Wenn man eine Finanzierung in die Wege leiten möchte, weil in Kürze der Weg in die eigenen vier Wände beschritten werden soll, ist es aus mehreren Gründen dringend zu empfehlen, sich von unabhängiger Seite beraten zu lassen. Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass derjenige, über den die Immobilienfinanzierung abgewickelt werden soll, weisungsfrei handeln kann und im Übrigen keinem Interessenkonflikt unterliegt. Konkret bedeutet dies, dass ein Kunde, der sich von einem unabhängigen Finanzdienstleister bei der Suche nach einer möglichst günstigen und überdies passgenauen Finanzierung behilflich sein lässt, davon ausgehen kann, für jede in Betracht kommende Variante ein im Vergleich zu anderen Anbietern vorteilhaftes Angebot präsentiert zu bekommen. Dies betrifft hinsichtlich der Konditionen den Zinssatz, die Festzinsvereinbarungen, ein bei Bedarf seitens des Kunden besonders hohes Maß an Sondertilgungen oder auch die kostenlosen Möglichkeiten, die vereinbarten Regelsätze hinsichtlich der Tilgungsleistungen ändern zu können. Vertragliche Vereinbarungen, die nicht von der Stange sind (wie etwa eine Zinsgestaltung, bei der bis zu einer vertraglich festgelegten Obergrenze die Zinssätze variabel ausfallen), sind überdies Varianten, die nicht jedes Kreditinstitut seinen Kunden von sich aus offeriert. Der Einsatz infrage kommender öffentlicher Förderdarlehen wird ebenfalls grundsätzlich geprüft, ohne dass Interessenten mit entsprechenden Vorkenntnissen hierauf drängen müssen.
Schließlich besteht seitens unabhängiger Finanzdienstleister kein Verkaufsdruck, was den Absatz bestimmter Darlehen oder Finanzierungsformen angeht. Insofern werden Finanzierungsbausteine wie etwa Förderdarlehen auch aktiv angeboten, weil sie die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass die monatliche Belastung für den Kunden im Rahmen dessen liegt, was zu einer problemlosen Bewilligung seitens des die Finanzierung letztlich übernehmenden Kreditinstituts führt. Auch Bausparen, welches unter dem Gesichtspunkt der Zinssicherheit ebenso wie durch eine mögliche Riester-Förderung für viele Kunden ein interessanter Bestandteil des Gesamtpakets sein kann, welches es für eine Baufinanzierung zu schnüren gilt, wird dann angeboten, wenn es passt, und nicht, wenn es aufgrund der Vertriebsziele verkauft werden soll.
Archiv für März 2012
Bessere Finanzierungsbedingungen
Freitag, 30. März 2012Wohneigentumsförderung mit Riester ist beliebt
Dienstag, 27. März 2012Die sogenannte Eigenheimrente (Wohn-Riester) hat mit 775.000 Verträgen per Ende 2011 erstmals die Zahl der abgeschlossenen Riester-Banksparpläne überholt. Demgegenüber stehen rund 3 Millionen Riester-Fondssparpläne und knapp 11 Millionen Riester-Rentenversicherungen. Während Versicherungen und Fonds ebenso wie Banksparpläne grundsätzlich als Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge infrage kommen, ist Wohn-Riester insbesondere für diejenigen eine Option, die Wohneigentum erwerben wollen. Die staatlichen Zulagen fließen in identischer Höhe wie bei allen anderen Riester-Verträgen. Sie dienen bei der Eigenheimrente jedoch indirekt dem Vermögensaufbau, indem sie als Sondertilgungen in die Immobilienfinanzierung einfließen und somit deren Laufzeit verkürzen. Anders als bei den übrigen Riester-Varianten steht bei Wohn-Riester gewissermaßen die Rendite von vorn herein fest: Diese lässt sich anhand des Effektivzinssatzes der betreffenden Finanzierung bemessen, die durch die staatliche Förderung zusätzlich getilgt wird. So gesehen ist Wohn-Riester auch in der derzeitigen Niedrigzinsphase eine gute Alternative zu Banksparplänen, die sich hinsichtlich ihrer Verzinsung an der Umlaufrendite öffentlicher Anleihen orientieren und auch zu Versicherungen, die zunehmend Mühe haben, nach Kosten nennenswerte Erträge oberhalb des gesetzlichen Garantiezinses zu erwirtschaften. Die Eigenheimrente kann auch erstmals anlässlich des Ablaufs einer Zinsbindungsfrist in eine bestehende Baufinanzierung integriert werden.
