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Der Weg zur günstigen Anschlussfinanzierung

Donnerstag, 1. März 2012

Wenn sich die Zinsbindung einer laufenden Baufinanzierung dem Ende entgegen neigt, erhält man ein Angebot seiner finanzierenden Bank oder Sparkasse für die Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt. Im Vorfeld sollte man allerdings selbst aktiv werden, um die Angebote zu sondieren, die man bei einer Vermittlung durch unabhängige Finanzdienstleister erhalten könnte. In der Praxis werden diese in vielen Fällen mit einem günstigeren Angebot aufwarten können als die bislang finanzierende Bank. Unabhängige Finanzdienstleister sind für günstige Konditionen schon aus dem Grund eine gute Adresse, dass sie mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten, also bei der Auswahl aus dem Vollen schöpfen können. Vermeintlich kleine Unterschiede bezogen auf den Effektivzinssatz sollte man angesichts der Volumina, um die es bei einer Immobilienfinanzierung für gewöhnlich geht, nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch durch einen Baufinanzierungsrechner errechnen, beispielsweise indem man die Zinsersparnis zugunsten einer dementsprechend höheren Tilgung verwendet und so eine schnellere Entschuldung bei gleicher monatlicher Belastung in die Wege leitet. Der Umstand, dass man das Angebot zur Prolongation seiner Immobilienfinanzierung, welches einem durch die bislang kreditgebende Bank nicht ohne Weiteres akzeptieren sollte, ergibt sich dadurch, dass in diesen Verlängerungsangeboten in aller Regel die jeweils geltenden Standardkonditionen zugrunde gelegt werden. Nicht berücksichtigt wird üblicherweise hierbei, dass sich das Risiko für die finanzierende Bank seit dem ursprünglichen Beginn der Baufinanzierung infolge der vorgenommenen Tilgungen wesentlich reduziert hat und dass der Kunde – bei vertragsgemäßem Verhalten – seine Bonität, also persönliche Kreditwürdigkeit, bereits nachhaltig unter Beweis gestellt hat!

Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital?

Mittwoch, 25. Januar 2012

Die Mieten steigen und so träumen doch sehr viele Menschen von einer Eigentumswohnung oder dem Häuschen im Grünen. Bei einer Immobilienfinanzierung geht es in der Regel um große Summen, welche von den meisten Kunden nicht ohne Darlehen aufgebracht werden kann. Es gibt genügend Banken und auch freie Finanzberater, die Immobilienfinanzierungen wie auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anbieten. Die Konditionen sind daher sehr unterschiedlich und auch davon abhängig, ob es sich um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital handelt oder um die klassische Immobilienfinanzierung mit einem gewissen Eigenkapitalanteil. Von den Banken wird überwiegend empfohlen zwischen 20 und 30% Eigenkapital angespart zu haben, um eine solide Baufinanzierung darstellen zu können.

Die Laufzeit der Immobilienfinanzierung und auch der Baufinanzierung ohne Eigenkapital dauert meist 25 Jahre und noch länger. Darüber müssen sich die Kunden bewusst sein und somit muss die gesamte Immobilienfinanzierung auf einem festen Fundament aufgebaut werden.  Wer über keine Eigenmittel verfügt, muss sich dann für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, wenn er den Traum vom Eigenheim verwirklichen will. Diese wird im Volksmund auch Vollfinanzierung genannt. Da der Kunde hier einen wesentlich höheren Bedarf an Kapital benötigt, sind die Zinsen und Konditionen meistens etwas höher, als bei einer sonst üblichen Immobilienfinanzierung. Die Konditionen vom Baugeld variieren nämlich und sind unter anderem von der Höhe des Eigenkapitalanteils abhängig. Wie hoch die aktuellen Konditionen sind, kann mithilfe eines Baufinanzierungsrechners überprüft und vorgecheckt werden. Komfortable Baufinanzierungsrechner finden Sie im Internet.

