Wenn man eine Baufinanzierung plant, weil in Kürze der Weg in die eigenen vier Wände beschritten werden soll, ist es aus mehreren Gründen dringend zu empfehlen, sich von unabhängiger Seite beraten zu lassen. Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass derjenige, über den die Immobilienfinanzierung abgewickelt werden soll, weisungsfrei handeln kann und im Übrigen keinem Interessenkonflikt unterliegt. Konkret bedeutet dies, dass ein Kunde, der sich von einem unabhängigen Finanzdienstleister bei der Suche nach einer möglichst günstigen und überdies passgenauen Finanzierung behilflich sein lässt, davon ausgehen kann, für jede in Betracht kommende Variante ein im Vergleich zu anderen Anbietern vorteilhaftes Angebot präsentiert zu bekommen. Dies betrifft hinsichtlich der Konditionen den Zinssatz, die Festzinsvereinbarungen, ein bei Bedarf seitens des Kunden besonders hohes Maß an Sondertilgungen oder auch die kostenlosen Möglichkeiten, die vereinbarten Regelsätze hinsichtlich der Tilgungsleistungen ändern zu können. Vertragliche Vereinbarungen, die nicht gewissermaßen von der Stange sind wie etwa eine Zinsgestaltung, bei der bis zu einer vertraglich festgelegten Obergrenze die Zinssätze variabel ausfallen, sind überdies Varianten, die nicht jedes Kreditinstitut seinen Kunden von sich aus offeriert.
Schließlich besteht seitens unabhängiger Finanzdienstleister kein Verkaufsdruck, was den Absatz bestimmter Darlehen oder Finanzierungsformen angeht. Insofern werden Finanzierungsbausteine wie etwa Förderdarlehen auch aktiv angeboten, weil sie die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass die monatliche Belastung für den Kunden im Rahmen dessen liegt, was zu einer problemlosen Bewilligung seitens des die Finanzierung letztlich übernehmenden Kreditinstituts führt. Auch Bausparen, welches unter dem Gesichtspunkt einer langfristigen Zinssicherheit ebenso wie durch eine mögliche Riester-Förderung für viele Kunden ein interessanter Bestandteil des Gesamtpakets sein kann, welches es für eine Baufinanzierung zu schnüren gilt, wird dann angeboten, wenn es passt, und nicht, wenn es aufgrund der Vertriebsziele verkauft werden soll.
Archiv für August 2012
Unabhängige Beratung ist vorteilhaft
Donnerstag, 23. August 2012Flexibel trotz Festzinsvereinbarung
Montag, 20. August 2012Das Risiko, mit möglichen Zinserhöhungen konfrontiert zu werden, wodurch sich in gleichem Maße die monatliche Belastung erhöhen würde, wird von den meisten Bauherren und Immobilienkäufern gescheut. Variabel verzinsliche Darlehen werden hierzulande dementsprechend vergleichsweise selten abgeschlossen. Stattdessen genießen Darlehen mit einer Festzinsvereinbarung, vornehmlich aus Gründen einer sicheren Kalkulationsgrundlage und Planungssicherheit für die Zukunft, meistens den Vorzug beim Abschluss einer Baufinanzierung.