Dax bei 7000
Freitag, 23. März 2012Wie geht es weiter? Soll man jetzt noch einsteigen? Interessante Fragen, die aber umso unwichtiger sind, je länger der Anlagehorizont ist. Für Gelder, die kurzfristig benötigt werden, ist an der Börse ohnehin kein Platz. Auf längere Sicht kommt man an renditeorientierten Formen der Geldanlage nach wie vor nicht vorbei. Mit den Schwankungen an den Aktienmärkten wird man auch weiterhin leben müssen. Vor dem Hintergrund der anhaltenden und angesichts der Staatsschuldenproblematik sicherlich noch überaus langwierigen Finanzkrise werden diese in näherer Zukunft kaum geringer werden. Auch ist nicht davon auszugehen, dass in absehbarer Zeit wieder Renditen mit “risikolosen” Geldanlagen z.B. auf Tages- oder Festgeldkonten erzielbar sein werden, mit denen man real, d.h., nach Abzug der allgemeinen Preissteigerung, tatsächlich Vermögen bildet. Für die private Vermögensbildung bieten sich für alle diejenigen, die nicht eingefleischte Börsianer sind, Fonds an. Gut gemanagte Investmentfonds, die möglichst breit streuen, auf die Substanz der ausgewählten Titel besonderen Augenmerk legen (Stichwort Dividende) und über den deutschen Tellerrand hinaus investieren, sind auch nach den Erfahrungen der letzten Jahre eine gute Empfehlung. Mit einem Sparplan kann man sich die erwähnten Kursschwankungen dadurch zunutze machen, dass man eben auch dann, wenn die (Finanz)Welt mal wieder kurz vor dem Abgrund steht, um dann doch nicht unterzugehen, zu Schnäppchenpreisen einkaufen kann. Rabatte auf den Kaufpreis lassen sich auch für sehr gute Fonds von langjährig erfolgreichen unabhängigen Vermögensverwaltern erzielen, die der breiten Öffentlichkeit mangels Werbung in Funk und Fernsehen in der Regel unbekannt sind: Eine Vermittlung durch spezialisierte unabhängige Finanzdienstleister macht dies möglich.
Hervorragende Finanzierungsbedingungen
Montag, 19. März 2012Der Trend zu den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Weitgehend stabile Immobilienpreise und außerordentlich günstige Konditionen für Baugeld angesichts des Dauerzinstiefs sind die Basis für monatliche Belastungen aus der Finanzierung einer Wohnimmobilie, die für weitaus mehr Haushalte als noch vor einigen Jahren darstellbar sind. Insbesondere die derzeit außerordentlich niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen tragen dazu bei, dass die sich ergebenden Darlehensraten weitaus niedriger sind, als man zunächst meinen möchte.
