Artikel-Schlagworte: „Baufinanzierung ohne Eigenkapital“

Zinsfestschreibung bei der Immobilienfinanzierung

Donnerstag, 14. August 2014

Für mittel- und langfristige Finanzierungen jeder Couleur, also auch für eine Baufinanzierung, stellt sich für den Kreditnehmer die Frage, ob und wie lange er sich die Zinsen festschreiben lassen soll. Hierbei gilt in der Regel der Zusammenhang, dass mit längerer Dauer der Zinsbindung grundsätzlich höhere Zinsen einher gehen. Eine zehnjährige Zinsfestschreibung ist somit meist etwas teurer als eine fünfjährige, was die Höhe des Nominalzinssatzes und damit auch des Effektivzinssatzes betrifft. Als Gegenleistung erhält man im Zweifel jedoch für einen längeren Zeitraum Zinssicherheit, da während der Dauer der Zinsbindung mögliche allgemeine Zinserhöhungen nicht durchschlagen können. Ein Risiko, aufgrund einer Konditionsanhebung seitens der finanzierenden Bank mit einer höheren monatlichen Belastung konfrontiert zu werden, besteht dementsprechend nicht. Diese Möglichkeit besteht erst im Rahmen der Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung, wenn über die Konditionen des nächsten Finanzierungsabschnitt zu verhandeln ist. Wenn man zu einem Zeitpunkt sehr günstiger Zinsen wie derzeit abschließt, sollte man sich über dieses Risiko jedoch besonders bewusst sein. Im Zweifel sollte aus diesem Grund eine höhere regelmäßige Tilgung vereinbart werden.
Eine Finanzierungsvariante, bei der keine Anschlussfinanzierung vonnöten ist, wird bisweilen als sogenanntes Konstantdarlehen bezeichnet. Konstant ist hierbei die monatliche Belastung für den Kreditnehmer, und zwar über die gesamte Laufzeit des Darlehens bis hin zu dessen endgültiger Tilgung. Hierbei handelt es sich somit um Darlehen mit einer besonders langen Zinsbindungsdauer von 20 Jahren oder darüber hinaus. Die Tilgung wird in diesem Fall so bemessen, dass das Darlehen innerhalb dieser Festzinsperiode planmäßig vollständig seine Erledigung findet. Diese Variante wird in der Praxis jedoch nicht von jedem Kreditinstitut angeboten. Man sollte sich hierbei insoweit an unabhängige Finanzdienstleister wenden, die mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten und entsprechend bei der Auswahl an Finanzierungsmöglichkeiten auf eine breite Auswahl zurückgreifen können. Auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist bei entsprechender Bonität des Kunden in der Praxis häufig gut darstellbar.

Wissenswertes zur Prolongation

Dienstag, 8. Juli 2014

Unter einer Prolongation versteht man allgemein die Verlängerung eines Kredites. Mitunter kann es sich hierbei um die Verlängerung von ursprünglich befristet vergebenen Kreditlinien handeln, die nicht selten zwischen Kreditinstituten und Geschäftskunden, also Unternehmen und Selbstständigen, vereinbart werden. Hierbei steht in aller Regel eine erneute Bonitätsprüfung des Kreditnehmers anhand einzureichender Geschäftszahlen an, etwa in Form von Jahresabschlussunterlagen oder unterjährigen betriebswirtschaftlichen Auswertungen. Von dem Ergebnis dieser Kreditprüfung hängen sodann die weiteren Kreditkonditionen ab.
Der häufigere Fall einer Prolongation tritt dann ein, wenn der jeweilige Kredit zwar nicht durch Befristung oder vollständige Tilgung erledigt ist, jedoch die getroffene Zinsvereinbarung zwischen Kreditinstitut und Kunde ausläuft. Dies ist insbesondere bei langfristigen Darlehen, beispielsweise für eine Baufinanzierung, regelmäßig der Fall.
Eine Immobilienfinanzierung erstreckt sich nicht selten über einen Zeitraum von rund 40 Jahren. Üblicherweise werden die Konditionen zwischen Kunde und Bank bzw. Sparkasse über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren fest vereinbart. In einigen Fällen werden auch Zinsbindungen von über 20 Jahren von Kreditinstituten angeboten. In jedem Fall werden nach Ablauf der Zinsbindungsfrist neue Verhandlungen über die Zinssätze für die weitere Darlehenslaufzeit erforderlich.
In der Praxis vollzieht sich dies jedoch häufig dergestalt, dass dem Kunden von Seiten des Kreditinstituts ein Angebot zur Verlängerung des Darlehens zu den dann gültigen Standardkonditionen übersandt wird, ohne dass hierbei die bei bisheriger einwandfreier Geschäftsverbindung nachgewiesene Bonität des Kunden Berücksichtigung findet. Jeder Kreditnehmer ist gut beraten, bei einer Prolongation alternative Vergleichsangebote, vorzugsweise über unabhängige Finanzdienstleister, die mit diversen Kreditinstituten zusammenarbeiten, einzuholen, um das nicht unerhebliche Sparpotenzial ausschöpfen zu können. Insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die Konditionsunterschiede in der Praxis beträchtlich.