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital werden somit auch die Nebenkosten mitfinanziert. Dazu gehören unter anderem der Notar, die Grunderwerbssteuer, die Maklercourtage und alles sonstigen Kosten. Daher ist die Rate auch viel höher, als bei einer sonstigen Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. Viele Kunden entscheiden sich für das Annuitätendarlehen als Finanzierungsbaustein. Die Raten bestehen hierbei aus Zins und Tilgung und sind jeden Monat gleich hoch. Im Laufe der Zeit erhöht sich dann der Tilgungsanteil und die Zinsen werden niedriger. Bei der Immobilienfinanzierung wird von den Banken oft ein Annuitätendarlehen angeboten. Hier sichert sich die Bank durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch des Eigentümers ab. Als endfälliges Darlehen wird bei den Banken das tilgungsfreie Darlehen bezeichnet. Hier zahlt der Kunde während der gesamten Laufzeit nur Zinsen. In den Jahren wird nebenbei beispielsweise eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag angespart. Nach Ende der Gesamtlaufzeit wird das Darlehen dann in einer Summe durch die Auszahlung der Lebensversicherung getilgt. Diese Form der Immobilienfinanzierung wird auch sehr gerne Kunden genutzt, welche die Immobilie nicht selber bewohnen, sondern vermieten.

Wer sich also für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, sollte sich ausführlich beraten lassen und auch mehrere Angebote einholen. Insbesondere sollte man sich von einem unabhängigen Finanzierungsberater beraten lassen, da dieser auf alle Produkte zurückgreifen kann und nicht von bestimmten Produkten abhängig ist. Ob nun eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder nicht, dass muss jeder für sich alleine entscheiden.

Finanzierungen ohne Eigenkapital

Mittwoch, 13. Juli 2011

Eine Baufinanzierung ist keine Wissenschaft und eine Vollfinanzierung, bei der der Käufer bzw. Bauherr also kein Eigenkapital einsetzen möchte, kein Ding der Unmöglichkeit. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Finanzierung auf soliden Füßen steht. Die Gesamtkostenaufstellung enthällt bei einem Neubauvorhaben folgende Posten: Grundstückskosten, Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbuchamt, Gebäudekosten, Erschließungskosten, Baunebenkosten, Kosten für Außenanlagen und gegebenenfalls Sonstiges. Wird hingegen ein bestehendes Objekt Gegenstand der Finanzierung, egal ob Eigenheim oder Eigentumswohnung, fallen folgende Positionen an: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbuchamt, Maklercourtage inkl. Umsatzsteuer sowie Kosten für – je nach Zustand – Renovierung, Sanierung und/oder Um- bzw. Anbau.

Der Finanzierungsplan muss die gesamten Investitionskosten abdecken. Hieraus errechnet sich eine monatliche Belastung, indem zunächst Eigenmittel, die eingebracht werden sollen, vom Finanzierungsbedarf abgezogen werden. Werden kein Eigenkapital zur Abdeckung eines Teils der gesamten Investition eingesetzt, ist dies in der Praxis kein Ausschlussgrund. Es kommt lediglich darauf an, dass die sich ergebende monatliche Belastung, die bei einer Vollfinanzierung logischerweise höher ausfällt, im Einklang mit den finanziellen Verhältnissen des Kunden steht. Neben der Höhe der benötigten Darlehensmittel haben die Zinssätze der Darlehen sowie die anfängliche Tilgungsleistung einen Einfluss auf die Darlehensraten und damit auf die monatliche Belastung. Unkompliziert lassen sich Beispielrechnungen mit einem Baufinanzierungsrechner duchführen.

