Wer hatte nicht schon einmal den Traum, eigene vier Wände zu besitzen? Die Vorteile eines Eigenheims liegen dabei auch klar auf der Hand. Man kann „schalten und walten“ wie es einem gefällt. Man wird unabhängig von den ewig steigenden Mieten, und wenn das Eigenheim dann erst einmal abgezahlt ist, verfügt man über viel mehr Geld. Natürlich fallen auch hier Nebenkosten für Müllbeseitigung, Grundsteuer und weiteres an, doch alles in allem kann man sich spätestens im Alter über ein „Mehr“ an Haushaltsgeld freuen, dass man dann zum Beispiel in Freizeit und Urlaub investieren kann.

Mit einer günstigen Baufinanzierung kann dieser Traum Wirklichkeit werden. Auf dem Markt gibt es eine Menge Angebote und gerade in Zeiten günstiger Zinsen kann eine Baufinanzierung eine lukrative Investition für die Zukunft sein. Doch wie findet man das beste Angebot? Eine solch langfristige Finanzierung ist immer sehr individuell, denn sie passt sich an die finanzielle Situation des Darlehensnehmers an. Wie günstig eine Finanzierung wird, hängt dabei hauptsächlich von den Zinsen ab. Und welcher Zinsbetrag einem angeboten wird, hängt entscheidend mit der finanziellen Ausgangssituation des Kaufinteressierten ab. Verfügt der Kunde über eine gute Bonität, kann er von einem attraktiven Zinssatz profitieren. Denn je besser die Bonität, umso günstiger wird der angebotene Zinssatz ausfallen. Das ist oft der Grund dafür, dass niedrige Zinsen nicht für jeden erreichbar sind. Ebenso ausschlaggebend für ein zinsgünstiges Angebot ist die Summe an Eigenkapital, die der Kreditnehmer mit einbringen kann. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind auch möglich und üblich, doch aufgrund der höheren Finanzierungssumme wird das Zinsangebot des Kreditnehmers nicht so niedrig ausfallen können, als wenn zum Beispiel 20 % an Eigenkapital vorhanden sind. Ob das Eigenheim dann noch für den Kreditnehmer finanzierbar ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden. Immerhin sollte man sich vorher ein genaues Bild über die eigenen finanziellen Möglichkeiten machen und dabei auch sehr ehrlich zu sich selber sein. Hat man voreilig eine unpassende Finanzierung abgeschlossen, muss man sich darüber bewusst sein, dass man sehr lange und im schlimmsten sehr viel Geld zu zahlen hat. Das kann das Glück über das neu erworbene Eigenheim trüben.

Daher sollte man sich im Vorwege ausreichend Zeit nehmen, um die finanziellen Aspekte zu klären. Eine Finanzierung von der Stange gibt es nicht. Anders als bei einem normalen Ratenkredit ist bei der Baufinanzierung die Individualität besonders wichtig. Der Finanzierungsrahmen sollte so angelegt sein, dass Änderungen der Lebensumstände, wie z. B. der Verlust des Arbeitsplatzes, die Geburt eines Kindes und andere nicht vorhersehbare Ereignisse verkraftet werden können oder sich später noch anpassen lassen. Wer über Eigenkapital verfügt, sollte überlegen, ob er nicht einen Teil davon zur Seite legt, um für solche unberechenbaren Ereignisse gewappnet zu sein. Immerhin kann man dann eine bestimmte Zeit überbrücken, bis sich die finanzielle Situation wieder beruhigt hat.

Kaufinteressierte sollten unbedingt die Angebote auf dem Markt vergleichen, um den für sie besten Zinssatz sichern zu können. Die Tilgungsraten werden maßgeblich von den Zinsen bestimmt und je niedriger die Zinsen sind, um so höhere Raten können gezahlt werden. Kann der Bauherr höhere Raten zahlen, gelangt er schneller zur Schuldenfreiheit. Auch wenn es um die Abschlussfinanzierung geht, macht es Sinn, sich gerade niedrige Zinsen auf dem Markt zu sichern. Wer sich einen festen Zinssatz gesichert hat, kann für die gesamte Darlehenszeit vorausschaubar planen und die Ausgaben gestalten sich übersichtlicher.

