In Zusammenhang mit einer Baufinanzierung kann man Riester grundsätzlich auf zwei Wegen nutzen. Entweder spart man mit staatlicher Hilfe durch die entsprechende Förderung ein geschütztes Altersvorsorgevermögen an, oder man lässt sich durch den Staat bei der Tilgung bestehender Darlehen laufend und planmäßig unterstützen. Nutzt man die Riester-Förderung mit Hilfe von Versicherungen, Fonds oder Banksparplänen, darf man das angesparte Vermögen, ohne das Risiko einzugehen, die staatliche Förderung hierdurch einbüßen zu müssen, zum Immobilienerwerb verwenden, sofern es sich um im Inland belegenes selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Alternativ kann der Riester-Effekt nicht erst nach Ablauf der Sparphase zum Tragen kommen, sondern bereits vorher, während der Laufzeit der Finanzierung der Immobilie. Hierbei fließen die staatlichen Altersvorsorgezulagen als Sondertilgungen ein, wodurch sie die Darlehenslaufzeit verkürzen und aufgrund der ersparten Zinsen eine schnellere Entschuldung bewirken. Diese als Wohn-Riester bekannte Variante kann man auch anlässlich einer anstehenden neuen Festzinsvereinbarung für die Immobilienfinanzierung abschließen, um der Tilgung künftig noch mehr Schwung zu verleihen.
Beiträge zur Riester-Rente gelten im Rahmen von bestimmten Höchstbeträgen, aber unabhängig von Einkommensgrenzen der beantragenden Personen, als Sonderausgaben im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung. Aufgrund der zusätzlich zu den Grundzulagen fließenden Kinderzulagen, die für eine noch höhere staatliche Förderung sorgen, ist eine Riester-Rente vor allem für Familien eine überaus lukrative und renditeträchtige Möglichkeit, bestehende und nicht wegzudiskutierende Lücken bei der Altersvorsorge schließen zu können. Je nach Vertragsart besteht entweder zum Rentenbeginn ein geschütztes Altersvorsorgevermögen für eine lebenslange Zusatzrente, oder man verfügt über lastenfreies Wohneigentum, welches mit einer Mietersparnis im Ruhestand verbunden ist.
Archiv für Juli 2012
Mit Riester zur eigenen Immobilie
Donnerstag, 26. Juli 2012Auf Flexibilität bei der Tilgung achten
Dienstag, 17. Juli 2012Je niedriger das Zinsniveau ist, desto eher bietet es sich an, bei der Tilgung einer Baufinanzierung einen höheren als den vorgeschriebenen Satz zu vereinbaren. Vorgeschrieben bedeutet in diesem Fall, dass alle Banken grundsätzlich für eine private Immobilienfinanzierung eine Mindesttilgung verlangen. Diese beträgt einheitlich pro Jahr ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages. Dadurch, dass sich durch die monatlichen Raten die Restschuld sukzessive reduziert, erhöht sich die Tilgung allerdings auch kontinuierlich. Man spricht in diesem Fall von ersparten Zinsen. Eben diese ersparten Zinsen führen auch dazu, dass ein solches Annuitätendarlehen mit einer anfänglich einprozentigen Tilgung nach rund 40 Jahren vollständig getilgt ist und nicht erst, wie man auf den ersten Blick vermuten müsste, nach einhundert Jahren. Die genaue Laufzeit hängt in diesem Fall vom Zinssatz ab. Baufinanzierungsrechner liefern hierfür zuverlässige Ergebnisse.
