Bei den Konditionen einer Baufinanzierung sind drei Komponenten von entscheidender Bedeutung: Die Darlehenshöhe, der Darlehenszinssatz und die Höhe der regelmäßigen Tilgung. Die Höhe der benötigten Darlehen ist gleichbedeutend mit dem Finanzierungsbedarf, der nicht aus eigenen Mitteln des angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzers gedeckt werden kann. Vom Kaufpreis der Immobilie bzw. im Falle eines Neubaus den möglichst sorgfältig kalkulierten Herstellungskosten sowie den Erwerbsnebenkosten ist also das zur Verfügung stehende Eigenkapital abzuziehen. Ohne Eigenkapitaleinsatz handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung der Immobilie, auch bekannt als Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Diese in die Wege zu leiten ist bisweilen in der Praxis nicht gänzlich unproblematisch. Interessenten für diese Finanzierungsvariante nehmen zu diesem Zweck oftmals die Dienste unabhängiger Finanzdienstleister in Anspruch.
Für die Höhe des Darlehenszinssatzes sind neben der Darlehenshöhe und der Beschaffenheit der Immobilie auch die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers von Belang. In der Regel operieren Banken und Sparkassen mit Angeboten, die zunächst in Teilen unter Vorbehalt einer abschließenden Prüfung der gesamten Beleihungsunterlagen stehen. Dies kann letztlich zu leicht geringeren Zinssätzen oder gegebenenfalls auch Konditionsaufschlägen führen. Der Tilgungssatz entscheidet maßgeblich über die Dauer der gesamten Immobilienfinanzierung und deren Gesamtkosten. Als Mindestsatz gilt brancheneinheitlich ein Satz von einem Prozent des Darlehensbetrags im ersten Jahr der Darlehenslaufzeit. Durch einen Baufinanzierungsrechner wird jedoch unmittelbar deutlich, dass bereits leicht höhere regelmäßige Tilgungen einen beachtlichen Einfluss haben. Insbesondere in Zeiten besonders niedriger Zinsen sollte man deshalb ernsthaft in Erwägung ziehen, diesen Vorteil für eine schnellere Entschuldung der Immobilie zu nutzen.
Archiv für August 2013
Konditionen einer Baufinanzierung
Samstag, 31. August 2013Interessante Förderung der eigenen Immobilie
Donnerstag, 22. August 2013Mit Hilfe der staatlichen Riester-Förderung wird der Weg in die eigenen vier Wände in vielen Fällen um einiges einfacher. Da dem Staat bewusst ist, dass eigener Herd Goldes wert ist, kann man das geförderte Altersvorsorgevermögen zum Bau oder zum Kauf eines Eigenheims verwenden, ohne sich hierauf bereits bei Vertragsabschluss festlegen zu müssen. Auch zum Kauf einer Eigentumswohnung darf das geförderte Guthaben verwendet werden, ohne die erhaltene Förderung einzubüßen. Bedingung ist nur, dass es sich jeweils um Wohneigentum handelt, das in Deutschland belegen ist und selbstgenutzt wird. Interessant kann es in vielen Fällen auch sein, eine restlich noch bestehende Immobilienfinanzierung durch das Riester-Guthaben abzulösen. Auch hierdurch wird die staatliche Förderung, die auf dem Altersvorsorgevertrag eingegangen ist, nicht gefährdet. Voraussetzung die jeweilige Immobilienfinanzierung ist ebenfalls, dass sie zur Finanzierung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie im Inland aufgenommen wurde.
Im Ergebnis wird Wohneigentum durch das lukrative Instrument der staatlichen Riester-Rente indirekt gefördert. Förderberechtigt sind alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also alle Arbeitnehmer sowie Beamte. Welche Variante für den Vermögensaufbau mit staatlicher Hilfe gewählt wird, entscheidet nicht über die Höhe der Förderung. Diese ist bei allen Rentenversicherungen, Fondssparplänen und Banksparplänen, die erhältlich sind, identisch. Bei allen Riester-Varianten muss man sich auch nicht im Vorfeld festlegen, ob man nach Abschluss der Sparphase eine Teilauszahlung des Kapitals für eine Verwendung nach freiem Ermessen vornehmen möchte oder die Auszahlungsphase von vorn herein mit einer lebenslangen Rentenzahlung beginnen möchte. Die Alternative, die Riester-Förderung für eine selbstgenutzte Wohnimmobilie durch Kauf, Bau oder Entschuldung durch Tilgung einer restlichen Baufinanzierung als Bestandteil der Altersvorsorge einzubringen, besteht darüber hinaus in jedem Fall.