Als I-Tüpfelchen gilt es jedoch, sich die umfangreichen Fördermöglichkeiten zunutze zu machen, die der Staat im Rahmen der Wohneigentumsförderung anbietet. Hierunter fallen zunächst die besonders zinsgünstigen Förderdarlehen der öffentlichen Hand. Spezielle Förderdarlehen des Bundes und einiger Bundesländer sind mit Sonderzinssätzen versehen. Auch im Hinblick auf flexible Tilgungsmöglichkeiten sind die Programmdarlehen nicht mit Nachteilen versehen. Neben vorgeschalteten Tilgungsfreijahren besteht in vielen Fällen die Möglichkeit einer vorzeitigen vollständigen oder teilweisen Darlehensablösung. Die klassische Immobilienfinanzierung erstreckt sich in der Praxis in vielen Fällen bis hin zum Zeitpunkt des Eintritts in den beruflichen Ruhestand. Dementsprechend hat der Staat die selbstgenutzte Wohnimmobilie auch als förderfähig im Sinne der geförderten Altersvorsorge, der Riester-Rente, eingestuft. Zertifizierte Verträge in der Form einer Rentenversicherung, eines Fondssparplans oder eines Banksparplans ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Riester-Förderung, die sich aus Altersvorsorgezulagen und steuerlichen Vergünstigungen zusammensetzt, kann auch direkt für eine Ersparnis bei den Gesamtkosten der Baufinanzierung verwendet werden: Bei der unter dem Schlagwort Wohn-Riester bekannten Eigenheimrente fließen die staatlichen Zulagen direkt als Sondertilgungen in die Finanzierung ein, die Ersparnis ergibt sich durch die damit verbundene Verkürzung der Finanzierungsdauer. Das Wohneigentum ist dementsprechend schneller lastenfrei.
Ohne Last im Ruhestand
Dienstag, 13. März 2012Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, die zum Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem aktiven Erwerbsleben und dem Eintritt in den beruflichen Ruhestand lastenfrei ist, ist ein beträchtlicher Vermögenswert. Insbesondere ergibt sich aus der ersparten Miete eine deutliche Entlastung des monatlichen Budgets. Überdies besteht natürlich die Möglichkeit, sich räumlich zu verkleinern, indem beispielsweise das bislang selbstgenutzte Eigenheim zugunsten einer den künftigen individuellen persönlichen Bedürfnissen eher entsprechenden Eigentumswohnung aufgegeben wird und der sich hierbei in aller Regel ergebende Überschuss als Basis für eine Privatrente investiert wird.
Um das Ziel, die Wohnimmobilie zu gegebener Zeit auch schuldenfrei zur Verfügung zu haben, zu erreichen, müssen die Tilgungsleistungen dementsprechend von langer Hand geplant werden (bei besonders niedrigen Zinsen sollte man es im Zweifel nicht bei der Mindesttilgung belassen, siehe auch Blog-Eintrag vom 11.03.). Die planmäßigen Tilgungen der aufgenommenen Baufinanzierung sind eine Stellschraube, ein anderes Instrument sind Sondertilgungen. Zunehmend ist es üblich, dass in Darlehensverträgen hierbei den Kunden das Recht eingeräumt wird, bis zu einem jährlich meist gedeckelten Betrag kostenlose Sondertilgungsleistungen zu erbringen. Eben dies lässt sich auch mit Hilfe des Staates bewerkstelligen. Die sogenannte Eigenheimrente, ein Ableger der Riester-Rente und landläufig besser als Wohn-Riester bekannt, funktioniert wie folgt: Bei bestehender Förderberechtigung und erbrachten Sparleistungen fließen, genau wie bei den übrigen Varianten der Riester-Rente (Versicherungen, Fonds, Banksparpläne) staatliche Altersvorsorgezulagen. Allerdings dienen diese bei Wohn-Riester nicht dem zusätzlichen Vermögensaufbau, indem sie das angesparte Vorsorgekapital erhöhen, sondern dazu, eine schnellere Entschuldung der selbstgenutzten Wohnimmobilie zu bewirken. Die Zulagen fließen als jährliche Sondertilgung in die Finanzierung der Immobilie ein. Die Rendite lässt sich insoweit über die ersparten Zinsen errechnen. Über Einzelheiten sollte man sich vor dem Abschluss bei einem unabhängigen Finanzdienstleister informieren.
