Archiv für die Kategorie „Baufinanzierung“
Mittwoch, 16. Mai 2012
Der Beleihungswert eines Objekts spielt bei einer Immobilienfinanzierung eine überaus wesentliche Rolle. Er gibt an, bis zu welchem Betrag die Sicherung des zu vergebenden Kredits als zweifelsfrei gegeben angesehen werden kann. Er beträgt in Abhängigkeit von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts meist 60 Prozent der Beleihungsgrenze. Diese wiederum gibt an, bis zu welchem Betrag ein Objekt überhaupt beliehen werden darf. Sie orientiert sich am Verkehrswert bzw. gemeinen Wert der Immobilie, liegt aber meist ein wenig darunter. Ursächlich hierfür sind bestimmte Wertabschläge, die aus Sicherheitsgründen vorgenommen werden.
Wenn es für Interessenten darum geht, die Konditionen für eine Baufinanzierung in Erfahrung zu bringen, erwarten diese häufig die Nennung konkreter Zinssätze, ohne dass die Objektgegebenheiten eine Rolle spielen würden. Dies ist, wenn man Wert auf ein seriöses Angebot legt, unrealistisch! Eine Eigenart von Immobilienfinanzierungen ist es nun einmal, dass sie stets individuell kalkuliert werden. Hierbei spielen eben jene Beleihungsrichtlinien eine wesentliche Rolle. Es kommt somit in erster Linie auf den Wert der Immobilie an und auf das geplante Eigenkapital des Antragstellers, das dieser für seine Immobilienfinanzierung einzusetzen gedenkt. Die persönliche Bonität des Antragstellers ist im Vergleich zu anderen Arten von Krediten hierbei nicht das hauptsächliche Kriterium hinsichtlich der Konditionen. Auf diese Weise kann es, wenn man in konkrete Verhandlungen unter Berücksichtigung der Objektgegebenheiten geht, zu nicht unerheblichen Abweichungen bezogen auf die ursprünglichen, unverbindlich offerierten Zinssätze kommen. Es nützt also wenig, telefonisch oder per E-Mail eine Kondition genannt zu bekommen, die sich im Verlaufe des Antrags als Makulatur herausstellt.
Schlagworte:Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung
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Montag, 16. April 2012
Die staatliche Förderung des Baus oder Erwerbs selbstgenutzten Wohneigentums hat in Deutschland eine lange Tradition. Aufgrund sozialpolitischer Überlegungen wird der Wunsch vieler Menschen nach den eigenen vier Wänden durch verschiedene staatliche Zuschüsse und Vergünstigungen gefördert, um die Finanzierung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung bewerkstelligen zu können. Bausparen stellt traditionell ein beliebtes und verbreitetes Instrument im Rahmen der Wohneigentumsförderung dar. Derzeit bestehen drei Möglichkeiten, staatlich gefördert zu werden. Diese können auch zusammen bzw. gleichzeitig in Anspruch genommen werden. Hierdurch kann das Bausparen zusätzlich zu seinen ohnehin bestehenden Vorzügen, beispielsweise zinsgünstige Kredite in Form eines Bauspardarlehens, noch attraktiver gestaltet werden.
Erstens besteht die Möglichkeit, bei Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen durch Anlage der Vermögenswirksamen Leistungen (VL) in einem Bausparvertrag die staatliche Arbeitnehmer-Sparzulage zu erhalten. Zweitens wird, ebenfalls unter Berücksichtigung von Einkommensgrenzen und zusätzlich unter der Voraussetzung einer wohnwirtschaftlichen Verwendung, die staatliche Wohnungsbauprämie gewährt. Drittens kann man, sofern man zu dem geförderten Personenkreis zählt, auch die Riester-Förderung nutzen, und zwar ohne Einkommensgrenzen. Ob man zum geförderten Personenkreis zählt, kann man unproblematisch in einer unabhängigen Finanzberatung klären; gleichzeitig erhält man auf diese Weise einen Überblick über die zahlreichen am Markt verfügbaren Angebote an zertifizierten Bauspartarifen. Die Zertifizierung ist Voraussetzung, um Bausparen als so genannte Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt, zielgerichtet in eine Baufinanzierung einbinden zu können, um diese durch die staatlichen Zulagen und gegebenenfalls ergänzende steuerliche Vergünstigungen günstiger gestalten zu können.
