Bei den Kosten einer Baufinanzierung sind drei Komponenten von entscheidender Bedeutung: Die Darlehenshöhe, der Darlehenszinssatz und die Höhe der regelmäßigen Tilgung. Die Höhe der benötigten Darlehen ist gleichbedeutend mit dem Finanzierungsbedarf, der nicht aus eigenen Mitteln des angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzers gedeckt werden kann. Vom Kaufpreis der Immobilie bzw. im Falle eines Neubaus den möglichst sorgfältig kalkulierten Herstellungskosten sowie den Erwerbsnebenkosten ist also das zur Verfügung stehende Eigenkapital abzuziehen. Ohne Eigenkapitaleinsatz handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung der Immobilie. Diese in die Wege zu leiten ist bisweilen in der Praxis nicht gänzlich unproblematisch. Interessenten für diese Finanzierungsvariante nehmen zu diesem Zweck oftmals die Dienste unabhängiger Finanzdienstleister in Anspruch.
Für die Höhe des Darlehenszinssatzes sind neben der Darlehenshöhe und der Beschaffenheit der Immobilie auch die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers von Belang. In der Regel operieren Banken und Sparkassen mit Angeboten, die zunächst in Teilen unter Vorbehalt einer abschließenden Prüfung der gesamten Beleihungsunterlagen stehen. Dies kann letztlich zu leicht geringeren Zinssätzen oder gegebenenfalls auch Konditionsaufschlägen führen. Der Tilgungssatz entscheidet maßgeblich über die Dauer der gesamten Immobilienfinanzierung und deren Gesamtkosten. Als Mindestsatz gilt brancheneinheitlich ein Satz von einem Prozent des Darlehensbetrags im ersten Jahr der Darlehenslaufzeit. Durch einen Baufinanzierungsrechner wird jedoch unmittelbar deutlich, dass bereits leicht höhere regelmäßige Tilgungen einen beachtlichen Einfluss haben. Insbesondere in Zeiten besonders niedriger Zinsen sollte man deshalb ernsthaft in Erwägung ziehen, diesen Vorteil für eine schnellere Entschuldung der Immobilie zu nutzen.
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Was kostet eine Baufinanzierung?
Donnerstag, 5. April 2012EZB-Zinserhöhung
Montag, 11. April 2011Vergangenen Donnerstag war es soweit: Erstmals seit 2008, dem Höhepunkt der Finanzkrise, wurde der Leitzins erhöht, und zwar von historisch niedrigen 1,00% auf 1,25%. Die Nachrichtenflut war im Folgenden vergleichsweise dramatisch, vermutlich verursacht durch die Begründung der Notenbanker: Steigende Inflationsgefahren. Ob eben diese tatsächlich nachhaltig gegeben sind und im weiteren Verlauf des Jahres zu einer tatsächlichen Zinswende führen werden, darüber lässt sich trefflich streiten oder besser spekulieren. Jedenfalls hat die Börse die Zinserhöhung überaus gelassen hingenommen. Dass die Politik des extrem billigen Geldes zu Ende gehen würde, war im Vorfeld bereits erwartet worden. Dem Euro, obgleich angeschlagen durch Portugal, geht es – zumindest im Verhältnis zum Dollar – auch gut (vielleicht auch wegen Portugal, da insoweit zumindest die Luft in Form der Unsicherheit raus ist).
Mit einigem Abstand lässt sich festhalten, dass die Zinsen im langjährigen Vergleich weiterhin günstig sind. Im mittel- bis langfristigen Bereich, der für eine Baufinanzierung von Bedeutung ist, waren sie schon sukzessive seit Herbst gestiegen. Der Bund-Future beispielsweise hat sich schon längst von seinen Rekordmarken entfernt, allerdings nicht flankiert durch eine Nachrichtenflut. Dennoch sind die Preise für Baugeld weiterhin im langfristigen Vergleich als günstig bis sehr günstig zu bezeichnen. Wer nicht sofort eine Immobilienfinanzierung in Angriff nehmen möchte oder wessen Zinsbindungsfrist noch nicht unmittelbar vor dem Ablauf steht, für den könnte es nunmehr Sinn machen, die Konditionen für ein Forward Darlehen auszuloten. Dies mindert das Risiko, dass man weiteren Zinserhöhungen tatenlos zusehen muss.