Wird bei einem (wie derzeit) äußerst niedrigen Zinsniveau von Beginn an nur die Mindesttilgung erbracht, steigt das Risiko, dass man bei der anstehenden Anschlussfinanzierung, also nach Ablauf der Festzinsvereinbarungsdauer, zu höheren Zinssätzen und damit verschlechterten Konditionen abschließen muss und sich die künftige monatliche Belastung unangenehm erhöht. Zumindest sollte man sich, wenn man in Zeiten allgemein niedriger Zinsen eine Immobilienfinanzierung neu abschließt, die Option offenhalten und vertraglich einräumen lassen, zusätzliche Tilgungen flexibel einbringen zu können. Dies schließt einerseits die Möglichkeit ein, den Tilgungssatz ohne Einhaltung von Kündigungsfristen und ohne die Berechnung von Zusatzkosten verändern zu können. Andererseits ist die Möglichkeit, bei Bedarf Sondertilgungen leisten zu können, ein Vorteil aufgrund der damit verbundenen höheren Flexibilität für den Kunden. Beides ist heutzutage auch aufgrund des starken Wettbewerbs unter den Kreditinstituten grundsätzlich ohne größere Widerstände seitens des kreditgebenden Instituts in den Verhandlungen realisierbar. Einen guten Marktüberblick diesbezüglich haben unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl von Banken im Finanzierungsbereich zusammenarbeiten.
Top-Finanzierungsbedingungen für die eigenen vier Wände
Freitag, 13. Juli 2012Der Trend zu den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Weitgehend stabile Immobilienpreise und außerordentlich günstige Darlehenskonditionen für eine Baufinanzierung angesichts des Dauerzinstiefs sind die Basis für monatliche Belastungen durch die Finanzierung einer Wohnimmobilie, die für weitaus mehr Haushalte als noch vor einigen Jahren darstellbar sind. Insbesondere die derzeit außerordentlich niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen tragen dazu bei, dass die sich ergebenden Darlehensraten weitaus niedriger sind, als man zunächst meinen möchte. Die jüngste Leitzinssenkung der EZB vom vergangenen Donnerstag deutet darauf hin, dass für diese Rahmenbedingungen in unmittelbarer Zukunft keine Änderung zu erwarten ist.
Als I-Tüpfelchen neben historisch günstigen Darlehenskonditionen von Seiten der finanzierenden Banken und Sparkassen gilt es jedoch, sich die umfangreichen Fördermöglichkeiten zunutze zu machen, die der Staat im Rahmen der Wohneigentumsförderung anbietet. Hierunter fallen zunächst die besonders zinsgünstigen Förderdarlehen der öffentlichen Hand. Spezielle Förderdarlehen des Bundes und einiger Bundesländer sind mit Sonderzinssätzen versehen. Auch im Hinblick auf flexible Tilgungsmöglichkeiten sind die Programmdarlehen nicht mit Nachteilen versehen. Neben vorgeschalteten Tilgungsfreijahren besteht in vielen Fällen die Möglichkeit einer vorzeitigen vollständigen oder teilweisen Darlehensablösung. Die klassische Immobilienfinanzierung erstreckt sich in der Praxis in vielen Fällen bis hin zum Zeitpunkt des Eintritts in den beruflichen Ruhestand. Dementsprechend hat der Staat die selbstgenutzte Wohnimmobilie auch als förderfähig im Sinne der geförderten Altersvorsorge eingestuft. Zertifizierte Verträge in der Form einer Rentenversicherung, eines Fondssparplans oder eines Banksparplans ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Riester-Förderung, die sich aus Altersvorsorgezulagen und steuerlichen Vergünstigungen zusammensetzt, kann somit erheblich zu einer Ersparnis bei den Finanzierungskosten führen.
Baufinanzierung als Vollfinanzierung
Mittwoch, 11. Juli 2012Die monatliche Belastung, die sich für eine sogenannte Vollfinanzierung ergibt, ist in der Praxis in vielen Fällen aus dem vorhandenen regelmäßigen Einkommen gut tragbar, so dass der Wunsch nach eigenen vier Wänden kein solcher bleiben muss. Auch ohne Eigenkapital, das in die Finanzierung anteilig eingebracht wird, errechnet sich in Abhängigkeit von Kaufpreis, Zinssatz und Tilgungssatz oftmals eine Darlehensrate, die im Einklang mit den finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer steht. Eine vollständige Finanzierung einer Immobilie durch Aufnahme von Bankdarlehen muss im Übrigen nicht zwangsläufig zu deutlich höheren Zinssätzen führen. Oftmals ist es nämlich so, dass diejenigen Banken, die kategorisch einen Anteil an Eigenmitteln für die Bewilligung einer Immobilienfinanzierung verlangen, auch bei den Finanzierungen, die sie tatsächlich begleiten, nicht recht im Vergleich zu anderen, spezialisierten Anbietern überzeugen können.