Schlagworte:Arbeitnehmer-Sparzulage, Baufinanzierung, Bausparen, Bausparförderung, Riester-Förderung, Wohneigentum, Wohnungsbauprämie
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Donnerstag, 12. April 2012
Unabhängige Finanzdienstleister, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten, sind eine sehr gute Adresse, wenn es darum geht, Unterstützung bei der Suche nach einer möglichst günstigen Anschlussfinanzierung zu erhalten. Warum ist das so? Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass die jeweiligen Finanzdienstleister nicht nur mit einer Bank zusammenarbeiten, sondern mit vielen, oftmals sehr vielen. Sie haben somit die Möglichkeit, aus dem Vollen zu schöpfen, was die Möglichkeiten angeht, ein möglichst günstiges und insbesondere passgenaues Angebot für den Kunden herauszufiltern. Diese Vorgehensweise ermöglicht es einerseits, unterschiedliche Varianten, wie die Finanzierung im Allgemeinen laufen soll, anbieten zu können: Hierzu zählen unterschiedliche Tilgungsvarianten oder auch diverse Formen der Zinsbindung von variabel verzinslichen Darlehen mit und ohne Zinsobergrenze bis hin zu langfristig laufenden Darlehen mit Festzinsvereinbarung. Auch Möglichkeiten, spezielle Darlehensvarianten für die Immobilienfinanzierung in Anspruch zu nehmen, befinden sich bei einer unabhängigen Finanzberatung, die nicht auf die Produktpalette und die Möglichkeiten einer Bank beschränkt und damit begrenzt ist, im Angebot. Hierzu zählt etwa Wohn-Riester. Hierbei wird eine meist erhebliche staatliche Förderung in Anspruch genommen, wodurch die Immobilie durch zusätzliche Tilgungsleistungen schneller entschuldet wird.
Bei der Hausbank besteht hingegen für den Kunden die Gefahr, dass rund ein Vierteljahr vor Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes ein Angebot zur Verlängerung des noch nicht getilgten Darlehensbetrages per Post eingeht, das grundsätzlich die Standardkonditionen des jeweiligen Kreditinstituts beinhaltet. Das für das Kreditinstitut seit der ursprünglichen Bewilligung gesunkene Risiko durch bereits erfolgte Tilgungen wird in aller Regel hierbei nicht oder kaum ausreichend berücksichtigt. Ein Kunde, der für die Prolongation der Finanzierung hingegen unabhängige Finanzdienstleister zu Rate zieht, die mit spezialisierten Banken zusammenarbeiten, kann bei der Fortsetzung seiner Baufinanzierung nicht selten eine deutliche Ersparnis erzielen.
Schlagworte:Anschlussfinanzierung, Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung, Prolongation, Wohn-Riester
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Donnerstag, 5. April 2012
Bei den Kosten einer Baufinanzierung sind drei Komponenten von entscheidender Bedeutung: Die Darlehenshöhe, der Darlehenszinssatz und die Höhe der regelmäßigen Tilgung. Die Höhe der benötigten Darlehen ist gleichbedeutend mit dem Finanzierungsbedarf, der nicht aus eigenen Mitteln des angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzers gedeckt werden kann. Vom Kaufpreis der Immobilie bzw. im Falle eines Neubaus den möglichst sorgfältig kalkulierten Herstellungskosten sowie den Erwerbsnebenkosten ist also das zur Verfügung stehende Eigenkapital abzuziehen. Ohne Eigenkapitaleinsatz handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung der Immobilie. Diese in die Wege zu leiten ist bisweilen in der Praxis nicht gänzlich unproblematisch. Interessenten für diese Finanzierungsvariante nehmen zu diesem Zweck oftmals die Dienste unabhängiger Finanzdienstleister in Anspruch.