Eine Baufinanzierung muss individuell sein

Mittwoch, 12. März 2014

Eine Baufinanzierung von der Stange braucht eigentlich niemand. Sie wird auch nicht großangelegt beworben, ist aber dennoch zahlreich am Markt präsent. Auch ist sie oftmals nicht ohne Weiteres als solche zu erkennen. Dennoch gibt es mehrere Indizien, die darauf hindeuten, dass eine individuellere Handhabung der betreffenden Baufinanzierung angezeigt gewesen wäre und ein für den Kunden im Vergleich zu der gewählten Lösung ein vorteilhafteres Ergebnis erzielt hätte. Hierzu zählen fehlende öffentliche Gelder.
Öffentliche Fördergelder stellen im Rahmen einer günstigen Immobilienfinanzierung einen überaus wesentlichen Bestandteil dar. Zinsgünstige Darlehen der öffentlichen Hand gestalten ebenso wie Zuschüsse staatlicherseits eine Finanzierung des Eigenheims noch attraktiver im Vergleich zu einem klassischen Bankdarlehen, auch wenn dieses mit herausragend attraktiven Konditionen ausgestaltet sein sollte. Die Fördermittel weisen lediglich den Nachteil auf, dass das Procedere rund um die Bewilligung oftmals nicht gänzlich frei von Umständlichkeit ist. Hier wäre im Zweifelsfall der jeweilige Banker bzw. Finanzierungsvermittler gefragt, um im Sinne des Kunden die dargestellten Vorteile zu realisieren. In der Praxis sollte der Kunde sich nicht ohne Weiteres darauf verlassen, dass alle bestehenden Möglichkeiten in dieser Hinsicht ausgeschöpft werden. Mitunter setzt sich nämlich insoweit das Gewinnstreben des jeweiligen Finanzierungspartners dahingehend durch, dass die mit niedrigeren Margen verbundenen öffentlichen Fördermittel tendenziell eine vergleichsweise stiefmütterliche Behandlung erfahren.
Ebenfalls zu einer Baufinanzierung von der Stange zählt ein pauschal geforderter Mindesteinsatz an Eigenkapital, den der Kunde einzubringen habe. Hierbei wird von Seiten des Kunden oftmals verkannt, dass es am Markt diverse Möglichkeiten gibt, eine günstige und auch unbürokratische Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, wenn man einen entsprechend engagierten und qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister einschaltet.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Mittwoch, 29. Januar 2014

Wenn kein Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung angespart wurde und dementsprechend nicht für die Gesamtfinanzierung zur Verfügung steht, hat dies zur Folge, dass ein höheres Volumen an Finanzierungsmitteln bei Kreditinstituten aufgenommen werden muss. Einige Banken und Sparkassen winken grundsätzlich bei der Durchführung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ab, andere sind jedoch auf derartige Finanzierungen spezialisiert. Diese müssen im Übrigen nicht wesentlich teurer sein hinsichtlich der Zinsangebote. Es lässt sich durchaus eine günstige Baufinanzierung bewerkstelligen, ohne dass Eigenkapital des Kunden als Voraussetzung verlangt wird. Bis hin zur Höhe der nachzuweisenden Herstellungskosten der Immobilie werden Darlehen vergeben. Die Einbindung öffentlicher Finanzierungsmittel in Form von besonders günstigen Darlehen oder etwaigen Zuschüssen ist hiervon unabhängig, kann also die Gesamtfinanzierung sinnvoll ergänzen und im Ergebnis günstiger gestalten. Der Clou ist, wenn es gelingt, auf die zinsgünstigen öffentlichen Kredite zusätzliche Rabatte auf die Zinskonditionen auszuhandeln. Auch dies ist möglich, bedarf aber einer entsprechenden Eigeninitiative des angehenden Hausbesitzers hinsichtlich der Auswahl seines Finanzierungspartners.