Durch Einbringung eigener Mittel wird eine Baufinanzierung in erster Linie dadurch günstiger, dass weniger Darlehensmittel benötigt werden. Wenn (häufig unter Mithilfe unabhängiger Finanzdienstleister, die in täglicher Praxis auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital in die Wege leiten) eine Bank gefunden ist, die günstige Zinssätze und flexible Tilgungsbedingungen bereitstellt, stellt sich zudem die Frage, für wie lange man sich hinsichtlich der Zinsbindungsdauer binden sollte. Vom Grundsatz her gilt, dass kürzere Festzinsvereinbarungen mit nominal und effektiv niedrigeren Zinsen verbunden sind als langlaufende Zinsfestschreibungen. Grundsätzlich werden in Phasen niedriger Zinsen tendenziell längere Laufzeiten von den Kreditnehmern bevorzugt, um sich die günstigen Finanzierungskonditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Im aktuellen Zinstief empfiehlt es sich aus diesem Grunde, eine möglichst lange Zinsfestschreibungsdauer für eine Immobilienfinanzierung zu vereinbaren. Als Ersatz für fehlendes Eigenkapital sollte man sich über staatliche Fördermöglichkeiten, insbesondere die Verwendung der Riester-Zulagen als Sondertilgungen beraten lassen. Dies kann auch erstmals anlässlich einer Anschlussfinanzierung in die Wege geleitet werden.
Finanzierung aus einer Hand
Montag, 9. Juli 2012Eine Baufinanzierung ist ein nicht ganz unkompliziertes Unterfangen. Bis das ganze Procedere unter Dach und Fach gebracht ist, bedarf es nicht selten einer größeren Menge von Formalitäten. Wenn die endgültige Bewilligung der benötigten Finanzierungsmittel erst einmal unter Dach und Fach gebracht ist, ist auf dem Weg in die eigenen vier Wände erfahrungsgemäß schon ein beträchtliches Stück zurückgelegt. Nur ist eben diese erste Hürde, die gewissermaßen das eigentliche Fundament eines Hauses darstellt, nicht ohne Tücken und dementsprechend auch nicht ohne Weiteres zu meistern, wenn man keine suboptimalen Ergebnisse erzielen möchte.
Umso erfreulicher erscheint es vor diesem Hintergrund zunächst, wenn man hinsichtlich der Immobilienfinanzierung einen Ansprechpartner hat, der alles aus einer Hand erledigt. Dies sollte aber nicht den Schluss nahe legen, dass es grundsätzlich von Vorteil wäre, die gesamten benötigten Finanzierungsmittel von einer Bank oder Sparkasse zu erhalten. In der Praxis ist es vielmehr so, dass in der weit überwiegenden Zahl der Immobilienfinanzierungen mehrere Kreditinstitute involviert sind. Dies lässt sich insbesondere auf Fördergelder zurückführen, die von speziellen Förderinstituten mit staatlichem Hintergrund gewährt werden. Allerdings nur auf Antrag. Diesen prüfen zu lassen, führt bei einer privaten Wohneigentumsfinanzierung nahezu stets zu dem Ergebnis, dass die Einbeziehung öffentlicher Fördermittel aufgrund ihrer im Vergleich sehr günstigen Konditionen von Vorteil ist. Auch Bausparkassen als weitere Spezialkreditinstitute sind häufig involviert. Bausparen ist traditionell ein wesentlicher Eckpfeiler im Rahmen der Gesamtfinanzierung einer privat genutzten Wohnimmobilie. Häufig haben angehende Immobilienbesitzer es im Rahmen der Finanzierung ihres Objektes somit mit drei unterschiedlichen Kreditgebern zu tun. Allerdings handelt es sich in den meisten Fällen im Ergebnis dennoch um eine Finanzierung aus einer Hand, da der Kunde, wenn er mit einem qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister zusammenarbeitet, nur einen Ansprechpartner hat, der sich um die möglichst kostengünstige Zusammenstellung und Abwicklung der einzelnen Finanzierungsbausteine kümmert.