Allerdings ist bei dem Abschluss einer Festzinsvereinbarung zu beachten, dass der Sicherheit gegenüber möglichen Zinssteigerungen auch der Nachteil einer geringeren Flexibilität seitens des Kreditnehmers gegenüberstehen kann. Eine vorzeitige Rückzahlung von Festzinsdarlehen ist grundsätzlich nicht möglich, auch außerplanmäßige Sondertilgungen stoßen bisweilen auf Probleme in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung. Diese stellt die finanzierende Bank als Ausgleich für den gewissermaßen entstandenen Schaden, nämlich den entgangenen Zinsgewinn im Vergleich zur planmäßigen und vertragskonformen Bedienung des Darlehens, in Rechnung. Im Zuge des unter den Kreditinstituten zunehmend stärkeren Wettbewerbs hat sich jedoch die Möglichkeit für den Kunden, auch während einer abgeschlossenen Festzinsbindung kostenlose Sondertilgungen leisten zu können, zunehmend verbreitet, meist bis zu einer jährlichen Obergrenze. Auch die mögliche kostenlose Änderung des Tilgungssatzes ist ein Mehr an Flexibilität, das man sich für seine Immobilienfinanzierung bei Vertragsabschluss sichern sollte. Beide Vertragsbestandteile, also kostenlose Sondertilgungen und kostenlose Änderungen des laufenden Tilgungssatzes, schließen sich in der Praxis übrigens nicht aus. Um sich ein Höchstmaß an Flexibilität zu sichern, ohne auf die Vorteile der Zinssicherheit verzichten zu müssen, sollte man unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl an Banken zusammenarbeiten und die bestehenden Möglichkeiten dementsprechend gut kennen, um Rat fragen.
Günstigere Baufinanzierung mit staatlicher Hilfe
Montag, 13. August 2012Mit einem Baufinanzierungsrechner wird deutlich, dass vermeintlich geringe Unterschiede in Bezug auf die angebotenen Konditionen für eine Baufinanzierung im Ergebnis gewaltigen Einfluss haben auf die gesamten Finanzierungskosten, die vom Kunden zu leisten sind. Bei einem Darlehensbetrag in Höhe von 120.000 € entsprechen 0,2 Prozentpunkte Unterschiede im Zinssatz 20 € Ersparnis an monatlicher Belastung. Sinnvoll investieren kann man die ersparten Zinskosten in eine preisgünstige Risiko-Lebensversicherung zur Hinterbliebenenabsicherung. Auf diese Weise erhält man den Risikoschutz zur Finanzierung quasi umsonst hinzu.
Umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied unterschiedlicher Darlehenszinsen einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich schon aus der Höhe der Darlehensmittel, die meist für eine Hausfinanzierung benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen der Auswahl der besten Konditionen einzuschalten.
Günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen. Neben flexibel zur Auswahl stehenden Festzinsbindungsfristen sind bei Programmdarlehen der öffentlichen Hand besonders günstige Zinssätze und Sondertilgungsmöglichkeiten interessant. Auch die staatliche Riester-Förderung lässt sich als Abkürzung auf dem Weg in die eigenen vier Wände nutzen: Zum Einen lässt sich angespartes Altersvorsorgevermögen auf einem Riester-Vertrag zum Erwerb von Wohneigentum (Eigenheim oder selbstgenutzte Eigentumswohnung) oder zur Ablösung einer hierfür aufgenommenen Baufinanzierung verwenden, zum Anderen kann die staatliche Förderung auch direkt in die Finanzierung als Sondertilgungsleistungen einfließen und somit die Finanzierungskosten deutlich senken. Welche Formen der staatlichen Wohneigentumsförderung im Einzelfall in Betracht kommen und welche Voraussetzungen hierbei zu erfüllen sind, sollten Interessenten mit einem gewissen zeitlichen Vorlauf bei einem in Fragen rund um Finanzierungen versierten unabhängigen Finanzdienstleister klären.
Bonität ist entscheidend für eine Kreditvergabe
Freitag, 3. August 2012Ob man einen Kredit erhält oder nicht, hängt kurz gesagt von der Bonität ab. Der Begriff Bonität kann als Synonym für Kreditwürdigkeit angesehen werden. Neben der persönlichen Kreditwürdigkeit, die schwer quantifizierbar ist, da sie die Vertrauenswürdigkeit bzw. Integrität des Kreditnehmers betrifft, spielt insbesondere die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bei der Bonitätsprüfung eine Rolle. Hierbei gehen Kreditinstitute bei der Prüfung eines Antrags der Frage nach, inwieweit der (potenzielle) Kunde “gut“ für den jeweiligen Betrag ist.
