Eine Immobilienfinanzierung wird für die Finanzierung einer Immobilie verwendet. Man kann mit ihr ein Bauwerk errichten oder aber auch sanieren. In beiden Fällen kommt die Immobilienfinanzierung zum Einsatz. Man trennt die private von der gewerblichen Immobilien- finanzierung aufgrund sehr unterschiedlicher Systematiken. Man spricht von einer privaten Immobilienfinanzierung, wenn die Immobilie überwiegend von einer Partei für private Wohnzwecke genutzt wird. Sie kann dabei in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentums- wohnung leben. Erworbene Immobilien eines Unternehmers, die nicht dem Betriebsvermögen zugeschrieben werden, sind ebenso private Immobilien. Erhöht die erworbene Immobilie allerdings das Anlagevermögen des Unternehmens, so handelt es bei dieser Finanzierung um eine gewerbliche Immobilienfinanzierung.
Wer eine private Immobilie finanzieren möchte, sollte über ausreichendes Eigenkapital wie Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapier oder Eigenleistung verfügen. Zudem wird er Fremdkapital in Anspruch nehmen in Form von einem Darlehen. Anbieter von Darlehen zur Immobilienfinanzierung gibt es viele. Die Auswahl des Finanzierungspartner reicht da von Banken bis Bausparkassen, private Kreditvermittler und Finanzberater. Auch kann man ein Darlehen von einer Privatperson erhalten. Das können Verwandte oder auch der Arbeitgeber sein, der einem ein Mitarbeiterdarlehen auszahlt. Diese Vergabe von Fremdkapital findet sich allerdings eher selten. Um eine private Immobilienfinanzierung abzusichern, muss grundsätzlich ein Grundpfandrecht in Form einer Buchgrundschuld eingerichtet werden.
Sieht man die Baufinanzierung aus der Sicht des Kreditgebers, so ist es für diesen eines der Kreditgeschäfte mit dem geringstem Forderungsausfallrisiko. Das ergibt sich daraus, dass die Darlehen über eine Grundschuld oder auch Hypothek abgesichert sind. Allerdings kann auch hier zu Verlusten kommen und zwar, wenn bei der Verwertung der Sicherheiten die noch bestehende Darlehensschuld durch den Erlös nicht vollständig erbracht werden kann. Dieses ist dann meist bei einer Zwangsversteigerung der Fall, da hier selten der gewünschte Verkaufspreis erreicht wird. Von einem weiteren Risiko für den Kreditgeber muss gesprochen werden, wenn dieser beim Auslaufen der Zinsbindung feststellt, dass der Marktwert der Immobilie abgesunken ist. Dieses wirkt sich ungünstig auf die Vermögenssituation des Darlehensnehmers aus. Der Beleihungswert fällt und die Absicherung des Darlehens ist nicht mehr voll gewährleistet. Ist die Restschuld in so einem Falle dann höher als der aktuell festgelegte Beleihungswert, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder aber die Darlehensvergabe durch einen höheren Risiko- aufschlag festlegen.
Es kann vorkommen, dass der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer nicht zu einer vertraglichen Einigung kommen. Dann darf der Darlehensgeber den Kredit fristgerecht kündigen. Damit erhält der Darlehensnehmer gleichzeitig das Recht, sich einen anderen Darlehensnehmer zu suchen, der das bestehende Darlehen übernimmt. Bei erfolgloser Bemühung des Darlehensnehmers erhält der ursprüngliche Darlehensgeber dann wiederum das Recht, den Verwertungsprozess der Immobilie einzuleiten.
Ansonsten wird das Fremdkapital innerhalb eines festgelegten Zeitraumes in Form von Zinsen und Tilgung zurückgezahlt. Dafür verwendet man in der Regel das sogenannte Annuitäten- darlehen. Weiterhin kann die Rückzahlung durch ein Bauspardarlehen erfolgen. Wurde es bereits zugeteilt, verhält es sich wie ein Annuitätendarlehen. Werden die Bausparverträge allerdings zwecks Finanzierung neu abgeschlossen, so muss die Bausparsumme bis zur Zuteilung vorfinanziert werden. Dabei fließen die Tilgungsanteile über den Zeitraum der Finanzierung in die Bausparverträge und er Zinsanteil ist auf die gesamte vorfinanzierte Bausparsumme zu berechnen.