Archiv für Dezember 2012

Bei der Anschlussfinanzierung sparen

Montag, 31. Dezember 2012

Die meisten Darlehen, die für den Bau oder den Erwerb einer Immobilie aufgenommen werden, enthalten eine Festzinsvereinbarung. Dies bedeutet, dass die Darlehenszinsen für einen festgelegten Zeitraum konstant bleiben. Entsprechend bietet eine Festzinsvereinbarung in erster Linie für den Darlehensnehmer eine sichere Kalkulationsgrundlage. Selbst wenn die Zinsen allgemein steigen, etwa weil die Europäische Zentralbank wegen Inflationsgefahren die Leitzinsen erhöht, bleibt die Darlehensrate für den Darlehensnehmer konstant. Das finanzierende Kreditinstitut kann die Zinserhöhungen nicht während der Dauer des mit dem Kunden vereinbarten Zeitraumes der Zinsbindung weitergeben. Umgekehrt kann der Kunde auch nicht von möglichen allgemeinen Zinssenkungen während der Darlehenslaufzeit profitieren, da die Zinsbindung in beide Richtungen gilt.

Zum Ablauf der Zinsbindung hingegen besteht Handlungsbedarf. Wer eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nimmt, sollte sich frühzeitig vor Ende des Zinsfestschreibungszeitraumes um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Diese kann natürlich bei der bisherigen Bank oder Sparkasse abgeschlossen werden, ein Vergleich der Konditionen bei mehreren Instituten sollte dennoch dringend vorgenommen werden. Gegebenenfalls können Banken, die auf eine Baufinanzierung spezialisiert sind, eine Anschlussfinanzierung weitaus günstiger darstellen als die Hausbank des Kunden.

Üblicherweise versenden Banken und Sparkassen, die die ursprüngliche Finanzierung des Objektes vorgenommen haben, rund ein Vierteljahr vor Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes ein Angebot zur Verlängerung des noch nicht getilgten Darlehensbetrages. Dieses Angebot enthält grundsätzlich die Standardkonditionen des jeweiligen Kreditinstituts ohne Berücksichtigung des nunmehr aufgrund der bereits getilgten Beträge geringeren Risikos. Ein Kunde, der deutlich macht, dass er preisbewusst ist, kann aus diesem Umstand heraus in den Konditionsverhandlungen nicht selten einen erheblichen finanziellen Vorteil bei der Fortsetzung seiner Baufinanzierung ziehen. Unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten, sind der richtige Ansprechpartner.

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Förderung nicht vergessen zu beantragen

Sonntag, 16. Dezember 2012

Die Riester-Rente bietet die Möglichkeit, eine staatliche Förderung für die private Altersvorsorge zu erhalten. Allerdings: Zulagen und Steuervorteile kommen nicht von selbst, man muss sie beantragen. Den Antrag stellt man bei seinem zuständigen Finanzamt ganz einfach dadurch, dass man eine Einkommensteuererklärung abgibt, der man die Anlage Vorsorgeaufwendungen (früher: Anlage VA) nebst der Bescheinigung seines Vertragspartners für den Riester-Vertrag beifügt. Vertragspartner ist in diesem Fall synonym für Anbieter. Dies kann eine Kapitalanlagegesellschaft, eine Versicherungsgesellschaft, eine Bausparkasse oder ein Kreditinstitut sein, je nachdem, ob man sich dafür entschieden hat, eine Riester-Rente mit Fonds, einer Rentenversicherung, einem Bausparvertrag (mit oder ohne Baufinanzierung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie) oder einem Banksparplan aufzubauen. Es können auch zwei Anbieterbescheinigungen beigefügt werden, so dass die Zulagen auf zwei Riester-Verträge aufgeteilt werden. Dies ist explizit vom Gesetzgeber vorgesehen, dass die Zulagen auf bis zu zwei Riester-Verträge aufgeteilt werden können. Häufiger Anwendungsfall ist der Wechsel seines Anbieters. Hierbei wird der bisherige Riester-Vertrag gekündigt und das vorhandene Guthaben auf einen neuen Riester-Vertrag bei einem anderen Anbieter übertragen. Dass es sich bei dem neuen Vertrag ebenfalls um einen für die Altersvorsorge zertifizierten Vertrag handelt, ist besonders wichtig. Nur durch die Übertragung des Guthabens auf einen gleichermaßen durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zertifizierten Vertrag verhindert man, dass die bislang gewährte Riester-Förderung in Form von Zulagen und/oder Steuervorteilen bei der Kündigung  des alten Vertrages zum Zeitpunkt der Auflösung komplett zurückgezahlt werden muss, was gleichbedeutend mit negativen Folgen für die Rendite wäre bzw. unter Umständen auch insgesamt Verluste bescheren kann.