Während im Geschäft mit Privatkunden heutzutage die Bonitätsprüfung grundsätzlich standardisierten und EDV-gestützten Prozessen folgt, stellt sich das Kreditgeschäft im Firmenkundenbereich mit Unternehmen und beruflich Selbstständigen komplexer dar. Die Bonitätsprüfung erfolgt grundsätzlich nicht nur bei Antragstellung, sondern fortlaufend durch Auswertung der einzureichenden Jahresabschlüsse und gegebenenfalls unterjähriger betriebswirtschaftlicher Auswertungen. In Verbindung mit dem Rating des Kunden entscheiden auch Sicherheiten, die vom Kreditnehmer zur Risikobegrenzung zur Verfügung gestellt werden, über die Bewilligung, Prolongation und/oder Konditionen bereitgestellter Finanzierungen. Kreditsicherheiten spielen hingegen bei Privatkunden (zumindest bezogen auf den Dispo und kleinere Ratenkredite) in der Praxis kaum eine Rolle, bei einer größeren Finanzierung, insbesondere einer Immobilienfinanzierung, hingegen schon.
Bei einem geplanten Erwerb oder Bau einer Immobilie werden dementsprechend auch bei Privatkunden die Objektunterlagen eingehend geprüft, da die Werthaltigkeit der Immobilie als Kreditsicherheit einen nicht unerheblichen Einfluss darauf hat, ob für die Finanzierung “grünes Licht“ gegeben werden kann. Unter diesem Aspekt stellen sich unverbindlich vorab in den Raum gestellte Zinssätze für eine Baufinanzierung im Verlaufe der Antragsbearbeitung oftmals als Makulatur heraus: Ohne ein Mindestmaß an Objektangaben und eine nicht allzu beliebig gehaltene Kostenaufstellung für den gesamten Investitions- und Finanzierungsbedarf lassen sich keine seriösen Angebote erstellen!
Nicht zu teuer absichern
Mittwoch, 1. August 2012Versicherungen werden von Seiten der Banken und Sparkassen oftmals angeboten, um einen Ratenkredit abzusichern. Eine Restschuldversicherung soll hierbei die noch nicht getilgte Kreditsumme im Falle des Ablebens des Kreditnehmers während der Laufzeit der Finanzierung in einer Summe als Versicherungsleistung erbringen. Zusätzlich ist mitunter auch in den Versicherungsbedingungen vorgesehen, dass die Versicherungsgesellschaft die vereinbarten Kreditraten bei längerer Krankheit und/oder Arbeitslosigkeit des Kreditnehmers übernimmt.
Während es im Zusammenhang mit dem Abschluss einer Baufinanzierung uneingeschränkt zu empfehlen ist, die Risiken, die darin bestehen, dass die Hinterbliebenen nach dem Tod des Allein- oder Hauptverdieners die Immobilie finanziell nicht halten können, ist dies in Bezug auf die meist überschaubaren Summen eines Ratenkredites zu hinterfragen. Eine Restschuldversicherung muss im Ergebnis häufig als zu teuer angesehen werden. Erschwert wird diese Erkenntnis in der Praxis für den Kunden dadurch, dass die Versicherungsprämien grundsätzlich nicht zusammen mit den Finanzierungskosten (Zinsen und etwaige sonstige Entgelte) in die Berechnung des Effektiven Jahreszinses einzubeziehen sind, es sei denn, der Abschluss würde von Seiten des Kreditinstituts als formale Auflage für eine positive Kreditentscheidung gemacht. Laut Preisangabenverordnung wären die Versicherungskosten ansonsten in den Effektivzins einzurechnen. Der Unterschied beläuft sich häufig auf eine Größenordnung von zusätzlichen 6 bis 7% p.a.!
Als deutlich preisgünstigere Alternative steht für angehende Kreditnehmer eine klassische Risikolebensversicherung mit degressiv fallender Versicherungssumme zur Verfügung, die idealerweise nach Durchführung eines Preis-Leistungs-Vergleiches durch einen unabhängigen Finanzdienstleister abgeschlossen und an die finanzierende Bank oder Sparkasse abgetreten wird.