Zinsbindungsfristen

Freitag, 13. Mai 2011

Ob und wie lange man bei seiner Baufinanzierung die Zinsen festschreiben lässt, ist eine Entscheidung, die reiflich überlegt sein will. Festlegen muss man sich in dieser Hinsicht sowohl bei der Erstvalutierung der Baudarlehen als auch bei jeder späteren Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich hat jede Bank mehrere Varianten hinsichtlich der Zinsbindungsfrist im Angebot. Variabel verzinsliche Darlehen erhalten für den Darlehensnehmer ein Höchstmaß an Flexibilität. Bei dieser Variante lässt sich durch eine Kündigung des Darlehensvertrages mit grundsätzlich dreimonatiger Kündigungsfrist beispielsweise auch flexibel eine Umschuldung zu einem günstigeren Finanzierungspartner in die Wege leiten. Zudem sind in der Regel die Darlehenskonditionen für variabel verzinsliche Darlehen die günstigsten, die angeboten werden. Auf der anderen Seite erhält man natürlich keine Gewähr, dass dies so bleibt. Allgemein steigende Zinsen führen auch dazu, dass sich Baugeld verteuert. Insofern würden sich steigende Zinsen auch bei der monatlichen Belastung der Kreditnehmer bemerkbar machen. Steigende Zinsen hätten zur Folge, dass sich die monatliche Belastung, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, für den Kunden erhöht. Es ist letztlich die Frage, ob man in absehbarer Zeit mit steigenden Zinsen rechnet und auch, ob man sich diese im Ernstfall ohne größere Probleme leisten könnte.
Hierfür bietet sich ein Baufinanzierungsrechner an, um quasi auf dem Reißbrett durchkalkulieren, wie viel Zinserhöhung man problemlos im Vergleich zu aktuellen Konditionen für variabel verzinsliche Darlehen verkraften könnte. Gegenüberstellen kann man die aktuellen Konditionen für fest verzinsliche Darlehen mit unterschiedlichen Festzinsbindungsfristen. Auf diese Weise erkennt man, ab wann man im Zweifel mit Zitronen gehandelt hätte, wann also der Konditionsvorteil durch Inanspruchnahme eines variabel verzinslichen Darlehens durch laufende Zinserhöhungen zunichte gemacht würde. Als Option für eine Anschlussfinanzierung, die noch nicht unmittelbar, sondern erst mittelfristig ansteht, sollte man gegebenenfalls ein Forward Darlehen in Betracht ziehen.

Wenn das Ende der Festzinsbindung naht

Montag, 28. Februar 2011

Bei einer Anschlussfinanzierung (Prolongation) einer Baufinanzierung ist es töricht, das Angebot der Hausbank ohne weitere Prüfung anzunehmen. Dieses wird meist rund drei Monate vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsfrist versandt. Es wird in aller Regel auf Basis der Standardkonditionen erstellt und nicht individuell kalkuliert. Berücksichtigt wird somit nicht, dass sich das Risiko für die Bank seit Beginn der ursprünglichen Finanzierung reduziert hat. Dies aus zwei Gründen: Zum einen wurden bereits Tilgungen geleistet; die Absicherung durch die Immobilie ist somit umfassender. Zum anderen hat der Kunde während der Laufzeit des Darlehens seine persönliche Kreditwürdigkeit, auch als Bonität bezeichnet, unter Beweis gestellt. Mit dem Angebot der Hausbank als Grundstock sollte man die verbleibende Zeit nutzen für einen umfassenden Vergleich alternativer Angebote. Unkompliziert und kostenlos ist es, eine bankenunabhängige Finanzberatung mit der Suche nach einer besonders günstigen Anschlussfinanzierung zu beauftragen.
Wenn man hingegen die Konditionen für die Anschlussfinanzierung laufend verfolgt, aber bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist noch einige Zeit vergeht, sollte man sich gegebenenfalls nach einem Forward Darlehen erkundigen. Dieses sichert, gegen einen kleinen Aufpreis, die Konditionen bis zur tatsächlichen Valutierung des Darlehens ab. Man sichert sich auf diese Weise somit dagegen ab, dass bis zum Zeitpunkt der neuen Zinsfestschreibung laufende Zinserhöhungen zu einer Verteuerung führen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch und kostenlos durch einen Baufinanzierungsrechner durchkalkulieren.