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Wohneigentumsförderung

Donnerstag, 13. Dezember 2012

Wenn der Staat sich an einer Baufinanzierung beteiligt, hat dies vornehmlich sozialpolitische Gründe und kann auf unterschiedliche Arten und Weisen zu einer merklichen Entlastung der Bauherren als Kreditnehmer führen. Die Wohneigentumsförderung setzt zum einen bei der Bereitstellung von öffentlichen Fördergeldern an. Hierbei handelt es sich um Darlehensmittel, die mit besonders vorteilhaften Konditionen ausgestattet sind. Diese betreffen sowohl die Zinssätze, welche im Vergleich zu Angeboten von Banken und Sparkassen durchweg als sehr günstig einzustufen sind. Möglich ist dies aufgrund der sozialpolitischen Komponente, aufgrund derer die betreffenden Darlehensprogramme Zinssubventionen beinhalten. Im Ergebnis führt die Inanspruchnahme öffentlicher Förderdarlehen zu einer meist nicht unerheblichen Ersparnis bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten. Hierbei ist auch die lange Laufzeit zu berücksichtigen, über die Baudarlehen üblicherweise getilgt werden. Eine andere Form der Subvention, über die man im Rahmen einer privaten Immobilienfinanzierung profitieren kann, sind Zulagen, welche der Staat als Sondertilgungen beisteuert. Diese führen zu einer Ersparnis an Darlehenszinsen und im Ergebnis zu einer Verkürzung der Darlehenslaufzeit durch die schnellere Entschuldung. Derartige Zulagen sind allerdings nicht Bestandteil von Förderprogrammen, sondern eine Form der staatlich geförderten zusätzlichen privaten Altersvorsorge. Da ein Eigenheim wie auch eine selbstgenutzte Eigentumswohnung einen wesentlichen Eckpfeiler einer privaten Altersvorsorge darstellt, sind selbstgenutzte private Wohnimmobilien aus diesem Grund auch als förderfähig im Rahmen der Riester-Rente eingestuft. Die Voraussetzungen, von dieser Form der staatlichen Förderung zu profitieren, sind allerdings grundsätzlich enger gestrickt, was den geförderten Personenkreis angeht. Beraten lassen von unabhängiger Seite sollte man sich in jedem Fall.

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So wird eine Baufinanzierung günstiger

Mittwoch, 5. Dezember 2012

Eine private Baufinanzierung ist zwar kein Schnäppchen, es gibt aber einige Stellschrauben für eine möglichst niedrige monatliche Belastung. Dies sind der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten der Immobilie, das Volumen der aufzunehmenden Darlehen sowie die Konditionen für das Baugeld. Wie viel Haus oder Wohnung man sich leisten kann, lässt sich kostenlos und unproblematisch durch einen Baufinanzierungsrechner ermitteln. Eine möglichst günstige Immobilienfinanzierung lässt sich durch einen umfassenden Baugeldvergleich durch Einbindung unabhängiger Finanzdienstleister, die häufig mit hierfür spezialisierten Kreditinstituten zusammenarbeiten, bewerkstelligen. Die Ersparnis gegenüber einem standardisierten Angebot der Hausbank des Kunden kann im Einzelfall erheblich ausfallen.
Da die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie in der Praxis meist einen sehr langen Zeitraum von über 30 Jahren umfasst, ergeben sich zum Ablauf einer Festzinsbindungsfrist neue Chancen auf eine weitere Optimierung bei der nächsten Anschlussfinanzierung. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages zuzüglich ersparter Zinsen. Insbesondere in Zeiten sehr niedriger Zinsen ist Baugeld allerdings so günstig, dass es viel Sinn machen kann, höhere Tilgungsbeträge zu vereinbaren, um zu einer schnelleren Entschuldung zu gelangen. Denselben Effekt wie durch Sondertilgungen aus eigener Kraft erzielt man durch die Einbindung von Wohn-Riester, einem Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge.
Weitere Vorteile unabhängiger Finanzdienstleister im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung bestehen in der gezielten Einbindung öffentlicher Fördergelder, wenn auch nicht bei der Anschlussfinanzierung, da diese in der Regel nur bei der Erstvalutierung der Darlehen für die Baufinanzierung beantragt werden können. Allerdings im weiteren Sinne zu den öffentlichen Fördermitteln zählen die Zulagen, die man sich durch die sogenannte Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester, sichern kann. Auch dies ist bei einem qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister Standard.

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