Kein Geld bei der Finanzierung verschenken
Freitag, 9. August 2013Umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied hinsichtlich der Höhe der Darlehenszinsen für eine Baufinanzierung einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die meist für eine Hausfinanzierung benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen der Auswahl der besten Konditionen einzuschalten. Günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen. Neben flexibel zur Auswahl stehenden Festzinsbindungsfristen sind hierbei besonders günstige Zinssätze und Sondertilgungsmöglichkeiten interessant. Welche Programmdarlehen in Betracht kommen und welche Voraussetzungen im Einzelnen zu erfüllen sind, sollten Interessenten mit einem gewissen zeitlichen Vorlauf bei unabhängiger Stelle klären und den Zeitplan für den Umzug in die eigenen vier Wände entsprechend nicht zu eng stecken. Der Verzicht auf einen umfassenden Konditionsvergleich und/oder die Einbindung besonderes günstiger öffentlicher Förderdarlehen bedeutet, sich unter Umständen erhebliche Sparmöglichkeiten entgehen zu lassen.
Fondsgebundene und klassische Versicherungen
Donnerstag, 8. August 2013Eine fondsgebundene Lebensversicherung, auch Fondspolice genannt, ist eine in Deutschland relativ moderne Variante der Lebensversicherung. Wie bei klassischen kapitalbildenden Versicherungen werden die Beiträge einerseits zur Abdeckung des Todesfallrisikos, andererseits zur Kapitalbildung eingesetzt. Diese Form der Kombination ist allerdings nur selten zu empfehlen: Hinsichtlich des Todesfallschutzes sollte zunächst überlegt werden, ob man ihn wirklich benötigt. Ein Familienvater, aus dessen Einkommen die Baufinanzierung des Eigenheims bestritten wird, fährt mit dem Abschluss einer reinen Risikolebensversicherung, deren Absicherung an die Höhe der ausstehenden Finanzierung gekoppelt ist, erheblich günstiger. Die Ersparnis gegenüber einer kapitalbildenden Lebensversicherung lässt sich etwa zum langfristigen Vermögensaufbau mit Hilfe einer renditeorientierten Rentenversicherung nutzen oder zum beschleunigten Schuldenabbau durch Sondertilgungen. Letzteres ist insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu empfehlen, welche man in Zeiten extrem niedriger Zinsen abgeschlossen hat.
Anders als bei einer klassischen Lebensversicherung, bei der die Kapitalanlage durch die Versicherungsgesellschaft selbst in deren Deckungsstock erfolgt, werden bei einer fondsgebundenen Lebensversicherung die Sparbeiträge des Versicherungsnehmers in Fonds angelegt. Die Auswahl des oder der Investmentfonds obliegt grundsätzlich dem Versicherungsnehmer unter Berücksichtigung seines individuellen Risikoprofils. Zumeist bieten Versicherungsgesellschaften mehrere Fonds unterschiedlicher Risikoklassen von diversen Kapitalanlagegesellschaften zur Auswahl an. Insbesondere Aktienfonds bieten die Möglichkeit, langfristig eine höhere Rendite zu erzielen als die tendenziell konservative Direktanlage seitens der Versicherungsgesellschaften. Allerdings ist durch eine Fondsanlage das Risiko eines teilweisen Verlustes nicht auszuschließen, da grundsätzlich die eingezahlten Beiträge für den Zeitpunkt der Fälligkeit des Versicherungsvertrages nicht garantiert sind. Allerdings bieten die meisten Versicherungsunternehmen in ihren Vertragsbedingungen einen Wechsel der Fonds an, bezogen auf das bisher angesammelte Kapital und/oder die Anlage künftiger Sparbeiträge. Auch ein automatisches Ablaufmanagement, bei denen das Fondsguthaben sukzessive von risikoreichen Aktienfonds in konservative Rentenfonds umgeschichtet wird, ist keine Seltenheit mehr.