Anschlussfinanzierung kalkulieren

Mittwoch, 1. Dezember 2010

Bei einer Anschlussfinanzierung (Prolongation) einer Baufinanzierung ist es töricht, das Angebot der Hausbank ohne weitere Prüfung anzunehmen. Dieses beinhaltet in aller Regel die jeweils gültigen Standardkonditionen. Berücksichtigt wird somit nicht, dass sich das Risiko für die Bank seit Beginn der ursprünglichen Finanzierung reduziert hat. Dies aus zwei Gründen: Zum einen wurden bereits Tilgungen geleistet; die Sicherheit durch die Immobilie ist somit werthaltiger. Zum anderen hat der Kunde während der Laufzeit des Darlehens seine persönliche Bonität, sprich Kreditwürdigkeit, unter Beweis gestellt.
Wenn man im Vorwege die Konditionen für die Anschlussfinanzierung vergleicht und bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist noch einige Zeit vergeht, sollte man sich gegebenenfalls nach einem Forward Darlehen erkundigen. Dieses sichert, gegen einen kleinen Aufpreis, die Konditionen bis zur tatsächlichen Valutierung des Darlehens ab. Man sichert sich auf diese Weise somit dagegen ab, dass bis zum Zeitpunkt der neuen Zinsfestschreibung laufende Zinserhöhungen zu einer Verteuerung führen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch und kostenlos durch einen Baufinanzierungsrechner durchkalkulieren.

Baufinanzierung bleibt günstig

Dienstag, 12. Oktober 2010

Die Zinsen für eine Baufinanzierung stellen sich aktuell im langfristigen Vergleich als äußerst günstig dar. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann man unproblematisch ermitteln, wie viel Haus man sich aktuell leisten kann, welchen Einfluss mögliche Zinssteigerungen auf die monatliche Belastung haben und wie schnell das Haus oder die Eigentumswohnung abbezahlt werden kann. Wer eine Immobilienfinanzierung konkret in Angriff nehmen möchte, sollte sich zuvor eingehend über Einsparmöglichkeiten bei der Finanzierung durch staatliche Fördermöglichkeiten informieren. Besonders zinsgünstige Förderdarlehen der öffentlichen Hand können zu einer weiteren deutlichen Ersparnis bei der Zinsbelastung. Mögliche Zuschüsse, Zulagen oder Steuervergünstigungen können im Einzelfall auch nicht unerhebliche Beträge ausmachen. Unabhängige Finanzdienstleister sind für Kunden oftmals eine gute Anlaufstelle, um die teils schwierige und vor allem unübersichtliche Materie (den sogenannten “Förderdschungel“) zu durchdringen.

Tilgung einer Baufinanzierung

Freitag, 1. Oktober 2010

Eine Baufinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen über 30 Jahren. Dies ergibt sich aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.
Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlich Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.
Dadurch, dass bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Finanzierungsvariante für eine Immobilie, die ersparten Zinsen nicht die Darlehensrate reduzieren, sondern gewissermaßen durch zusätzliche Tilgungsanteile ersetzt werden, bleibt die Darlehensrate konstant. Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt sukzessive an; die Tilgung der ausstehenden Darlehensvaluta erhöht sich mit jeder Darlehensrate, und zwar absolut und prozentual. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent vermuten lässt. In Abhängigkeit von den Darlehenszinsen ergibt sich somit eine Laufzeit der Immobilienfinanzierung von rund 30 Jahren. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner, wie er beispielsweise im Internet vielfach angeboten wird, leicht nachvollziehen.

Tilgung einer Baufinanzierung

Freitag, 6. August 2010

Eine Baufinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen über 30 Jahren. Dies ergibt sich schon aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.
Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlichen Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.
Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt somit sukzessive an. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent zunächst vermuten lässt. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner einfach ausprobieren.