Immobilienfinanzierung

Mit einer Immobilienfinanzierung erhält man Fremdkapital von einem Kreditgeber zum Erwerb, Umbau, Sanierung, Modernisierung oder auch Neubau einer Immobilie. Die Rückzahlung des Fremdkapitals kann einen festgelegten Zeitraum in Form von Zinsen und Tilgung zurückzuzahlen. Die dabei am häufigsten verwendete Darlehensform ist das Annuitätendarlehen. Es kann auch eine Tilgungsaussetzung vereinbart werden. Hierbei werden nur die anfallenden Zinsen bezahlt. Die Tilgung fließt dann in ein vereinbartes Tilgungssurrogat. Am Ende der Laufzeit wird dieses dann zur völligen oder teilweisen Rückführung des Darlehens verwendet. Noch genannt werden muss hier die Rückzahlung mit dem Bauspardarlehen. Wird es bei Erreichen der Zuteilung in Anspruch genommen, hat es den Charakter eines Annuitätendarlehens. Müssen aber zwecks Finanzierung die Bausparverträge neu abgeschlossen werden, geschieht dieses durch eine Vorfinanzierung der Bausparsumme bis zur Zuteilung. Die Tilgungsanteile fließen über den Zeitraum der Finanzierung in die Bausparverträge, der Zinsanteil wird dabei auf die gesamte vorfinanzierte Bausparsumme berechnet.

Ein Immobiliendarlehen wird in der Regel über eine Hypothek oder eine Grundschuld abgesichert. Das führt dazu, dass die Immobilienfinanzierung aus der Sicht der Kreditgeber das Kreditgeschäft mit dem geringsten Forderungsausfallrisiko ist. Als ein Risiko muss hier allerdings genannt werden, dass bei einer Weiterfinanzierung die Bewertung des Beleihungsobjektes schlechter ausfallen kann als zum Zeitpunkt des Ankaufes. Dies kann aufgrund von Marktschwankungen der Fall sein.

Ist der Immobilienpreis bei Auslaufen der Zinsbindung der Baufi gesunken, findet sich hier ein weiteres Risiko. Das Absinken des Marktwertes wirkt sich ungünstig auf die Vermögenssituation des Darlehensnehmers aus, da damit auch der Beleihungswert fällt und die Absicherung des Darlehens nicht mehr voll gewährleistet ist. Ist die Restschuld also höher als der aktuell festgelegte Beleihungswert, so kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder die Darlehensvergabe durch einen höheren Risikoaufschlag festlegen. Sollten der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer dabei keine vertragliche Übereinstimmung erzielen können, darf von Seiten des Darlehensgebers der Kredit fristgerecht gekündigt werden. Gleichzeitig erhält der Darlehensnehmer das Recht, mit anderen Darlehensgebern über eine Übernahme der bestehenden Darlehen zu verhandeln. Sollten die Bemühungen des Darlehensnehmers um einen neuen Darlehensgeber allerdings erfolglos bleiben, hat der ursprüngliche Darlehensgeber das Recht, den Verwertungsprozess der Immobilie einzuleiten.

Bevor der angehende Hauseigentümer eine Immobilienfinanzierung abschließt, sollte er sich ein Bild darüber machen, welche finanziellen Belastungen er tragen kann. Sehr oft führt die Überschätzung der eigenen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu unangenehmen Konsequenzen. Man muss sich darüber im Klaren sein, dass ein Immobilienkredit über Jahre Monat für Monat abgeleistet werden muss. Man erhält eine klare Aussage über die eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, in dem man alle regelmäßigen Ausgaben und notwendigen Rücklagen von seinem Einkommen abzieht. Erst dann erhält man die Antwort darauf, ob oder wie viel Geld frei zur Verfügung steht. Regelmäßige Ausgaben sind dabei die Kosten für die Lebenshaltung, Fahrzeug Versicherungen, evtl. die private Altersvorsorge und Kosten der Telekommunikation. Rücklagen sollten für Renovierung und Instandhaltung gebildet werden. Auch der Aufbau eines Notgroschens sollte nicht außen vor bleiben.

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