Förderung für die eigenen vier Wände

Dienstag, 17. Dezember 2013

Im Rahmen einer anstehenden Baufinanzierung sollte man grundsätzlich zweierlei prüfen: Die Darlehenskonditionen sowie die Möglichkeiten einer öffentlichen Förderung. Beide Faktoren stellen eine wirkungsvolle Stellschraube an der monatlichen Belastung durch die Finanzierung dar. Wenn man – häufig dadurch, dass man sich an unabhängige Finanzdienstleister wendet, die mit zahlreichen Banken im Bereich der Immobilienfinanzierung zusammenarbeiten – günstiges Baugeld “einkauft“ und staatliche Fördermittel zielgerichtet nutzt, ist der Unterschied hinsichtlich der monatlichen Belastung und bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten während der Darlehenslaufzeit oftmals beträchtlich. Mitunter ermöglicht es sogar erst das Zusammenspiel beider Faktoren, dass die Hausfinanzierung überhaupt tragbar ist und in die Wege geleitet werden kann. Beispielsweise eine knapp kalkulierte Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird, kann mit Hilfe zinsgünstiger Förderdarlehen und zusätzlicher öffentlicher Förderung gelingen. Hierzu zählt Wohn-Riester: Durch diesen jüngsten Spross der Riester-Familie wurde die staatliche Förderung selbstgenutzten Wohneigentums ausgeweitet und weiter verbessert. Günstiger im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung ohne staatliche Förderung wird eine Nutzung von Wohn-Riester dadurch, dass die staatlichen Altersvorsorgezulagen direkt als Sondertilgungen zugunsten des speziellen Darlehens fließen. Diese Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und bewirken eine Ersparnis von Sollzinsen unter Nutzung des Zinseszinseffekts. Bei den anderen Varianten der Riester-Rente findet nur eine indirekte Wohneigentumsförderung statt: Bei Rentenversicherungen, Fondssparplänen und Banksparplänen, die nach den Bestimmungen der staatlich geförderten Altersvorsorge zertifiziert sind, kann das angesparte Kapital als Einmalentnahme für den Kauf oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden. Auch die Ablösung einer Immobilienfinanzierung, die mit Eintritt in den beruflichen Ruhestand bzw. mit Abschluss der Sparphase des Riester-Vertrags noch besteht, ist ebenfalls möglich, ohne dass dies die erhaltene Förderung in Form von Altersvorsorgezulagen und möglichen zusätzlichen steuerlichen Vorteilen gefährden würde. Welche Form der Riester-Rente für die persönlichen Zielsetzungen geeignet ist, hängt davon ab, ob eine möglichst schnelle Entschuldung der eigenen Immobilie oberste Priorität hat oder ein zielgerichteter Vermögensaufbau als zusätzliche Altersvorsorge mit der Option, die eigenen vier Wände hierdurch bei Bedarf auch lastenfrei gestalten zu können.

Wohneigentum mit Förderung finanzieren

Freitag, 22. November 2013

Wer mit dem Gedanken spielt, Wohneigentum zu erwerben, benötigt hierfür eine solide Finanzierung. In der Regel wird neben einem Anteil an Eigenmitteln, welche die monatliche Belastung senken helfen und überdies die Kreditverhandlungen mit Banken und Sparkassen erleichtern, eine Immobilienfinanzierung in Form von Darlehen aufgenommen. Als Kreditgeber sollte man sich hierbei jedoch auch den Staat ins Boot holen. Öffentliche Fördergelder helfen in praktisch allen Fällen der privaten Wohneigentumsfinanzierung, die monatliche Belastung und somit die gesamten Finanzierungskosten zu senken. Möglich ist dies aufgrund der besonders niedrigen Zinssätze, mit denen die Förderdarlehen ausgestattet sind. Die Anspruchsberechtigung und die maximale Förderberechtigung hängen von der Förderinstitution, dem Objekt und mitunter, beispielsweise bei einigen Förderprogrammen der einzelnen Bundesländer, auch von den persönlichen Verhältnissen der Antragsteller ab. Informieren kann man sich beispielsweise bei einer in Finanzierungsfragen versierten unabhängigen Finanzberatung. Neben zinsverbilligten Darlehen der öffentlichen Hand wird auch die sogenannte Eigenheimrente, im allgemeinen Sprachgebrauch als Wohn-Riester bezeichnet, als Bestandteil einer privaten Baufinanzierung immer beliebter. Die Förderung findet hierbei dadurch statt, dass staatliche Zulagen als Sondertilgungen in gesonderte Darlehen einfließen und entsprechend für eine schnellere Entschuldung sorgen. Insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die prozentuale Ersparnis an Finanzierungskosten durch die Förderung beträchtlich.