Chancen bei der Anschlussfinanzierung nutzen
Montag, 4. April 2011Hinterher ist man immer schlauer und aus Schaden wird man klug. Diese allgemein anerkannten Lebensweisheiten treffen uneingeschränkt auch auf eine Baufinanzierung zu. Oftmals wird Haus- oder Wohnungsbesitzern nach Abschluss ihrer Darlehensverträge gewahr, dass sie einen Bock geschossen haben, da ihre Finanzierung sich bei Lichte betrachtet als nicht eben günstig herausstellt. Ursache ist häufig, dass der Vergleich hinsichtlich der Konditionen seinerzeit nicht oder nur sehr eingeschränkt stattgefunden hatte und man im Zweifel doch lieber bei der Bank abgeschlossen hatte, mit der man ansonsten in Finanzfragen vorzüglich zusammenarbeitet, beispielsweise durch ein kostenloses Girokonto oder ein Sparbuch mit üppigen Sonderkonditionen von 0,25% Habenzinsen.
Eine Prolongation bietet die Chance, diesen Irrtum für die Zukunft zu korrigieren. Man erhält natürlich die unnötigerweise zu viel gezahlten Zinsen nicht zurück, kann aber für den nächsten Zinsfestschreibungszeitraum eine Menge Geld sparen. Entweder sieht sich die Bank, die die Immobilienfinanzierung bislang begleitet, in der Lage, die Konditionen an ein vorliegendes besseres Angebot der Konkurrenz anzupassen, oder nicht. In diesem Fall veranlasst der Kunde eine Umschuldung zu einem anderen Institut, um sich die günstigeren Zinssätze zu sichern.
Bei Verhandlungen über die besten Konditionen ist bei einer Prolongation übrigens zu berücksichtigen, dass das erste Angebot in aller Regel gewissermaßen von der Stange ist, die individuellen Gegebenheiten der jeweiligen Finanzierung somit nicht berücksichtigt sind. Das Risiko, das mit der jeweiligen Baufinanzierung für die finanzierende Bank verbunden ist, hat sich nämlich seit der erstmaligen Bewilligung reduziert. Durch die vorgenommenen Tilgungsleistungen hat sich der ausstehende Kreditbetrag verringert, während der Wert der Sicherheiten, meist Grundschulden auf der Immobilie, zumindest nicht geringer geworden ist. Diesen Umstand sollte man als Kunde bei Konditionsverhandlungen in die Waagschale werfen.
Eigenheimrente: Interessanter Finanzierungsbaustein
Mittwoch, 23. März 2011Die Eigenheimrente, im öffentlichen Sprachgebrauch besser bekannt als Wohn-Riester, ist die jüngste Variante der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge (Riester-Rente). Sie ermöglicht es seit 2008, die staatlichen Altersvorsorgezulagen direkt in eine Immobilienfinanzierung zu integrieren. Die Zulagen fließen hierbei als Sondertilgungen auf ein spezielles Wohn-Riester-Darlehen. Vorfälligkeitsentschädigungen werden hierfür nicht in Rechnung gestellt, wie es ansonsten bei Darlehen mit einer Festzinsvereinbarung grundsätzlich der Fall ist.
Die staatlichen Altersvorsorgezulagen führen auf diese Weise zu einer schnelleren Entschuldung des Darlehensnehmers. Besonders wirkt sich dies über eine lange Laufzeit, wie sie bei einer Baufinanzierung die Regel ist, durch den Zinseszinseffekt aus: Getilgte Teilbeträge der Finanzierung werden im Folgenden nicht mehr verzinst; der Tilgungsanteil der gleichbleibenden Leistungsrate für das betreffende Darlehen wächst dementsprechend kontinuierlich.