Für die Höhe des Darlehenszinssatzes sind neben der Darlehenshöhe und der Beschaffenheit der Immobilie auch die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers von Belang. In der Regel operieren Banken und Sparkassen mit Angeboten, die zunächst in Teilen unter Vorbehalt einer abschließenden Prüfung der gesamten Beleihungsunterlagen stehen. Dies kann letztlich zu leicht geringeren Zinssätzen oder gegebenenfalls auch Konditionsaufschlägen führen. Der Tilgungssatz entscheidet maßgeblich über die Dauer der gesamten Immobilienfinanzierung und deren Gesamtkosten. Als Mindestsatz gilt brancheneinheitlich ein Satz von einem Prozent des Darlehensbetrags im ersten Jahr der Darlehenslaufzeit. Durch einen Baufinanzierungsrechner wird jedoch unmittelbar deutlich, dass bereits leicht höhere regelmäßige Tilgungen einen beachtlichen Einfluss haben. Insbesondere in Zeiten besonders niedriger Zinsen sollte man deshalb ernsthaft in Erwägung ziehen, diesen Vorteil für eine schnellere Entschuldung der Immobilie zu nutzen.
Schlagworte:Baufi, Baufi-Konditionen, Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung, Vollfinanzierung
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Freitag, 30. März 2012
Wenn man eine Finanzierung in die Wege leiten möchte, weil in Kürze der Weg in die eigenen vier Wände beschritten werden soll, ist es aus mehreren Gründen dringend zu empfehlen, sich von unabhängiger Seite beraten zu lassen. Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass derjenige, über den die Immobilienfinanzierung abgewickelt werden soll, weisungsfrei handeln kann und im Übrigen keinem Interessenkonflikt unterliegt. Konkret bedeutet dies, dass ein Kunde, der sich von einem unabhängigen Finanzdienstleister bei der Suche nach einer möglichst günstigen und überdies passgenauen Finanzierung behilflich sein lässt, davon ausgehen kann, für jede in Betracht kommende Variante ein im Vergleich zu anderen Anbietern vorteilhaftes Angebot präsentiert zu bekommen. Dies betrifft hinsichtlich der Konditionen den Zinssatz, die Festzinsvereinbarungen, ein bei Bedarf seitens des Kunden besonders hohes Maß an Sondertilgungen oder auch die kostenlosen Möglichkeiten, die vereinbarten Regelsätze hinsichtlich der Tilgungsleistungen ändern zu können. Vertragliche Vereinbarungen, die nicht von der Stange sind (wie etwa eine Zinsgestaltung, bei der bis zu einer vertraglich festgelegten Obergrenze die Zinssätze variabel ausfallen), sind überdies Varianten, die nicht jedes Kreditinstitut seinen Kunden von sich aus offeriert. Der Einsatz infrage kommender öffentlicher Förderdarlehen wird ebenfalls grundsätzlich geprüft, ohne dass Interessenten mit entsprechenden Vorkenntnissen hierauf drängen müssen.
Schließlich besteht seitens unabhängiger Finanzdienstleister kein Verkaufsdruck, was den Absatz bestimmter Darlehen oder Finanzierungsformen angeht. Insofern werden Finanzierungsbausteine wie etwa Förderdarlehen auch aktiv angeboten, weil sie die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass die monatliche Belastung für den Kunden im Rahmen dessen liegt, was zu einer problemlosen Bewilligung seitens des die Finanzierung letztlich übernehmenden Kreditinstituts führt. Auch Bausparen, welches unter dem Gesichtspunkt der Zinssicherheit ebenso wie durch eine mögliche Riester-Förderung für viele Kunden ein interessanter Bestandteil des Gesamtpakets sein kann, welches es für eine Baufinanzierung zu schnüren gilt, wird dann angeboten, wenn es passt, und nicht, wenn es aufgrund der Vertriebsziele verkauft werden soll.