Baufinanzierung – das niedrige Zinsniveau richtig nutzen
Sonntag, 11. März 2012Wer derzeit auf der Suche nach eine Baufinanzierung ist, kann sich freuen, da die Baufinanzierungskonditionen zurzeit besonders günstig sind. Egal ob Sie eine Immobilie kaufen möchten, ein Haus bauen wollen oder ein Darlehen für Renovierungsmaßnahmen benötigen, selten war das Baugeld so günstig wie zurzeit. Dies hat zur Folge, dass die monatliche Belastung aus einer Baufinanzierung sogar günstiger ausfallen kann als die Mietzahlung. Natürlich hängt dies auch davon ab, wie hoch der erforderliche Finanzierungsbedarf ist und wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und eingebracht werden kann. Selbst bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die monatliche Belastung häufig so günstig, dass man sich den Traum vom Eigenheim auch ohne Eigenkapital erfüllen kann.
Es bieten sich viele Möglichkeiten, das zurzeit niedrige Zinsniveau sinnvoll bei einer Immobilienfinanzierung zu nutzen. Beispielsweise könnte man den Tilgungsanteil bei einem klassischen Annuitätendarlehen erhöhen und nicht nur eine 1%-tige Tilgung wählen. Wer ausreichend verdient und noch genügend Spielraum in seiner Haushaltsrechnung hat, könnte gleich zu Beginn der Darlehenslaufzeit eine erhöhte Tilgung wählen. Dies hat zur Folge, dass die Restschuld zum Ende der Sollzinsfestschreibung erheblich geringer ausfällt, als bei einer 1%-tigen Regeltilgung. Diverse Banken bieten sogar auch die Möglichkeit, dass der Tilgungssatz während der Sollszinsfestschreibung kostenlos gewechselt werden darf. So könnte man beispielsweise den Tilgungssatz erhöhen, wenn man es sich leisten kann und wieder senken, wenn die Einkommenssituation mal nicht so gut aussehen sollte. Gerade in Zeiten wo Familienzuwachs zu erwarten ist und ein Ehepartner seinem Beruf nicht ausüben kann, könnte es von Vorteil sein, wenn man den Tilgungssatz senken kann. Denn durch diese Maßnahme sinkt natürlich auch die monatliche Belastung und man kann den Verdienstausfall wieder kompensieren.
Alternativ kann man sich natürlich auch schneller entschulden, indem man während der Sollzinsfestschreibung – neben der üblichen Tilgung – zusätzlich Sondertilgungen leistet. Es gibt zwei Arten von Sondertilgungen, die man vertraglich festhalten kann. Einmal die optionalen Sondertilgungen, bei denen man einmal jährlich die Möglichkeit hat eine Sonderzahlung zu leisten, dies aber nicht unbedingt muss. Wenn hingegen feste Sondertilgungen vereinbart werden, muss eine Sonderzahlung auch erbracht werden. Dies ist aber immer nur dann ratsam, wenn man genau weiß, dass das Geld für die zukünftige Sonderzahlung auch tatsächlich zur Verfügung hat. Optionale Sondertilgungen sind meistens einmal jährlich i.H.v. 5% der Darlehenssumme möglich.
Empfehlenswert wäre beispielsweise aber auch, wenn man neben der 1%-tigen Tilgung einen zusätzlichen Beitrag in einem Sparvertrag – welcher Art auch immer – anspart, um die aufgenommenen Darlehensmittel schneller zurückzahlen zu können. Dieser zusätzliche Sparbeitrag könnte zum Beispiel in einem Bausparvertrag fließen oder in Fonds investiert werden. Je nach Ansparvariante könnten dann in der Zukunft zusätzliche Sondertilgungen erbracht oder das Zinsänderungsrisiko ausgeschlossen werden. Von einem Zinsänderungsrisiko spricht man immer dann, wenn die Zinsen zum Ende der Sollzinsfestschreibung angestiegen sind. Durch die angestiegenen Zinsen, würde dann natürlich auch die monatliche Belastung in die Höhe schnellen, worin das Risiko liegt. Dieses Risiko könnte beispielsweise durch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag ausgeschlossen werden. Denn bei einem Bausparvertrag wird der zukünftige Bauspar-Darlehenszinssatz bereits heute garantiert. Hingegen sind die zukünftigen Konditionen von den Entwicklungen am Geld- und Kapitalmarkt abhängig. Wenn diese stark steigen, dann besteht die Gefahr, dass die monatliche Belastung nicht mehr tragbar ist. Lassen Sie sich daher unabhängig beraten und bringen Ihre individuellen Wünsche in die Immobilienfinanzierung ein.
