Immobilienfinanzierung

Wie das zusammengesetzte Wort Immobilienfinanzierung schon sagt, wird sie zur Finanzierung einer Immobilie verwendet. Sie wird für die Errichtung von Bauwerken ebenso wie für die Sanierung solcher vergeben. Man trennt die private von der gewerblichen Immobilien- finanzierung aufgrund sehr unterschiedlicher Systematiken. Man spricht von einer privaten Immobilienfinanzierung, wenn die Immobilie überwiegend von einer Partei für private Wohnzwecke genutzt wird. Die Partei kann dabei in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentums- wohnung leben. Erworbene Immobilien eines Unternehmers, die nicht dem Betriebsvermögen zugeschrieben werden, sind ebenso private Immobilien. Erhöht die erworbene Immobilie allerdings das Anlagevermögen des Unternehmens, so handelt es bei dieser Finanzierung um eine gewerbliche Immobilienfinanzierung.

Aus der Sicht des Kreditgebers ist die Immobilienfinanzierung das Kreditgeschäft mit dem geringstem Forderungsausfallrisiko. Das ergibt sich daraus, dass die Darlehen über eine Grundschuld oder auch Hypothek abgesichert sind. Allerdings kann auch hier zu Verlusten kommen und zwar, wenn bei der Verwertung der Sicherheiten die noch bestehende Darlehensschuld durch den Erlös nicht vollständig erbracht werden kann. So ein Fall kann bei einer Zwangsversteigerung eintreten. Hier wird selten der gewünschte Kaufpreis erreicht. Ein weiteres Risiko kann das Absinken des Marktwertes der Immobilie sein. Sie dient dem Kreditgeber als Sicherheit für das zur Verfügung gestellte Kapital. Entspricht der Marktwert beim Auslaufen der Zinsbindung nicht mehr dem verbleibenden Beleihungswert, wirkt sich das ungünstig auf die Ver- mögenssituation des Darlehensnehmers aus, denn die Absicherung des Darlehens ist dann nicht mehr ausreichend gewährleistet. Ist die Restschuld in so einem Falle dann höher als der aktuell festgelegte Beleihungswert, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder aber die Darlehensvergabe durch einen höheren Risiko- aufschlag festlegen.

Ohne ausreichendes Eigenkapital sollte keine Immobilie finanziert werden. Ein gewisser Anteil an Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere oder zumindest Eigenleistung sollte schon vorhanden sein. Zu dem Eigenkapital kommt dann noch das Fremdkapital, welches in Form von einem Darlehen aufgenommen wird. Anbieter von Darlehen zur Immobilienfinanzierung gibt es viele. Die Auswahl des Finanzierungspartner reicht da von Banken bis Bausparkassen, private Kreditvermittler und Finanzberater. Auch kann man ein Darlehen von einer Privatperson erhalten. Das können Verwandte oder auch der Arbeitgeber sein, der einem ein Mitarbeiterdarlehen auszahlt. Diese Vergabe von Fremdkapital findet sich allerdings eher selten. Um eine private Immobilienfinanzierung abzusichern, muss grundsätzlich ein Grundpfandrecht in Form einer Buchgrundschuld eingerichtet werden.

Bei einer Weiterfinanzierung oder auch Abschlussfinanzierung werden die Bedingungen meistens neu verhandelt. Der Zinssatz wird selten derselbe wie zu Anfang der Finanzierung sein und auch die finanzielle Situation des Darlehensnehmer kann sich geändert haben. Da kann es vorkommen, dass der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer nicht zu einer vertraglichen Einigung gelangen. Der Darlehensgeber darf in so einem Fall den Kredit fristgerecht kündigen. Damit erhält der Darlehensnehmer allerdings gleichzeitig das Recht, sich einen anderen Darlehensnehmer zu suchen, der das bestehende Darlehen übernimmt. Bei erfolgloser Bemühung des Darlehens-nehmers erhält der ursprüngliche Darlehensgeber dann wiederum das Recht, den Verwertungs-prozess der Immobilie einzuleiten.

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