Einsatzmöglichkeiten einer Lebensversicherung

Dienstag, 19. November 2013

Es gibt mehrere Varianten der Lebensversicherung. Die ursprüngliche Form ist die reine Risiko-Lebensversicherung. Sie sichert das Risiko ab, dass der Versicherungsnehmer während der Vertragslaufzeit stirbt. Die Begünstigten erhalten in diesem Falle die vereinbarte Versicherungssumme ausbezahlt. Sehr sinnvoll kann der Abschluss im Zuge einer Baufinanzierung, insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, sein oder bei der Aufnahme größerer Kredite, sofern Hinterbliebene im Zweifelsfalle nicht in der Lage wären, die Verbindlichkeiten aus eigener finanzieller Kraft abzutragen. Eine besonders preisgünstige Variante der Risiko-Lebensversicherung beinhaltet eine degressiv fallende Versicherungssumme. Diese orientiert sich an der im Zeitablauf noch ausstehenden Restschuld der aufgenommenen Finanzierung. Der Risikoschutz sinkt also in dem Maße, wie sich die Darlehen durch laufende Tilgungen reduzieren. Eine Kapitallebensversicherung ist deutlich teurer. Dies liegt daran, dass über den reinen Risikoschutz hinaus ein langfristiger Sparvertrag zur Vermögensbildung bedient wird. Die langjährige Praxis hat jedoch gezeigt, dass die Kapitallebensversicherung in aller Regel suboptimale Ergebnisse abliefert. Grundsätzlich ist anzuraten, anstelle des Kombiproduktes Kapitallebensversicherung eine Trennung von Risikoschutz und Kapitalanlage vorzunehmen, beispielsweise durch Abschluss einer Risiko-Lebensversicherung und einer privaten Rentenversicherung. Versicherungen, die zufriedenstellende Ergebnisse bei Schutz und Rendite bieten, sind in der Praxis selten anzutreffen.

Immobilienfinanzierung mit mietähnlicher Belastung

Donnerstag, 31. Oktober 2013

Zwei Dinge haben maßgeblichen Einfluss auf die monatliche Belastung, die sich für eine Immobilienfinanzierung ergibt: Der Finanzierungsbedarf und die Höhe der Zinsen. Wie viel Immobilie man sich leisten kann, ergibt sich vorrangig aus diesen beiden Größen. Je mehr Eigenkapital man zum Zeitpunkt des Kaufs oder zum Baubeginn angespart hat und in die Gesamtfinanzierung einbringen möchte, desto geringer fällt entsprechend der Kapitalbedarf aus, den man durch Darlehen von Kreditinstituten stillen muss. Ohne eingebrachte eigene Mittel des angehenden Immobilienbesitzers wird die gesamte Finanzierung durch Fremdkapital in Form von Darlehen dargestellt. Für eine solche Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann es zu einer Ersparnis an Zeit, Nerven und schlussendlich auch Zinsen führen, wenn man sich mit diesem Vorhaben an einen qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister wendet, der mit einer hinreichenden Expertise bei Vollfinanzierungen aufwarten kann.
In Abhängigkeit von der Größe des zu finanzierenden Objekts und der Höhe der eingebrachten Eigenmittel kann es insbesondere derzeit angesichts im historischen Vergleich äußerst günstiger Zinskonditionen keine pure Wunschvorstellung sein, dass sich die monatliche Belastung aus der Darlehensfinanzierung in einer mietähnlichen Größenordnung darstellt. Dies ergibt sich aus einer für angehende Immobilienbesitzer überaus vorteilhaften Kombination von grundsätzlich noch moderaten Immobilienpreisen und sehr niedrigen Zinsen für Finanzierungen. Eine Baufinanzierung im Allgemeinen, also die Finanzierung von neu zu errichtenden Eigenheimen oder auch Bestandsimmobilien sowohl bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen, wird hierdurch auch für Haushalte mit im Vergleich zu früheren Zeiten deutlich geringerem Budget gangbar. Im Idealfall ergibt sich sogar eine mietähnliche, bisweilen auch niedrigere Belastung.