Staatliche Beteiligung bei der Baufinanzierung
Donnerstag, 8. März 2012Wenn sich der Staat an einer Baufinanzierung beteiligt, hat dies vornehmlich sozialpolitische Gründe und kann auf unterschiedliche Arten und Weisen zu einer merklichen Entlastung der Bauherren als Kreditnehmer führen. Die Wohneigentumsförderung setzt zum einen bei der Bereitstellung von öffentlichen Fördergeldern an. Hierbei handelt es sich um Darlehensmittel, die mit besonders vorteilhaften Konditionen ausgestattet sind. Diese betreffen sowohl die Zinssätze, welche im Vergleich zu Angeboten von Banken und Sparkassen durchweg als konkurrenzlos günstig einzustufen sind. Möglich ist dies aufgrund der sozialpolitischen Komponente, aufgrund derer die betreffenden Darlehensprogramme Zinssubventionen beinhalten. Im Ergebnis führt die Inanspruchnahme öffentlicher Förderdarlehen zu einer meist nicht unerheblichen Ersparnis bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten. Hierbei ist auch die lange Laufzeit zu berücksichtigen, über die Baudarlehen üblicherweise getilgt werden. Eine andere Form der Subvention, über die man im Rahmen einer privaten Immobilienfinanzierung profitieren kann, sind Zulagen, welche der Staat als Sondertilgungen beisteuert. Diese führen zu einer Ersparnis an Darlehenszinsen und im Ergebnis zu einer Verkürzung der Darlehenslaufzeit durch die schnellere Entschuldung. Derartige Zulagen sind allerdings nicht Bestandteil von Förderprogrammen, sondern eine Form der staatlich geförderten zusätzlichen privaten Altersvorsorge. Da ein Eigenheim wie auch eine selbstgenutzte Eigentumswohnung einen wesentlichen Eckpfeiler einer privaten Altersvorsorge darstellt, sind selbstgenutzte private Wohnimmobilien aus diesem Grund auch als förderfähig im Rahmen der Riester-Rente eingestuft. Die Voraussetzungen, von dieser Form der staatlichen Förderung zu profitieren, sind allerdings grundsätzlich enger gestrickt, was den geförderten Personenkreis angeht. Beraten lassen von unabhängiger Seite sollte man sich in jedem Fall.
Zinsfestschreibung im Zinstief
Dienstag, 6. März 2012Für mittel- und langfristige Finanzierungen jeder Couleur, also auch für eine Immobilienfinanzierung, stellt sich für den Kreditnehmer die Frage, ob und wie lange er sich die Zinsen festschreiben lassen soll. Hierbei gilt in der Regel der Zusammenhang, dass mit längerer Dauer der Zinsbindung grundsätzlich höhere Zinsen einhergehen. Eine zehnjährige Zinsfestschreibung ist somit meist etwas teurer als eine fünfjährige, was die Höhe des Nominalzinssatzes und damit auch des Effektivzinssatzes betrifft. Als Gegenleistung erhält man im Zweifel jedoch für einen längeren Zeitraum Zinssicherheit, da während der Dauer der Zinsbindung mögliche allgemeine Zinserhöhungen nicht durchschlagen können. Ein Risiko, aufgrund einer Konditionsanhebung seitens der finanzierenden Bank mit einer höheren monatlichen Belastung konfrontiert zu werden, besteht dementsprechend nicht. Diese Möglichkeit besteht erst im Rahmen der Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung, wenn über die Konditionen des nächsten Finanzierungsabschnitt zu verhandeln ist.