Um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, nimmt man in der Regel eine Baufinanzierung in Anspruch. Eine Baufinanzierung ist zweck- und objektgebunden. Sie wird für den Kauf, Neubau oder die Sanierung einer Immobilie vergeben. Da eine Baufinanzierung den Kauf eines werthöheren Objektes ermöglicht, beinhaltet die Finanzierung dadurch auch eine hohe Sicherheitenstellung. Dies ermöglicht dem Kreditgeber die Vergabe eines zinsgünstigen Darlehens. Die Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit. Durch den Eintrag in das Grundbuch erhält er ein Grundpfandrecht. Während man bei der Aufnahme eines Privatkredites Beträge bis zu maximal 50.000 Euro erhält, beginnt die Baufinanzierung meist bei 30.000 Euro und der Höhe ist generell keine Grenze gesetzt. Für die Höhe ist nur ausschlaggebend, ob die Summe auch für den Kreditnehmer finanzierbar ist. Das wird für jeden Fall individuell bestimmt.

Wer Interesse an einer Hausfinanzierung hat, muss vorher seine finanzielle Situation genau prüfen und rechnen. Weiterhin ist es sinnvoll, wenn man schon einen gewissen Betrag gespart hat, dem man in die Finanzierung einbringen kann. Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist auch möglich, doch wird diese teurer ausfallen. Die Devise lautet hierbei, je mehr Eigenkapital, desto besser. Auch Eigenleistung kann mit eingebracht werden und wirkt sich günstig auf die Finanzierung aus. Wer über ein gewisses handwerkliches Geschick verfügt und bereit ist, einen großen Teil seiner Freizeit am Bau seines Hauses zu verbringen, kann hier bares Geld sparen. Wer sich hier zum Beispiel für ein Ausbauhaus oder auch teilfertiges Haus entscheidet, wird die Kosten mindern können und benötigt weniger Fremdkapital.

Die Rechnung muss für jeden Bauherren ganz persönlich aufgehen. Vergessen sollte man bei seiner Berechnung zum Beispiel nicht, dass man die Nebenkosten mit einbeziehen muss. Wird nur der reine Hausabtrag der Bruttomiete gegenübergestellt, geht die Rechnung nicht auf. Schließlich hat man auch als Eigentümer die Kosten für Müllentsorgung, Strom, Wasser und Gas und noch so manches mehr zu tragen. Der Kaufinteressent sollte also konkret seinen eigenen Finanzspielraum sorgfältig durchrechnen.

Das beginnt mit der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben, am besten auf monatlicher Basis. Einnahmen können neben dem Nettoeinkommen auch Kindergeld, Unterhaltszahlungen, Renten oder Aktieneinnahmen sein. Zu den Ausgaben zählen jährlich anfallende Beiträge für Versicherungen, Kfz-Steuer sowie evtl. Jahresbeiträge für Vereine. Der monatliche Anteil muss hier berechnet werden. Nach Abzug der Ausgaben von den Einkünften und zuzüglich der bisherigen Nettokaltmiete erhält man den Betrag, der einem für den Abtrag der Baufinanzierung zur Verfügung steht. Betrug die Nettokaltmiete zum Beispiel 600 Euro und man hat berechnet, dass man 250 Euro Überschuss hat, kann man 850 Euro für die Kreditrate aufbringen.

Ist die Immobilienfinanzierung nach ca. 20 Jahren abgeschlossen, spart man kräftig. Zwar hat man oft im Vergleich zur Wohnmiete einen höheren finanziellen Aufwand gehabt, doch das rentiert sich dann nach der Ablösung des Kredites. Meist ist der Kredit zum Beginn der Rente abgetragen und man kann dann über mehr Geld verfügen. Daher eignet sich der Kauf einer Immobilie auch sehr gut als Altersvorsorge.

Wie das zusammengesetzte Wort Immobilienfinanzierung schon sagt, wird sie zur Finanzierung einer Immobilie verwendet. Sie wird für die Errichtung von Bauwerken ebenso wie für die Sanierung solcher vergeben. Man trennt die private von der gewerblichen Immobilien- finanzierung aufgrund sehr unterschiedlicher Systematiken. Man spricht von einer privaten Immobilienfinanzierung, wenn die Immobilie überwiegend von einer Partei für private Wohnzwecke genutzt wird. Die Partei kann dabei in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentums- wohnung leben. Erworbene Immobilien eines Unternehmers, die nicht dem Betriebsvermögen zugeschrieben werden, sind ebenso private Immobilien. Erhöht die erworbene Immobilie allerdings das Anlagevermögen des Unternehmens, so handelt es bei dieser Finanzierung um eine gewerbliche Immobilienfinanzierung.

Aus der Sicht des Kreditgebers ist die Immobilienfinanzierung das Kreditgeschäft mit dem geringstem Forderungsausfallrisiko. Das ergibt sich daraus, dass die Darlehen über eine Grundschuld oder auch Hypothek abgesichert sind. Allerdings kann auch hier zu Verlusten kommen und zwar, wenn bei der Verwertung der Sicherheiten die noch bestehende Darlehensschuld durch den Erlös nicht vollständig erbracht werden kann. So ein Fall kann bei einer Zwangsversteigerung eintreten. Hier wird selten der gewünschte Kaufpreis erreicht. Ein weiteres Risiko kann das Absinken des Marktwertes der Immobilie sein. Sie dient dem Kreditgeber als Sicherheit für das zur Verfügung gestellte Kapital. Entspricht der Marktwert beim Auslaufen der Zinsbindung nicht mehr dem verbleibenden Beleihungswert, wirkt sich das ungünstig auf die Ver- mögenssituation des Darlehensnehmers aus, denn die Absicherung des Darlehens ist dann nicht mehr ausreichend gewährleistet. Ist die Restschuld in so einem Falle dann höher als der aktuell festgelegte Beleihungswert, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder aber die Darlehensvergabe durch einen höheren Risiko- aufschlag festlegen.

Ohne ausreichendes Eigenkapital sollte keine Immobilie finanziert werden. Ein gewisser Anteil an Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere oder zumindest Eigenleistung sollte schon vorhanden sein. Zu dem Eigenkapital kommt dann noch das Fremdkapital, welches in Form von einem Darlehen aufgenommen wird. Anbieter von Darlehen zur Immobilienfinanzierung gibt es viele. Die Auswahl des Finanzierungspartner reicht da von Banken bis Bausparkassen, private Kreditvermittler und Finanzberater. Auch kann man ein Darlehen von einer Privatperson erhalten. Das können Verwandte oder auch der Arbeitgeber sein, der einem ein Mitarbeiterdarlehen auszahlt. Diese Vergabe von Fremdkapital findet sich allerdings eher selten. Um eine private Immobilienfinanzierung abzusichern, muss grundsätzlich ein Grundpfandrecht in Form einer Buchgrundschuld eingerichtet werden.

Bei einer Weiterfinanzierung oder auch Abschlussfinanzierung werden die Bedingungen meistens neu verhandelt. Der Zinssatz wird selten derselbe wie zu Anfang der Finanzierung sein und auch die finanzielle Situation des Darlehensnehmer kann sich geändert haben. Da kann es vorkommen, dass der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer nicht zu einer vertraglichen Einigung gelangen. Der Darlehensgeber darf in so einem Fall den Kredit fristgerecht kündigen. Damit erhält der Darlehensnehmer allerdings gleichzeitig das Recht, sich einen anderen Darlehensnehmer zu suchen, der das bestehende Darlehen übernimmt. Bei erfolgloser Bemühung des Darlehens-nehmers erhält der ursprüngliche Darlehensgeber dann wiederum das Recht, den Verwertungs-prozess der Immobilie einzuleiten.

Baugeld ist nichts anderes, als das Geld, was einem mit einer Baufinanzierung für den Erwerb, Umbau oder die Sanierung eines Hauses oder Wohnung zur Verfügung gestellt wird. Die Finanzierung ist zweckgebunden und wird nur für die unbeweglichen Objekte wie Grundstück, Haus oder Wohnung ausgezahlt. Da eine Baufinanzierung in der Regel erst bei einer Kreditsumme ab 30.000,00 Euro beginnt, ist sie zugleich auch eine sehr langfristige Finanzierung. Wer weniger Geld benötigt, wird dieses mit einem gängigen Ratenkredit erhalten. Da mit dem Baugeld werthöhere Objekte finanziert werden, erhält der Kreditgeber eine angemessene Sicherheit für die Bereitstellung seiner Gelder. Durch diese Sicherheitenstellung mindert sich das Kreditrisiko für den Kreditgeber und er kann dem Kreditnehmer günstiger Zinsen als zum Beispiel bei einem Ratenkredit anbieten. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um einen Realkredit, denn der Realkredit beinhaltet die Stellung von Sach- oder Vermögenswerten. Trotz des wertigen Objektes kann es doch auch immer wieder vorkommen, dass der Kreditgeber zum Abschluss einer Risikolebensversicherung rät. Auch die Restschuldversicherung kann hier in Betracht gezogen werden. Sie dient im keinem Fall nur dem Kreditgeber als Sicherheit, auch der Kreditgeber oder im Todesfall dessen, seine Angehörigen, erhalten dadurch erhöhte Sicherheit.

Durch den Abschluss einer Restschuldversicherung kann sichergestellt werden, dass das Haus dennoch bezahlt werden kann, auch wenn der Bauherr zum Beispiel sein Einkommen verliert. Beim Eintreten des Todesfalls des Bauherrn sichert die Zurückgebliebenen die Risikolebensversicherung ab. Sie sollte mindestens so hoch abgeschlossen werden, wie die Kreditsumme ist. Wurden derartige Versicherungen nicht abgeschlossen und die Zahlungen fallen unerwartet aus, dient die Immobilie der Bank als Sicherheit. In solchen Fällen kommt es dann zum Zwangsverkauf des Hauses oder der Wohnung. Dies bringt oft mit sich, dass das Objekt wegen des Zeitdrucks für viel zu wenig Geld veräußert werden muss. Nicht selten haben die Angehörigen dann noch die verbleibende Teilschuld abzutragen, ohne über ihr Eigenheim weiter verfügen zu können.

Auch wenn das Wort Bau zu der Vermutung führen könnte, man könne diese Finanzierung nur für den Bau eines Objektes erhalten, so verhält es sich anders. Eine Baufinanzierung wird ebenso für den Kauf von bereits errichteten Objekten vergeben, ebenso wie für Umfinanzierungen. Auch wer Sanierungsmaßnahmen oder Umbauten an seinem Eigentum vornehmen möchte, kann eine Baufinanzierung abschließen.

Schon längst obliegt es den Anbietern vor Ort nicht mehr alleine, Finanzierungen anzubieten. Die Finanzierung über die Hausbank muss heute nicht mehr der einzige Weg sein, um Geld für sein Eigenheim zu bekommen. Vielmehr gibt es auch im Internet ein großes Angebot. In den sogenannten Internetfilialen gibt es mitunter sehr interessante Angebote, weswegen ein Vergleich sich hier immer lohnt. Geht es um die Abwicklung eines Internetgeschäftes, so ist dieses genauso sicher und verbindlich wie bei der Bank vor Ort. Die Daten und Angaben werden auch hier gründlich geprüft, man erhält eine umfangreiche Beratung und erhält am Ende sein individuell passendes Angebot. Durch das Aufsuchen einer Internetfiliale kann man sich viele Laufereien sparen. Der Vergleich über das Internet ist sehr bequem, unabhängig von Öffnungszeiten und manchmal sogar unkomplizierter.

Eine Baufi oder auch Baufinanzierung ist im herkömmlichen Sinn eine Immobilien- finanzierung und eine wesentlicher Bestandteil für die Errichtung und Sanierung von Bauwerken. Auch der Neubau einer Immobilie kann mit einer Baufinanzierung ermöglicht werden. Im Grunde genommen kann man die Baufinanzierung auch als einen Gattungsbegriff ansehen, da sie sämtliche Finanzierungsarten, die man benötigt, um den Kapitalbedarf bei einem Bauvorhaben deckt, umfasst. Benötigt der Bauherr zum Beispiel eine Vor- oder Zwischenfinanzierung, ein Vorausdarlehen oder ein Forward-Darlehen, fallen diese Kreditarten in die Gruppe der Baufinanzierung. Die Baufinanzierung dient dem Erwerb, Neubau oder Kauf einer Immobilie ebenso wie der Abschlussfinanzierung oder der Umschuldung.

Innerhalb der Baufinanzierung wird nach der Eigen- und der Fremdfinanzierung unterschieden. Zu einer Eigenfinanzierung zählt man alle Eigenmittel des Kredit- nehmers. Eigenmittel können in dem Fall Geld- sowie Sachmittel sein. Zu den Geldmitteln gehören Bank- oder Bausparguthaben, Tages- oder Festgeld. Eine Sachleistung ist zum Beispiel die erbrachte Eigenleistung, die auch als Muskel- hypothek bezeichnet wird.

Von einer Fremdfinanzierung spricht man, wenn für die Finanzierung Fremdmittel beansprucht werden müssen. Dies ist meistens der Fall und sie machen dabei auch den größten Teil der Finanzierung aus. Nimmt man die Fremdfinanzierung in Anspruch, kann man zwischen der kurz-, mittel- oder langfristigen Finanzierung wählen. Wer kurz- oder mittelfristig Fremdkapital benötigt, der wird sich für einen Bankkredit zur Vorfinanzierung von zum Beispiel Eigenkapital entscheiden. Es handelt sich dann um ein Bankvorausdarlehen. Auch für die Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln wird so ein kurz- bzw. mittelfristiger Kredit heran-gezogen. Geht es darum, langfristig an Fremdkapital zu gelangen, so greift man auf Realkredite, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen oder öffentliche Baugelder zurück. Der Baufinanzierung spielt der Einsatz von Fremdmitteln eine zentrale Rolle. Die langfristige Vergabe von Fremdkapital über einen Realkredit ist immer zweck- und objektgebunden. Mit dem Realkredit kann man nur eine bestimmte Immobilie finanzieren, wobei die Absicherung des Kreditgebers durch eine Eintragung im Grundbuch stattfindet.

Sollte der Darlehensnehmer über kein Eigenkapital verfügen, muss er sich bewusst sein, dass seine Immobilienfinanzierung für ihn erheblich teurer wird. Es wird dem Kredit- geber in so einem Fall nicht ausreichen, sich nur über den Eintrag in das Grundbuch abzusichern, er wird vom Kreditnehmer zusätzliche Sicherheiten fordern, wie zum Beispiel die persönlichen Unterwerfung zur Zwangsvollstreckung, wenn diese notwendig werden sollte. Ebenso ist damit zu rechnen, dass sich der Risikoaufschlag erhöht und die Zinsen steigen. Um eine möglichst günstige Baufinanzierung zu erhalten, ist es daher nicht unerheblich, wie viele Eigenmittel man in die Finanzierung einbringen kann. Nur so erhält man eine günstige Finanzierung, die man dann auch sicher über die nächsten Jahre zurückzahlen kann.