Schlagworte:Baufinanzierung, Finanzdienstleister, Finanzierung, Förderdarlehen, Immobilienfinanzierung, Riester-Förderung, Sondertilgungen
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Dienstag, 27. März 2012
Die sogenannte Eigenheimrente (Wohn-Riester) hat mit 775.000 Verträgen per Ende 2011 erstmals die Zahl der abgeschlossenen Riester-Banksparpläne überholt. Demgegenüber stehen rund 3 Millionen Riester-Fondssparpläne und knapp 11 Millionen Riester-Rentenversicherungen. Während Versicherungen und Fonds ebenso wie Banksparpläne grundsätzlich als Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge infrage kommen, ist Wohn-Riester insbesondere für diejenigen eine Option, die Wohneigentum erwerben wollen. Die staatlichen Zulagen fließen in identischer Höhe wie bei allen anderen Riester-Verträgen. Sie dienen bei der Eigenheimrente jedoch indirekt dem Vermögensaufbau, indem sie als Sondertilgungen in die Immobilienfinanzierung einfließen und somit deren Laufzeit verkürzen. Anders als bei den übrigen Riester-Varianten steht bei Wohn-Riester gewissermaßen die Rendite von vorn herein fest: Diese lässt sich anhand des Effektivzinssatzes der betreffenden Finanzierung bemessen, die durch die staatliche Förderung zusätzlich getilgt wird. So gesehen ist Wohn-Riester auch in der derzeitigen Niedrigzinsphase eine gute Alternative zu Banksparplänen, die sich hinsichtlich ihrer Verzinsung an der Umlaufrendite öffentlicher Anleihen orientieren und auch zu Versicherungen, die zunehmend Mühe haben, nach Kosten nennenswerte Erträge oberhalb des gesetzlichen Garantiezinses zu erwirtschaften. Die Eigenheimrente kann auch erstmals anlässlich des Ablaufs einer Zinsbindungsfrist in eine bestehende Baufinanzierung integriert werden.
Schlagworte:Baufinanzierung, Eigenheimrente, Immobilienfinanzierung, Riester, Wohn-Riester, Wohneigentum, Wohneigentumsförderung
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Donnerstag, 22. März 2012
Die Vereinbarung einer Festzinsvereinbarung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung ist hierzulande üblich. In anderen Ländern gehen in dieser Hinsicht die Uhren ein wenig anders. Beispielsweise in den Vereinigten Staaten oder auch Portugal ist es demgegenüber Usus, Baudarlehen mit variablem Zins aufzunehmen. Auch in Deutschland sind variabel verzinsliche Darlehen für eine Finanzierung einer Immobilie bei nahezu allen Kreditinstituten erhältlich, die Nachfrage ist insgesamt allerdings vergleichsweise überschaubar. Der Grund dafür, dass es für den Kunden tendenziell von Interesse ist, sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, liegt vorwiegend in einer klaren Kalkulationsgrundlage. Da für den Zeitraum der getroffenen Festzinsvereinbarung eine allgemeine Zinserhöhung nicht auf die Höhe der Darlehensrate durchschlagen kann, ist man als Besitzer einer Festzinshypothek insoweit auf der sicheren Seite. Wer dennoch flexibel bleiben möchte, sichert sich das Recht, Sondertilgungen leisten zu dürfen.
Noch vor einigen Jahren war die Möglichkeit, bei einer laufenden Festzinsbindung zusätzliche Tilgungsleistungen leisten zu dürfen, ohne dass hierfür als Äquivalent für die Nichteinhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist durch die Bank oder Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurde, eine Ausnahme. Der zunehmende Wettbewerb unter Banken und Sparkassen hat mittlerweile jedoch dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat. Bei einer privaten Immobilienfinanzierung lässt sich, zumindest, wenn man nicht das erstbeste Angebot annimmt, sondern einen umfassenden Vergleich über unabhängige Finanzdienstleister vornimmt und somit eine Vielzahl von potenziellen Finanzierungspartnern in die Auswahl einbezieht, in den Darlehensverträgen trotz Festzinsbindung vereinbaren, dass auch in einem begrenzten Maße das Recht besteht, Sondertilgungen ohne gesonderte Berechnung von Entgelten zu leisten. Auch bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung ist dies ein wichtiger Aspekt, den man bedenken sollte.