Fördermöglichkeiten für Wohneigentum
Donnerstag, 5. Juli 2012Mit Hilfe der staatlichen Riester-Förderung wird der Weg in die eigenen vier Wände in vielen Fällen um einiges einfacher. Da dem Staat bewusst ist, dass eigener Herd Goldes wert ist, kann man das geförderte Altersvorsorgevermögen in einem Riester-Vertrag zum Bau oder zum Kauf eines Eigenheims verwenden, ohne sich hierauf bereits bei Vertragsabschluss festlegen zu müssen. Auch zum Kauf einer Eigentumswohnung darf das geförderte Guthaben verwendet werden, ohne die erhaltene Förderung einzubüßen. Bedingung ist nur, dass es sich jeweils um Wohneigentum handelt, das in Deutschland belegen ist und selbstgenutzt wird. Interessant kann es in vielen Fällen auch sein, eine restlich noch bestehende Immobilienfinanzierung durch angespartes Guthaben auf einem Riester-Vertrag (Rentenversicherung, Banksparplan oder Fondssparplan) abzulösen. Auch hierdurch wird die staatliche Förderung (Zulagen und Steuervorteile) nicht gefährdet. Voraussetzung für die jeweilige Immobilienfinanzierung ist ebenfalls, dass sie zur Finanzierung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie im Inland aufgenommen wurde.
Im Ergebnis wird Wohneigentum durch die Riester-Rente auf diese Weise indirekt gefördert. Förderberechtigt sind alle rentenversicherungspflichtigen Personen (also alle Arbeitnehmer sowie im Einzelfall auch beruflich Selbstständige) sowie Beamte. Welche Variante für den Vermögensaufbau mit staatlicher Hilfe gewählt wird, entscheidet nicht über die Höhe der Förderung. Diese ist bei allen Rentenversicherungen, Fondssparplänen und Banksparplänen, die erhältlich sind, identisch. Bei allen Riester-Varianten muss man sich auch nicht im Vorfeld festlegen, ob man nach Abschluss der Sparphase eine Teilauszahlung des Kapitals für eine Verwendung nach freiem Ermessen vornehmen möchte oder die Auszahlungsphase von vorn herein mit einer lebenslangen Rentenzahlung beginnen möchte. Die Alternative, die Riester-Förderung für eine selbstgenutzte Wohnimmobilie durch Kauf, Bau oder Entschuldung als Bestandteil der Altersvorsorge einzubringen, besteht darüber hinaus in jedem Fall. Die direkte Förderung von Wohneigentum durch einen Riester-Vertrag ist ebenfalls möglich: Bei der Eigenheimrente (besser bekannt als “Wohn-Riester“) erfolgt der Vermögensaufbau nicht dadurch, dass Guthaben angespart wird, sondern durch eine schnellere Entschuldung: Die staatlichen Zulagen fließen direkt als Sondertilgungen in die Finanzierung der Immobilie ein. Die Rendite ergibt sich hierdurch durch die ersparten Darlehenszinsen. Über Vor- und Nachteile von direkter und indirekter Förderung von Wohneigentum mit Hilfe eines Riester-Vertrages und weitere staatliche Fördermöglichkeiten rund um eine Baufinanzierung informiert man sich am besten bei einem qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister.