Zinsvorteile bei der Prolongation nutzen

15. Oktober 2013

Der Fall einer Prolongation eines Darlehens tritt dann ein, wenn die getroffene Zinsvereinbarung zwischen Kreditinstitut und Kunde ausläuft. Dies ist insbesondere bei langfristigen Darlehen, insbesondere für eine Baufinanzierung, regelmäßig der Fall. Diese erstreckt sich nicht selten über einen Zeitraum von über 40 Jahren. Üblicherweise werden die Konditionen zwischen Kunde und Bank bzw. Sparkasse jedoch nur über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren fest vereinbart, in einigen Fällen werden auch Zinsbindungen von bis zu 20 Jahren von Kreditinstituten angeboten. In jedem Fall werden nach Ablauf der Zinsbindungsfrist neue Verhandlungen über die Zinssätze für die weitere Darlehenslaufzeit erforderlich.
In der Praxis vollzieht sich dies jedoch häufig dergestalt, dass dem Kunden von Seiten des Kreditinstituts ein Angebot zur Verlängerung der Immobilienfinanzierung zu den dann gültigen Standardkonditionen übersandt wird, ohne dass hierbei die bei bisheriger einwandfreier Geschäftsverbindung nachgewiesene Bonität des Kunden Berücksichtigung findet. Jeder Kreditnehmer ist gut beraten, bei einer Prolongation alternative Vergleichsangebote einzuholen, um das nicht unerhebliche Sparpotenzial durch eine zinsgünstigere Finanzierung ausschöpfen zu können. Eine gute Anlaufstelle hierfür sind unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten. Sofern der Abschluss zu einem Zeitpunkt mit extrem niedrigen Zinsen wie derzeit stattfindet, sollte man hierbei die Möglichkeit nutzen, für den nächsten Finanzierungsabschnitt einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren, um eine beschleunigte Entschuldung der Immobilie zu ermöglichen.

Gar nicht langweilig

6. September 2013

Wenn jemandem eine Bausparermentalität attestiert wird, ist dies in aller Regel nicht als Kompliment gemeint, sondern als Ausdruck für Langweiligkeit. In wirtschaftlich unsicheren Zeiten, vor allem Finanzkrisen, zeigt sich jedoch erfahrungsgemäß, dass konservatives Handeln und Sicherheit durchaus ihre Qualitäten und Vorzüge aufweisen können, so auch Bausparen.
Die Sicherheit des Bausparens kann entsprechend auch als ein maßgeblicher Vorteil angesehen werden. Dies betrifft sowohl die Ausrichtung auf eine risikolose Möglichkeit der Geldanlage als auch die Option auf eine verlässlichen, soliden Baustein im Rahmen einer Baufinanzierung. Das über einen Bausparvertrag kontinuierlich angesparte Bausparguthaben genießt schon aus dem Grunde ein außerordentliches Maß an Sicherheit, dass Bausparkassen als Kreditinstitute im Sinne des Kreditwesengesetzes besonderer staatlicher Aufsicht unterliegen und die verwahrten Einlagen dementsprechend der staatlichen Einlagensicherung unterliegen.
Sicherheit besteht beim Bausparen auch hinsichtlich der Konditionen, da die angebotenen Bauspartarife grundsätzlich mit Festzinsvereinbarungen ausgestattet sind, was sowohl die Guthabenzinsen als auch die späteren Darlehenszinsen bei der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens im Falle der Durchführung einer Baufinanzierung durch den Bausparer betrifft. Das notwendige Volumen der Immobilienfinanzierung, das durch Eigenkapital oder Kredite aufgebracht werden muss, wird durch die Zuteilung des Bauspardarlehens reduziert. Den Effekt einer sich hieraus ergebenden niedrigeren monatlichen Belastung kann man noch dadurch vergrößern, dass man ein Wohn-Riester-Darlehen aufnimmt. Dieses wird nämlich nicht aus eigenen Mitteln, sondern durch die staatlichen Altersvorsorgezulagen getilgt. Insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ergibt sich hierdurch eine spürbare Senkung der gesamten Finanzierungskosten.

Konditionen einer Baufinanzierung

31. August 2013

Bei den Konditionen einer Baufinanzierung sind drei Komponenten von entscheidender Bedeutung: Die Darlehenshöhe, der Darlehenszinssatz und die Höhe der regelmäßigen Tilgung. Die Höhe der benötigten Darlehen ist gleichbedeutend mit dem Finanzierungsbedarf, der nicht aus eigenen Mitteln des angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzers gedeckt werden kann. Vom Kaufpreis der Immobilie bzw. im Falle eines Neubaus den möglichst sorgfältig kalkulierten Herstellungskosten sowie den Erwerbsnebenkosten ist also das zur Verfügung stehende Eigenkapital abzuziehen. Ohne Eigenkapitaleinsatz handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung der Immobilie, auch bekannt als Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Diese in die Wege zu leiten ist bisweilen in der Praxis nicht gänzlich unproblematisch. Interessenten für diese Finanzierungsvariante nehmen zu diesem Zweck oftmals die Dienste unabhängiger Finanzdienstleister in Anspruch.
Für die Höhe des Darlehenszinssatzes sind neben der Darlehenshöhe und der Beschaffenheit der Immobilie auch die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers von Belang. In der Regel operieren Banken und Sparkassen mit Angeboten, die zunächst in Teilen unter Vorbehalt einer abschließenden Prüfung der gesamten Beleihungsunterlagen stehen. Dies kann letztlich zu leicht geringeren Zinssätzen oder gegebenenfalls auch Konditionsaufschlägen führen. Der Tilgungssatz entscheidet maßgeblich über die Dauer der gesamten Immobilienfinanzierung und deren Gesamtkosten. Als Mindestsatz gilt brancheneinheitlich ein Satz von einem Prozent des Darlehensbetrags im ersten Jahr der Darlehenslaufzeit. Durch einen Baufinanzierungsrechner wird jedoch unmittelbar deutlich, dass bereits leicht höhere regelmäßige Tilgungen einen beachtlichen Einfluss haben. Insbesondere in Zeiten besonders niedriger Zinsen sollte man deshalb ernsthaft in Erwägung ziehen, diesen Vorteil für eine schnellere Entschuldung der Immobilie zu nutzen.

Interessante Förderung der eigenen Immobilie

22. August 2013

Mit Hilfe der staatlichen Riester-Förderung wird der Weg in die eigenen vier Wände in vielen Fällen um einiges einfacher. Da dem Staat bewusst ist, dass eigener Herd Goldes wert ist, kann man das geförderte Altersvorsorgevermögen zum Bau oder zum Kauf eines Eigenheims verwenden, ohne sich hierauf bereits bei Vertragsabschluss festlegen zu müssen. Auch zum Kauf einer Eigentumswohnung darf das geförderte Guthaben verwendet werden, ohne die erhaltene Förderung einzubüßen. Bedingung ist nur, dass es sich jeweils um Wohneigentum handelt, das in Deutschland belegen ist und selbstgenutzt wird. Interessant kann es in vielen Fällen auch sein, eine restlich noch bestehende Immobilienfinanzierung durch das Riester-Guthaben abzulösen. Auch hierdurch wird die staatliche Förderung, die auf dem Altersvorsorgevertrag eingegangen ist, nicht gefährdet. Voraussetzung die jeweilige Immobilienfinanzierung ist ebenfalls, dass sie zur Finanzierung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie im Inland aufgenommen wurde.
Im Ergebnis wird Wohneigentum durch das lukrative Instrument der staatlichen Riester-Rente indirekt gefördert. Förderberechtigt sind alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also alle Arbeitnehmer sowie Beamte. Welche Variante für den Vermögensaufbau mit staatlicher Hilfe gewählt wird, entscheidet nicht über die Höhe der Förderung. Diese ist bei allen Rentenversicherungen, Fondssparplänen und Banksparplänen, die erhältlich sind, identisch. Bei allen Riester-Varianten muss man sich auch nicht im Vorfeld festlegen, ob man nach Abschluss der Sparphase eine Teilauszahlung des Kapitals für eine Verwendung nach freiem Ermessen vornehmen möchte oder die Auszahlungsphase von vorn herein mit einer lebenslangen Rentenzahlung beginnen möchte. Die Alternative, die Riester-Förderung für eine selbstgenutzte Wohnimmobilie durch Kauf, Bau oder Entschuldung durch Tilgung einer restlichen Baufinanzierung als Bestandteil der Altersvorsorge einzubringen, besteht darüber hinaus in jedem Fall.

Kein Geld bei der Finanzierung verschenken

9. August 2013

Umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied hinsichtlich der Höhe der Darlehenszinsen für eine Baufinanzierung einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die meist für eine Hausfinanzierung benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen der Auswahl der besten Konditionen einzuschalten. Günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen. Neben flexibel zur Auswahl stehenden Festzinsbindungsfristen sind hierbei besonders günstige Zinssätze und Sondertilgungsmöglichkeiten interessant. Welche Programmdarlehen in Betracht kommen und welche Voraussetzungen im Einzelnen zu erfüllen sind, sollten Interessenten mit einem gewissen zeitlichen Vorlauf bei unabhängiger Stelle klären und den Zeitplan für den Umzug in die eigenen vier Wände entsprechend nicht zu eng stecken. Der Verzicht auf einen umfassenden Konditionsvergleich und/oder die Einbindung besonderes günstiger öffentlicher Förderdarlehen bedeutet, sich unter Umständen erhebliche Sparmöglichkeiten entgehen zu lassen.

Fondsgebundene und klassische Versicherungen

8. August 2013

Eine fondsgebundene Lebensversicherung, auch Fondspolice genannt, ist eine in Deutschland relativ moderne Variante der Lebensversicherung. Wie bei klassischen kapitalbildenden Versicherungen werden die Beiträge einerseits zur Abdeckung des Todesfallrisikos, andererseits zur Kapitalbildung eingesetzt. Diese Form der Kombination ist allerdings nur selten zu empfehlen: Hinsichtlich des Todesfallschutzes sollte zunächst überlegt werden, ob man ihn wirklich benötigt. Ein Familienvater, aus dessen Einkommen die Baufinanzierung des Eigenheims bestritten wird, fährt mit dem Abschluss einer reinen Risikolebensversicherung, deren Absicherung an die Höhe der ausstehenden Finanzierung gekoppelt ist, erheblich günstiger. Die Ersparnis gegenüber einer kapitalbildenden Lebensversicherung lässt sich etwa zum langfristigen Vermögensaufbau mit Hilfe einer renditeorientierten Rentenversicherung nutzen oder zum beschleunigten Schuldenabbau durch Sondertilgungen. Letzteres ist insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu empfehlen, welche man in Zeiten extrem niedriger Zinsen abgeschlossen hat.
Anders als bei einer klassischen Lebensversicherung, bei der die Kapitalanlage durch die Versicherungsgesellschaft selbst in deren Deckungsstock erfolgt, werden bei einer fondsgebundenen Lebensversicherung die Sparbeiträge des Versicherungsnehmers in Fonds angelegt. Die Auswahl des oder der Investmentfonds obliegt grundsätzlich dem Versicherungsnehmer unter Berücksichtigung seines individuellen Risikoprofils. Zumeist bieten Versicherungsgesellschaften mehrere Fonds unterschiedlicher Risikoklassen von diversen Kapitalanlagegesellschaften zur Auswahl an. Insbesondere Aktienfonds bieten die Möglichkeit, langfristig eine höhere Rendite zu erzielen als die tendenziell konservative Direktanlage seitens der Versicherungsgesellschaften. Allerdings ist durch eine Fondsanlage das Risiko eines teilweisen Verlustes nicht auszuschließen, da grundsätzlich die eingezahlten Beiträge für den Zeitpunkt der Fälligkeit des Versicherungsvertrages nicht garantiert sind. Allerdings bieten die meisten Versicherungsunternehmen in ihren Vertragsbedingungen einen Wechsel der Fonds an, bezogen auf das bisher angesammelte Kapital und/oder die Anlage künftiger Sparbeiträge. Auch ein automatisches Ablaufmanagement, bei denen das Fondsguthaben sukzessive von risikoreichen Aktienfonds in konservative Rentenfonds umgeschichtet wird, ist keine Seltenheit mehr.

Dispo meist nicht günstig

9. Juli 2013

Ein Dispositionskredit kann täglich nach eigenem Ermessen durch den oder die Kontoinhaber bzw. gegebenenfalls durch den oder die Kontobevollmächtigten durch Verfügungen zu Lasten des Kontos in Anspruch genommen werden und ebenso auch täglich zurückgezahlt bzw. nach eigenem Ermessen teilweise oder vollständig zurückgeführt werden.
Wird der Kredit nicht in Anspruch genommen, das Konto also ausschließlich auf Guthabenbasis geführt, fallen insoweit grundsätzlich auch keine Kosten an, da sich eine Kreditbereitstellungsprovision im Geschäft der Kreditinstitute mit Privatkunden nicht durchgesetzt hat. Lediglich für die Kreditinanspruchnahme fallen Sollzinsen an. Diese werden rückwirkend quartalsweise im Rahmen des Rechnungsabschlusses, zusammen mit der Kontoführungsgebühr sowie gegebenenfalls Entgelten für Buchungsposten, belastet.
Die Höhe des Zinssatzes für Dispositionskredite liegt durchweg über denen, die von Banken und Sparkassen für Ratenkredite verlangt werden. Bei einer permanenten Inanspruchnahme des Dispositionskredites nimmt der Kontoinhaber im Ergebnis eine Finanzierung zu einem effektiven Jahreszins von in aller Regel mehr als 10% in Anspruch. Durch eine Umschuldung in einen Ratenkredit lassen sich in diesem Fall die Kreditkosten merklich reduzieren. Durch den Ratenkredit fallen in der Regel monatliche Leistungsraten an, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzen. Gegenüber der Situation vor der Umschuldung ergibt sich oftmals der Vorteil, dass die Zinsersparnis im Vergleich zur teureren Inanspruchnahme des Dispos einen nicht unwesentlichen Anteil der regelmäßigen Tilgungsleistungen finanziert. Ein ausführlicher Konditionsvergleich vor Durchführung der Umschuldung hilft, diesen Vorteil zu optimieren, da sich einige Kreditinstitute auf günstige Ratenkredite spezialisiert haben. Eine gute Anlaufstelle hierfür sind unabhängige Finanzdienstleister.

Traditionelles Instrument zur Vorsorge und Absicherung

14. Mai 2013

Die Lebensversicherung ist ein Produkt mit langer Tradition. Sie wird in zahlreichen Varianten von vielen Versicherungen angeboten und erfüllt mehrere Zwecke. Es gibt als Grundformen die kapitalbildende Lebensversicherung und die Risikolebensversicherung.
Die Risikolebensversicherung ist die deutlich preisgünstigere Variante, da sie lediglich das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit absichert. Sie wird häufig eingesetzt, um Familienangehörige im Falle des Ablebens des Allein- oder Hauptverdieners dahingehend abzusichern, dass bestehende finanzielle Verpflichtungen weiterhin bedient werden können. Entsprechend werden Risikolebensversicherungen vielfach im Zuge einer Immobilienfinanzierung abgeschlossen, um im Falle eines Falles den finanziellen Ruin abwenden zu können.
Demgegenüber sichert eine kapitalbildende Lebensversicherung sowohl das Todesfallrisiko als auch das sogenannte Langlebigkeitsrisiko ab, d.h., die vereinbarte Versicherungssumme wird im Todesfall des Versicherungsnehmers fällig, alternativ gerät das angesparte Kapital inklusive aller aufgelaufenen Erträge im Erlebensfalle zur Auszahlung. Die kapitalbildende Lebensversicherung ist aus diesem Grund ein weit verbreitetes Instrument zum langfristigen Vermögensaufbau und ein vielfach genutztes Produkt zur Stärkung der privaten Altersvorsorge. Üblicherweise besteht bei Fälligkeit der Lebensversicherung ein Wahlrecht zwischen einer Einmalauszahlung und einer Verrentung des Kapitals auf eine begrenzte oder unbegrenzte Laufzeit. Insofern stellt eine kapitalbildende Lebensversicherung eine Kombination aus einer Risikolebensversicherung und einer Rentenversicherung dar. Zu unterscheiden ist hinsichtlich der Form der Kapitalanlage zwischen einer klassischen Versicherung und einer Fondspolice, bei der die Sparbeiträge in Fonds investiert werden. Bei letzterer Variante sind zwar grundsätzlich höhere Renditen möglich, wofür im Gegenzug üblicherweise geringere Garantieleistungen seitens der Versicherungsgesellschaft zugesagt werden. Über Vor- und Nachteile einer Lebensversicherung und die Alternativen sollte man sich vor Abschluss von unabhängiger Seite informieren lassen, da es sich um grundsätzlich sehr langfristig angelegte Verträge handelt.

Tilgungsvarianten für eine Immobilienfinanzierung

27. April 2013

Bei jeder Form der Finanzierung gibt es mehrere Varianten, die zur Auswahl stehen. Besonders anschaulich wird dies bei einer sehr hohen Investition wie beispielsweise dem Erwerb einer Immobilie. Hierfür gibt es spezielle Baufinanzierungsrechner, die in der Regel kostenlos im Internet genutzt werden können. Diese veranschaulichen benutzerfreundlich die Entwicklung und den planmäßigen Verlauf der Darlehen. In Abhängigkeit von Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgungssatz und Tilgungsvariante ergeben sich unterschiedliche Darlehensverläufe mit entsprechend abweichenden Darlehensraten und auch nicht unbeträchtlichen Unterschieden hinsichtlich der gesamten Finanzierungskosten und damit der Höhe des zu leistenden Kapitaldienstes insgesamt.
Der Grund dafür, dass sich solche Rechner etabliert haben, hängt vor allem damit zusammen, dass die Auswahl einer möglichst passgenauen Finanzierung in nicht wenigen Fällen davon abhängt, ob und zu welchen Bedingungen die geplante Immobilienfinanzierung überhaupt zustande kommt. Im Idealfall ist im Vergleich zur ersparten Miete durch die Darlehensbelastung kein zusätzlicher finanzieller Aufwand für den frischgebackenen Immobilienbesitzer vonnöten. Dies hängt unter anderem davon ab, ob parallel zur Darlehensaufnahme auch Eigenmittel durch den Kunden eingesetzt werden. Findet hingegen eine Vollfinanzierung statt, so kann eine mietähnliche Belastung dennoch rechnerisch möglich sein. Wesentliche Stellschraube ist in diesem Fall der Kaufpreis der Immobilie. Auch Eigenleistungen des Käufers für Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten anlässlich des Immobilienerwerbs können dazu beitragen, die Höhe der Baufinanzierung zu reduzieren und somit die monatliche Belastung in Form von Tilgung und Zinsen gering und somit im Bereich des problemlos Darstellbaren zu halten. Welche Form der Finanzierung und welche Tilgungsvariante im konkreten Einzelfall die geeignete ist, lässt sich durch den Besuch bei einem unabhängigen Finanzdienstleister abklären, der alle gängigen Varianten anbieten kann und zudem bei der Auswahl der Kreditinstitute auch auf spezialisierte Anbieter zurückgreifen kann, also auch auf solche, die bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht von vorn herein Nein sagen.

Finanzierung der eigenen vier Wände

20. April 2013

Vieles spricht dafür, sich seine eigenen vier Wände zuzulegen. Die privat genutzte Wohnimmobilie, sei es ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, zählt in breiten Bevölkerungsschichten zum beliebtesten Bestandteil der Altersvorsorge. Neben der Wertstabilität und dem fehlenden Kapitalmarktrisiko unter rein monetären Aspekten zählt zu den Beweggründen für den Erwerb eigener vier Wände insbesondere die Unabhängigkeit. Überdies ist es angesichts oft noch stabiler Immobilienpreise und weiterhin extrem niedriger Zinsen oftmals darstellbar, eine Immobilienfinanzierung unter Dach und Fach zu bringen, für die sich eine mietähnliche Belastung ergibt. Mitunter ergibt sich ein solch erfreuliches Ergebnis derzeit sogar bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. In diesem Fall entstehen für die eigene Immobilie im Vergleich zur bisherigen Mietsituation keine zusätzlichen finanziellen Aufwendungen. Das erfreuliche Ergebnis, keine oder nur eine geringe Mehrbelastung durch die Finanzierung aufbringen zu müssen, hängt unter anderem davon ab, wie viel Eigenkapital man einbringt und wie günstig das Baugeld ist, das man einkauft.
Für beruflich Selbstständige ist es in der Praxis meist etwas schwieriger, den Wunsch nach eigenen vier Wänden in die Tat umzusetzen. Im Vergleich zu Arbeitnehmern stellen Banken und Sparkassen für gewöhnlich bei der Darlehensvergabe für eine Immobilienfinanzierung bei Selbstständigen etwas strengere Anforderungen. Die Ursache liegt darin, dass die Nachhaltigkeit der Kapitaldienstfähigkeit in der Regel weniger eindeutig zu beurteilen ist als bei abhängig Beschäftigten. Es bietet sich nicht nur unter diesem Aspekt an, seine Finanzierung in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Finanzdienstleister in die Wege zu leiten, der mit einer Vielzahl von spezialisierten Banken zusammenarbeitet. Eine öffentliche Förderung, beispielsweise durch zinsgünstige Förderdarlehen im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogramms, ist eine Möglichkeit auch für Selbstständige, besonders günstige Konditionen zu erhalten. Die damit verbundene Ersparnis in Zusammenhang mit der gesamten Baufinanzierung ist angesichts der Volumina an Darlehen häufig beträchtlich.