Die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer hängt bei einer Baufinanzierung von mehreren Faktoren ab. Die Darlehenshöhe ein insgesamt der wesentlichste Einflussfaktor. Sie ergibt sich im Falle eines Neubaus aus den gesamten Herstellungskosten zuzüglich Nebenkosten abzüglich eingesetzter Eigenmittel. Sofern die Immobilienfinanzierung dazu verwendet wird, ein bereits bestehendes Objekt zu finanzieren, sei es eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, treten an die Stelle der Herstellungskosten die Anschaffungskosten in Form des Kaufpreises zuzüglich möglicher Umbau-, Renovierungs- oder Instandhaltungskosten.
Neben der Darlehenshöhe bestimmen Darlehenszinssatz und Tilgungssatz die monatliche Belastung. Die Wechselwirkung lässt sich sehr gut durch einen Baufinanzierungsrechner veranschaulichen. Man erhält bei gegebener Darlehenshöhe auf einfache Weise eine Vorstellung davon, wie hoch die Annuität – die jährliche Summe aus Zins- und Tilgungsleistungen – bei unterschiedlichen Konstellationen ausfällt. Man kann also unproblematisch ermitteln, wie viel Haus man sich leisten kann, wie hoch die maximale Tilgung anzusetzen ist oder welches Ausmaß Zinsunterschiede haben.
Ein Baufinanzierungsrechner gibt überdies darüber Auskunft, wie hoch das Restdarlehen nach Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes bei planmäßigem Verlauf sein wird. Diese Information über die Restschuld ist im Übrigen überaus aussagekräftig bei einem Vergleich mehrerer Darlehensangebote, um herauszufinden, wie günstig sich die Konditionen für Baugeld effektiv darstellen.
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Was kostet eine Baufinanzierung?
Mittwoch, 2. März 2011Tilgung einer Baufinanzierung
Freitag, 1. Oktober 2010Eine Baufinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen über 30 Jahren. Dies ergibt sich aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.
Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlich Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.
Dadurch, dass bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Finanzierungsvariante für eine Immobilie, die ersparten Zinsen nicht die Darlehensrate reduzieren, sondern gewissermaßen durch zusätzliche Tilgungsanteile ersetzt werden, bleibt die Darlehensrate konstant. Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt sukzessive an; die Tilgung der ausstehenden Darlehensvaluta erhöht sich mit jeder Darlehensrate, und zwar absolut und prozentual. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent vermuten lässt. In Abhängigkeit von den Darlehenszinsen ergibt sich somit eine Laufzeit der Immobilienfinanzierung von rund 30 Jahren. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner, wie er beispielsweise im Internet vielfach angeboten wird, leicht nachvollziehen.