Die Eigenbeiträge im Rahmen der Eigenheimrente sind überdies, wie auch bei den übrigen Varianten der Riester-Rente, als Sonderausgaben steuerlich begünstigt: Im Rahmen gewisser Grenzen senken sie das zu versteuernde Einkommen und damit die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer nebst Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Im Hinblick auf die Kinderzulagen, die für jedes Kind (gekoppelt an den Kindergeldanspruch) zusätzlich zu den Grundzulagen als staatliche Förderung gewährt werden, ist die Eigenheimrente besonders lohnend und interessant für kinderreiche Familien. Bei der Auswahl der zur Verfügung stehenden Möglichkeiten, Wohn-Riester zu nutzen, um die für die Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums aufgenommenen Kredite schneller zu tilgen, sind unabhängige Finanzberater eine gute Wahl als Ansprechpartner.
Staatliche Förderung nutzen
Montag, 21. März 2011Der Weg in die eigenen vier Wände lässt sich weniger beschwerlich gestalten, wenn man die Hilfe des Staates in Anspruch nimmt. Diese besteht in der Bereitstellung öffentlicher Fördergelder. Neben diesen zinsgünstigen Darlehen für die Baufinanzierung sollte auch Wohn-Riester als mittelbare Förderung geprüft werden. Die Riester-Rente wurde seinerzeit eingeführt, um den Bürgern die Möglichkeit zu geben, staatlich reguliert die vorgenommenen Einschnitte bei der gesetzlichen Rentenversicherung zu kompensieren. Als Anreiz hierfür wurden staatliche Förderungsmechanismen installiert. Wohn-Riester ist die jüngste Riester-Variante und speziell für Besitzer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie geeignet.
Allgemein ermöglicht es Riester, staatlich gefördert eine zusätzliche private Altersversorgung zu betreiben als Ergänzung zu den Ansprüchen aus der gesetzlichen Rentenversicherung, einer betrieblichen Altersversorgung, der ebenfalls staatlich geförderten Rürup-Rente und privaten, staatlich nicht oder nur gering geförderten Altersvorsorgeverträgen wie beispielsweise einer privaten Rentenversicherung oder einer Kapitallebensversicherung. Das private Eigenheim ist bei allen Varianten dadurch begünstigt, dass es zum Altersvorsorgevermögen zählt. Entsprechend ist eine Verwendung des angesparten Vermögens für den Erwerb oder die Entschuldung selbstgenutzten Wohneigentums förderunschädlich. Wohn-Riester ermöglicht es hierbei, die staatliche Förderung direkt in die Immobilienfinanzierung als Sondertilgungen zur schnelleren Entschuldung zu integrieren. Hierbei wirkt der Zinseszinseffekt zum Vorteil des Kunden dadurch, dass Darlehenszinsen eingespart werden.
Was kostet eine Baufinanzierung?
Mittwoch, 2. März 2011Die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer hängt bei einer Baufinanzierung von mehreren Faktoren ab. Die Darlehenshöhe ein insgesamt der wesentlichste Einflussfaktor. Sie ergibt sich im Falle eines Neubaus aus den gesamten Herstellungskosten zuzüglich Nebenkosten abzüglich eingesetzter Eigenmittel. Sofern die Immobilienfinanzierung dazu verwendet wird, ein bereits bestehendes Objekt zu finanzieren, sei es eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, treten an die Stelle der Herstellungskosten die Anschaffungskosten in Form des Kaufpreises zuzüglich möglicher Umbau-, Renovierungs- oder Instandhaltungskosten.