Schlagworte:Baufinanzierung, Festzinsbindung, Festzinsvereinbarung, Finanzierung, Immobilienfinanzierung
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Montag, 19. März 2012
Der Trend zu den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Weitgehend stabile Immobilienpreise und außerordentlich günstige Konditionen für Baugeld angesichts des Dauerzinstiefs sind die Basis für monatliche Belastungen aus der Finanzierung einer Wohnimmobilie, die für weitaus mehr Haushalte als noch vor einigen Jahren darstellbar sind. Insbesondere die derzeit außerordentlich niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen tragen dazu bei, dass die sich ergebenden Darlehensraten weitaus niedriger sind, als man zunächst meinen möchte.
Als I-Tüpfelchen gilt es jedoch, sich die umfangreichen Fördermöglichkeiten zunutze zu machen, die der Staat im Rahmen der Wohneigentumsförderung anbietet. Hierunter fallen zunächst die besonders zinsgünstigen Förderdarlehen der öffentlichen Hand. Spezielle Förderdarlehen des Bundes und einiger Bundesländer sind mit Sonderzinssätzen versehen. Auch im Hinblick auf flexible Tilgungsmöglichkeiten sind die Programmdarlehen nicht mit Nachteilen versehen. Neben vorgeschalteten Tilgungsfreijahren besteht in vielen Fällen die Möglichkeit einer vorzeitigen vollständigen oder teilweisen Darlehensablösung. Die klassische Immobilienfinanzierung erstreckt sich in der Praxis in vielen Fällen bis hin zum Zeitpunkt des Eintritts in den beruflichen Ruhestand. Dementsprechend hat der Staat die selbstgenutzte Wohnimmobilie auch als förderfähig im Sinne der geförderten Altersvorsorge, der Riester-Rente, eingestuft. Zertifizierte Verträge in der Form einer Rentenversicherung, eines Fondssparplans oder eines Banksparplans ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Riester-Förderung, die sich aus Altersvorsorgezulagen und steuerlichen Vergünstigungen zusammensetzt, kann auch direkt für eine Ersparnis bei den Gesamtkosten der Baufinanzierung verwendet werden: Bei der unter dem Schlagwort Wohn-Riester bekannten Eigenheimrente fließen die staatlichen Zulagen direkt als Sondertilgungen in die Finanzierung ein, die Ersparnis ergibt sich durch die damit verbundene Verkürzung der Finanzierungsdauer. Das Wohneigentum ist dementsprechend schneller lastenfrei.
Schlagworte:Baufinanzierung, Baugeld, Eigenheimrente, Immobilienfinanzierung, Wohneigentum, Wohneigentumsförderung
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Dienstag, 13. März 2012
Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, die zum Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem aktiven Erwerbsleben und dem Eintritt in den beruflichen Ruhestand lastenfrei ist, ist ein beträchtlicher Vermögenswert. Insbesondere ergibt sich aus der ersparten Miete eine deutliche Entlastung des monatlichen Budgets. Überdies besteht natürlich die Möglichkeit, sich räumlich zu verkleinern, indem beispielsweise das bislang selbstgenutzte Eigenheim zugunsten einer den künftigen individuellen persönlichen Bedürfnissen eher entsprechenden Eigentumswohnung aufgegeben wird und der sich hierbei in aller Regel ergebende Überschuss als Basis für eine Privatrente investiert wird.
