Kalkulation einer Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung zu kalkulieren, ist bei näherer Betrachtung recht einfach: Es gilt den Finanzierungsbedarf zu ermitteln und anhand des zur Verfügung stehenden monatlichen Einkommens zu ermitteln, welche monatliche Belastung aus der Finanzierung tragbar ist. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich als Differenz zwischen der Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten) und vorhandenen Eigenmitteln, die der Kunde einbringen möchte. Die monatliche Belastung der Darlehensraten für die zu finanzierende Summe ergibt sich zum Einen aus dem Zinssatz, zum Anderen aus dem Tilgungssatz. Letzterer beträgt grundsätzlich mindestens ein Prozent jährlich bezogen auf den Darlehensbetrag. Der Zinssatz wiederum hängt von mehreren Komponenten ab: Darlehenshöhe, Dauer der Festzinsbindung, Art und Beschaffenheit der Immobilie sowie potenzielles Risiko der finanzierenden Bank, um nur einige zu nennen.

Da die Investition in eigene vier Wände hohe Beträge erfordert, sollte man konservativ kalkulieren und die Finanzierung solide strukturieren. In der Regel werden bei Immobilienfinanzierungen langfristige Darlehensvereinbarungen getroffen, was auch die Festschreibung der vereinbarten Zinssätze angeht. Die Konditionen werden zwischen Bank und Kunde insbesondere in Phasen besonders niedriger Zinsen über einen langfristigen Zeitraum fest vereinbart, so dass der Kreditnehmer eine klare Kalkulationsgrundlage hat und vor Zinssteigerungen geschützt ist, die eine Erhöhung der monatlichen Belastung mit sich bringen würden. Bei besonders niedrigen Zinsen macht es tendenziell eher Sinn, eine höhere als einprozentige Tilgung zu vereinbaren, um das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, auch wenn diese beispielsweise erst in zehn Jahren ansteht, von vorn herein zu begrenzen. Das beispiellose Zinstief der letzten Zeit hat zu überaus vorteilhaften Finanzierungsbedingungen für Kunden geführt: Mitunter ist sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital darstellbar, die mit einer mietähnlichen (zum Teil gar niedrigeren) monatlichen Belastung einhergeht.

Nichtsdestotrotz sollte man bei einem Großprojekt wie der privaten Wohneigentumsfinanzierung kein Geld verschenken und sich – am besten bei unabhängigen Finanzdienstleistern – über staatliche Fördermöglichkeiten informieren, die man nutzen kann (und in der Regel auch sollte). Hierzu zählen insbesondere besonders zinsgünstige Förderdarlehen der öffentlichen Hand. Auch die Riester-Förderung für Arbeitnehmer führt in der Praxis oftmals zu einer nicht unerheblichen Entlastung bei den Finanzierungskosten, besonders Familien mit Kindern profitieren an dieser Stelle in hohem Maße.

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