Neben der Darlehenshöhe bestimmen Darlehenszinssatz und Tilgungssatz die monatliche Belastung. Die Wechselwirkung lässt sich sehr gut durch einen Baufinanzierungsrechner veranschaulichen. Man erhält bei gegebener Darlehenshöhe auf einfache Weise eine Vorstellung davon, wie hoch die Annuität – die jährliche Summe aus Zins- und Tilgungsleistungen – bei unterschiedlichen Konstellationen ausfällt. Man kann also unproblematisch ermitteln, wie viel Haus man sich leisten kann, wie hoch die maximale Tilgung anzusetzen ist oder welches Ausmaß Zinsunterschiede haben.
Ein Baufinanzierungsrechner gibt überdies darüber Auskunft, wie hoch das Restdarlehen nach Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes bei planmäßigem Verlauf sein wird. Diese Information über die Restschuld ist im Übrigen überaus aussagekräftig bei einem Vergleich mehrerer Darlehensangebote, um herauszufinden, wie günstig sich die Konditionen für Baugeld effektiv darstellen.
Wenn das Ende der Festzinsbindung naht
Montag, 28. Februar 2011Bei einer Anschlussfinanzierung (Prolongation) einer Baufinanzierung ist es töricht, das Angebot der Hausbank ohne weitere Prüfung anzunehmen. Dieses wird meist rund drei Monate vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsfrist versandt. Es wird in aller Regel auf Basis der Standardkonditionen erstellt und nicht individuell kalkuliert. Berücksichtigt wird somit nicht, dass sich das Risiko für die Bank seit Beginn der ursprünglichen Finanzierung reduziert hat. Dies aus zwei Gründen: Zum einen wurden bereits Tilgungen geleistet; die Absicherung durch die Immobilie ist somit umfassender. Zum anderen hat der Kunde während der Laufzeit des Darlehens seine persönliche Kreditwürdigkeit, auch als Bonität bezeichnet, unter Beweis gestellt. Mit dem Angebot der Hausbank als Grundstock sollte man die verbleibende Zeit nutzen für einen umfassenden Vergleich alternativer Angebote. Unkompliziert und kostenlos ist es, eine bankenunabhängige Finanzberatung mit der Suche nach einer besonders günstigen Anschlussfinanzierung zu beauftragen.
Wenn man hingegen die Konditionen für die Anschlussfinanzierung laufend verfolgt, aber bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist noch einige Zeit vergeht, sollte man sich gegebenenfalls nach einem Forward Darlehen erkundigen. Dieses sichert, gegen einen kleinen Aufpreis, die Konditionen bis zur tatsächlichen Valutierung des Darlehens ab. Man sichert sich auf diese Weise somit dagegen ab, dass bis zum Zeitpunkt der neuen Zinsfestschreibung laufende Zinserhöhungen zu einer Verteuerung führen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch und kostenlos durch einen Baufinanzierungsrechner durchkalkulieren.
Wie schnell soll man tilgen?
Montag, 28. Februar 2011Je niedriger das Zinsniveau ist, desto eher sollte man überlegen, die Tilgung für seine Baufinanzierung möglichst hoch anzusetzen. Der Tilgungssatz ist grundsätzlich vom Kunden frei wählbar. Banken und Sparkassen verlangen jedoch in aller Regel eine Mindesttilgung von einem Prozent zuzüglich ersparter Zinsen. Je nach Höhe des Zinssatzes ergibt sich hierbei eine gesamte Laufzeit der Finanzierung von bisweilen rd. 40 Jahren. Das Problem hierbei ist, dass eine Immobilienfinanzierung, die ohne eine Prolongation auskommt, also eine Festzinsvereinbarung für die gesamte Laufzeit beinhaltet, grundsätzlich nur für maximal 15, selten auch 20 Jahre erhältlich ist. Die klassische Baufinanzierung wird also in aller Regel nicht in einem Rutsch als sogenanntes Volltilgerdarlehen abbezahlt, sondern bedarf nach Ablauf der Festzinsbindungsfrist einer Anschlussfinanzierung. Wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Zinsen erheblich gestiegen sein sollten, kann dies durch die damit verbundene höhere Belastung zu einem finanziellen Engpass für den Darlehensnehmer führen. Wenn bei Beginn der Baufinanzierung somit sehr günstige Zinsen zur Verfügung stehen, mindert man durch eine schnellere Tilgung das entsprechende Risiko.