Gar nicht langweilig

Freitag, 6. September 2013

Wenn jemandem eine Bausparermentalität attestiert wird, ist dies in aller Regel nicht als Kompliment gemeint, sondern als Ausdruck für Langweiligkeit. In wirtschaftlich unsicheren Zeiten, vor allem Finanzkrisen, zeigt sich jedoch erfahrungsgemäß, dass konservatives Handeln und Sicherheit durchaus ihre Qualitäten und Vorzüge aufweisen können, so auch Bausparen.
Die Sicherheit des Bausparens kann entsprechend auch als ein maßgeblicher Vorteil angesehen werden. Dies betrifft sowohl die Ausrichtung auf eine risikolose Möglichkeit der Geldanlage als auch die Option auf eine verlässlichen, soliden Baustein im Rahmen einer Baufinanzierung. Das über einen Bausparvertrag kontinuierlich angesparte Bausparguthaben genießt schon aus dem Grunde ein außerordentliches Maß an Sicherheit, dass Bausparkassen als Kreditinstitute im Sinne des Kreditwesengesetzes besonderer staatlicher Aufsicht unterliegen und die verwahrten Einlagen dementsprechend der staatlichen Einlagensicherung unterliegen.
Sicherheit besteht beim Bausparen auch hinsichtlich der Konditionen, da die angebotenen Bauspartarife grundsätzlich mit Festzinsvereinbarungen ausgestattet sind, was sowohl die Guthabenzinsen als auch die späteren Darlehenszinsen bei der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens im Falle der Durchführung einer Baufinanzierung durch den Bausparer betrifft. Das notwendige Volumen der Immobilienfinanzierung, das durch Eigenkapital oder Kredite aufgebracht werden muss, wird durch die Zuteilung des Bauspardarlehens reduziert. Den Effekt einer sich hieraus ergebenden niedrigeren monatlichen Belastung kann man noch dadurch vergrößern, dass man ein Wohn-Riester-Darlehen aufnimmt. Dieses wird nämlich nicht aus eigenen Mitteln, sondern durch die staatlichen Altersvorsorgezulagen getilgt. Insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ergibt sich hierdurch eine spürbare Senkung der gesamten Finanzierungskosten.

Konditionen einer Baufinanzierung

Samstag, 31. August 2013

Bei den Konditionen einer Baufinanzierung sind drei Komponenten von entscheidender Bedeutung: Die Darlehenshöhe, der Darlehenszinssatz und die Höhe der regelmäßigen Tilgung. Die Höhe der benötigten Darlehen ist gleichbedeutend mit dem Finanzierungsbedarf, der nicht aus eigenen Mitteln des angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzers gedeckt werden kann. Vom Kaufpreis der Immobilie bzw. im Falle eines Neubaus den möglichst sorgfältig kalkulierten Herstellungskosten sowie den Erwerbsnebenkosten ist also das zur Verfügung stehende Eigenkapital abzuziehen. Ohne Eigenkapitaleinsatz handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung der Immobilie, auch bekannt als Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Diese in die Wege zu leiten ist bisweilen in der Praxis nicht gänzlich unproblematisch. Interessenten für diese Finanzierungsvariante nehmen zu diesem Zweck oftmals die Dienste unabhängiger Finanzdienstleister in Anspruch.
Für die Höhe des Darlehenszinssatzes sind neben der Darlehenshöhe und der Beschaffenheit der Immobilie auch die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers von Belang. In der Regel operieren Banken und Sparkassen mit Angeboten, die zunächst in Teilen unter Vorbehalt einer abschließenden Prüfung der gesamten Beleihungsunterlagen stehen. Dies kann letztlich zu leicht geringeren Zinssätzen oder gegebenenfalls auch Konditionsaufschlägen führen. Der Tilgungssatz entscheidet maßgeblich über die Dauer der gesamten Immobilienfinanzierung und deren Gesamtkosten. Als Mindestsatz gilt brancheneinheitlich ein Satz von einem Prozent des Darlehensbetrags im ersten Jahr der Darlehenslaufzeit. Durch einen Baufinanzierungsrechner wird jedoch unmittelbar deutlich, dass bereits leicht höhere regelmäßige Tilgungen einen beachtlichen Einfluss haben. Insbesondere in Zeiten besonders niedriger Zinsen sollte man deshalb ernsthaft in Erwägung ziehen, diesen Vorteil für eine schnellere Entschuldung der Immobilie zu nutzen.