Um das Ziel, die Wohnimmobilie zu gegebener Zeit auch schuldenfrei zur Verfügung zu haben, zu erreichen, müssen die Tilgungsleistungen dementsprechend von langer Hand geplant werden (bei besonders niedrigen Zinsen sollte man es im Zweifel nicht bei der Mindesttilgung belassen, siehe auch Blog-Eintrag vom 11.03.). Die planmäßigen Tilgungen der aufgenommenen Baufinanzierung sind eine Stellschraube, ein anderes Instrument sind Sondertilgungen. Zunehmend ist es üblich, dass in Darlehensverträgen hierbei den Kunden das Recht eingeräumt wird, bis zu einem jährlich meist gedeckelten Betrag kostenlose Sondertilgungsleistungen zu erbringen. Eben dies lässt sich auch mit Hilfe des Staates bewerkstelligen. Die sogenannte Eigenheimrente, ein Ableger der Riester-Rente und landläufig besser als Wohn-Riester bekannt, funktioniert wie folgt: Bei bestehender Förderberechtigung und erbrachten Sparleistungen fließen, genau wie bei den übrigen Varianten der Riester-Rente (Versicherungen, Fonds, Banksparpläne) staatliche Altersvorsorgezulagen. Allerdings dienen diese bei Wohn-Riester nicht dem zusätzlichen Vermögensaufbau, indem sie das angesparte Vorsorgekapital erhöhen, sondern dazu, eine schnellere Entschuldung der selbstgenutzten Wohnimmobilie zu bewirken. Die Zulagen fließen als jährliche Sondertilgung in die Finanzierung der Immobilie ein. Die Rendite lässt sich insoweit über die ersparten Zinsen errechnen. Über Einzelheiten sollte man sich vor dem Abschluss bei einem unabhängigen Finanzdienstleister informieren.
Schlagworte:Baufinanzierung, Eigenheimrente, Finanzierung, Riester-Rente, Sondertilgungen
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Donnerstag, 8. März 2012
Wenn sich der Staat an einer Baufinanzierung beteiligt, hat dies vornehmlich sozialpolitische Gründe und kann auf unterschiedliche Arten und Weisen zu einer merklichen Entlastung der Bauherren als Kreditnehmer führen. Die Wohneigentumsförderung setzt zum einen bei der Bereitstellung von öffentlichen Fördergeldern an. Hierbei handelt es sich um Darlehensmittel, die mit besonders vorteilhaften Konditionen ausgestattet sind. Diese betreffen sowohl die Zinssätze, welche im Vergleich zu Angeboten von Banken und Sparkassen durchweg als konkurrenzlos günstig einzustufen sind. Möglich ist dies aufgrund der sozialpolitischen Komponente, aufgrund derer die betreffenden Darlehensprogramme Zinssubventionen beinhalten. Im Ergebnis führt die Inanspruchnahme öffentlicher Förderdarlehen zu einer meist nicht unerheblichen Ersparnis bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten. Hierbei ist auch die lange Laufzeit zu berücksichtigen, über die Baudarlehen üblicherweise getilgt werden. Eine andere Form der Subvention, über die man im Rahmen einer privaten Immobilienfinanzierung profitieren kann, sind Zulagen, welche der Staat als Sondertilgungen beisteuert. Diese führen zu einer Ersparnis an Darlehenszinsen und im Ergebnis zu einer Verkürzung der Darlehenslaufzeit durch die schnellere Entschuldung. Derartige Zulagen sind allerdings nicht Bestandteil von Förderprogrammen, sondern eine Form der staatlich geförderten zusätzlichen privaten Altersvorsorge. Da ein Eigenheim wie auch eine selbstgenutzte Eigentumswohnung einen wesentlichen Eckpfeiler einer privaten Altersvorsorge darstellt, sind selbstgenutzte private Wohnimmobilien aus diesem Grund auch als förderfähig im Rahmen der Riester-Rente eingestuft. Die Voraussetzungen, von dieser Form der staatlichen Förderung zu profitieren, sind allerdings grundsätzlich enger gestrickt, was den geförderten Personenkreis angeht. Beraten lassen von unabhängiger Seite sollte man sich in jedem Fall.
Schlagworte:Altersvorsorge, Baufinanzierung, Fördermittel, Förderprogramme, Immobilienfinanzierung, Zulagen
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