Warum Bausparen?
Freitag, 11. Februar 2011Der Grundgedanke beim Bausparen besteht darin, dass viele angehende Eigenheimbesitzer kollektiv und zielgerichtet sparen, um letztlich allen Beteiligten eine planbare und günstige Finanzierung zu ermöglichen.
Das Bauspardarlehen, das von den Bausparkassen gewährt wird, weist mehrere Vorzüge auf. Die Konditionen des Darlehens stehen grundsätzlich bereits bei Abschluss des Bausparvertrages fest. Es handelt sich um Festzinsdarlehen, die mit einem niedrigen Zinssatz ausgestattet sind. Die Konditionen eines Bauspardarlehens halten auch in Phasen eines allgemein niedrigen Zinsniveaus einem Vergleich mit den Kreditkonditionen von Banken und Sparkassen im Realkreditgeschäft angeboten werden. Mit anderen Worten sichert man sich sehr günstiges Baugeld.
Der Bausparer sichert sich das niedrige Zinsniveau für die gesamte Tilgungsdauer des Bauspardarlehens. Dies führt dazu, dass Bausparen gewissermaßen als eine Versicherung gegen steigende Zinsen angesehen werden kann. Ein Bausparvertrag stellt somit eine solide Grundlage und einen zinsgünstigen Bestandteil einer Baufinanzierung dar. Da der Bausparer einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen hat, wenn sein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, entfällt auch insoweit das Risiko, dass es bei der Bewilligung der Finanzierung zu Problemen kommt.
Wie kommen Darlehenskonditionen zustande?
Montag, 7. Februar 2011Der Beleihungswert eines Objekts spielt bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel eine herausragende Rolle. Er gibt an, bis zu welchem Betrag die Sicherung des zu vergebenden Kredits als zweifelsfrei gegeben angesehen werden kann. Er beträgt in Abhängigkeit von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts meist 60 Prozent der Beleihungsgrenze. Diese wiederum gibt an, bis zu welchem Betrag ein Objekt überhaupt beliehen werden darf. Sie orientiert sich am Verkehrswert bzw. gemeinen Wert der Immobilie, liegt aber meist ein wenig darunter. Ursächlich hierfür sind bestimmte Wertabschläge, die aus Sicherheitsgründen vorgenommen werden.
Wenn es darum geht, die konkreten Konditionen für eine Baufinanzierung in Erfahrung zu bringen, werden Interessenten nicht selten mit Allgemeinplätzen abgespeist bzw. erhalten die sachdienliche Information, dass die Bedingungen für ein gegebenenfalls zu gewährendes Darlehen zur Immobilienfinanzierung individuell kalkuliert werden. Hierbei spielen eben jene Beleihungsrichtlinien eine wesentliche Rolle. Es kommt somit in erster Linie auf den Wert der Immobilie an und auf das geplante Eigenkapital des Antragstellers, das dieser für seine Immobilienfinanzierung einzusetzen gedenkt. Die persönliche Bonität des Antragstellers ist im Vergleich zu anderen Arten von Krediten hierbei nicht das hauptsächliche Kriterium hinsichtlich der Konditionen.
Auf diese Weise kann es, wenn man in konkrete Verhandlungen unter Berücksichtigung der Objektgegebenheiten geht, zu nicht unerheblichen Unterschieden bei den offerierten Zinssätzen mehrerer Kreditinstitute kommen. Den Weg zu einer möglichst günstigen Baufinanzierung kann man verkürzen, indem man sich an spezialisierte unabhängige Finanzberater wendet, die mit diversen Kreditinstituten zusammenarbeiten.