Um bereits vor dem Kauf einer Immobilie zu erfahren, ob man sich eine Finanzierung überhaupt leisten kann und was für Kosten auf einen zukommen, bieten wir eine Vielzahl Baufinanzierungsrechner kostenlos an. Diese Rechner findet man im Internet und sie geben einem Antworten auf die vielfältigsten Fragen rund um die Baufinanzierung.

Die erste Frage, die sich ein Kaufinteressent wohl stellt, ist die, ob sich der Kauf einer Immobilie im Vergleich zur Mietzahlung lohnt. Um herauszufinden, ob der Kauf einer Immobilie die bessere Alternative ist, kann man den Kauf/Mietrechner verwenden. Er stellt einen Vergleich zwischen der Miete und dem zu erwartenden Hausabtrag an. Schnell erhält man die günstigere Variante und weiß, ob man sich den Abtrag für eine Immobilie leisten kann.

Nicht nur der Vergleich zwischen Miete und Hausabtrag sagt einem, ob man sich den Kauf einer Immobilie leisten kann. Ebenso möchte man wissen, wie viel Geld man im Monat für eine Finanzierung zur Verfügung hat. Reicht das eigene Budget für die Immobilienfinanzierung? Für diese Berechnung bietet sich der Budgetrechner an. Er wird ausrechnen, wie teuer die Immobilie sein darf. Berechnet man dann mit dem Haushaltsrechner noch seine monatlichen Kosten, so werden am Ende Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und man erhält eine Aussage darüber, wie viel Geld für eine Hausfinanzierung zur Verfügung steht.

Ein weiterer Baufinanzierungsrechner ist der Tilgungsrechner. Mit ihm kann man die gesamte Laufzeit der Finanzierung berechnen oder aber auch erfahren, wie hoch das Darlehen nach Ablauf der Sollbindungsfrist noch ist.

Neben dem Tilgungsrechner findet man dann den Zinsrechner. Anhand eines bestimmten Zinssatzes zeigt er, wie viel die Baufinanzierung kosten wird. Man macht seine Angaben zu der Wunschimmobilie, gibt die Höhe des benötigten Darlehens ein und unter der Verwendung des Zinssatzes wird die Finanzierungssumme ausgegeben.

Man hat einen Sollzins vorliegen und möchte wissen, ob die Baufinanzierung günstig ist. Dafür steht einem der Effektivzinsrechner zur Verfügung. Anhand es Sollzins berechnet er den effektiven Jahreszins. Eine günstige Finanzierung erkennt man nicht am Sollzins, sondern am Effektivzinssatz. Um sein erhaltenes Angebot bewerten zu können, muss man also den Effektivzins kennen. Man kann diesen Rechner auch in umgekehrter Reihenfolger verwenden.

Dann gibt es neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie noch so einige Nebenkosten, die auf den Käufer zukommen. Wer weiß schon vorher so genau, wie hoch die Kosten für den Notar oder die Eintragung in das Grundbuch ausfallen werden? Der Notar- und Grundbuchkostenrechner kann es berechnen. Es wird in ihm die Finanzierungssumme eingegeben, anhand derer er einem die Nebenkosten nennt.

Vielleicht besteht unerwartet die Möglichkeit, das laufende Darlehen vorzeitig abzulösen? Dafür verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Auch hierfür gibt es einen Rechner, der einem einen Richtwert über die Höhe dieser Entschädigung gibt.

Hat man sich eine bestimmte Laufzeit vorgenommen und möchte wissen, wie teuer die Finanzierung innerhalb dieses Zeitraums werden wird, zieht man den Volltilgungsrechner zu Rate. Er berechnet einem den Tilgungssatz und die monatliche Rate.