Eine Finanzierungsvariante, bei der keine Anschlussfinanzierung vonnöten ist, wird bisweilen als sogenanntes Konstantdarlehen bezeichnet. Konstant ist hierbei die monatliche Belastung für den Kreditnehmer, und zwar über die gesamte Laufzeit des Darlehens bis hin zu dessen endgültiger Tilgung. Hierbei handelt es sich somit um Darlehen mit einer besonders langen Zinsbindungsdauer von 20 Jahren oder darüber hinaus. Die Tilgung wird in diesem Fall so bemessen, dass das Darlehen innerhalb dieser Festzinsperiode planmäßig vollständig seine Erledigung findet. Diese Variante wird in der Praxis jedoch nicht von jedem Kreditinstitut angeboten. Man sollte sich hierbei insoweit an unabhängige Finanzdienstleister wenden, die mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten und entsprechend bei der Auswahl an angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten auf eine breite Auswahl zurückgreifen können. Insbesondere in der derzeitigen Situation eines außerordentlich niedrigen Zinsniveaus besteht auf diese Weise die Möglichkeit, eine Baufinanzierung in einem Rutsch zu tilgen und sich über das Risiko späterer Zinserhöhungen keine Gedanken mehr machen zu müssen. Mehr Planungssicherheit geht nicht!
Wenn die Finanzierung kein Selbstläufer ist
Montag, 5. März 2012Wer sich in der Lage sieht, den Erwerb seiner Wohnimmobilie komplett aus eigenen Mitteln finanzieren zu können, ist in vielerlei Hinsicht fein raus. Man spart sich eine vergleichsweise aufwändige Suche nach den günstigsten Konditionen für das benötigte Baugeld, man entzieht sich dem Verwaltungsaufwand, ist flexibler und vor allem spart man sich die Zinsen für das Baudarlehen. Auch bei äußerst niedrigen Zinsen, wie man sie derzeit infolge der Schuldenkrise im Euroraum findet, liegen diese grundsätzlich über der Rendite alternativer Geldanlagen. Meistens benötigen angehende Immobilienbesitzer jedoch die Bewilligung einer Immobilienfinanzierung durch eine Bank oder Sparkasse.
Diese kann mitunter jedoch problematisch werden, aus unterschiedlichsten Gründen. Beispielsweise halten es manche Kreditinstitute nicht für notwendig, von ihnen als zu gering empfundene Beträge zu kreditieren. Wer also nur geringe Beträge benötigt, dem werden von Seiten der Kreditinstitute nicht unbedingt die Türen eingerannt. Auch falls der Bedarf des Kunden nicht in einer klassischen Baufinanzierung, sondern lediglich in einer Zwischenfinanzierung besteht, beispielsweise, wenn ein Wechsel von einer Eigentumswohnung in ein teureres Eigenheim ansteht, die Differenz aber in Form von Eigenkapital zur Verfügung steht, also lediglich eine zeitliche Überbrückung der einzelnen Kaufpreisfälligkeiten zu bewerkstelligen ist, führt dies mitunter nicht zu einem Übermaß an Gegenliebe seitens der Hausbank.
In diesen Fällen bietet es sich für Kunden an, die sich an unabhängige Finanzdienstleister zu wenden, die die gesamte Klaviatur an Finanzierungen beherrschen und mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten. Darunter befinden sich in der Praxis auch spezialisierte Institute. Insbesondere für eine Form der Finanzierung, die bisweilen auch nicht unproblematisch sein kann, ist dies von Vorteil: Eine Vollfinanzierung, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital des Kunden. Diese lässt sich über unabhängige Finanzdienstleister in der Praxis in der Regel leichter unter Dach und Fach bringen. Denn auch bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital winken manche Banken aus geschäftspolitischen Gründen ab, mitunter dieselben, die auch kein Interesse an kleineren Darlehen oder Zwischenfinanzierungen haben.