Artikel-Schlagworte: „Festzinsvereinbarung“

Flexibilität trotz Festzinsvereinbarung

Donnerstag, 22. März 2012

Die Vereinbarung einer Festzinsvereinbarung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung ist hierzulande üblich. In anderen Ländern gehen in dieser Hinsicht die Uhren ein wenig anders. Beispielsweise in den Vereinigten Staaten oder auch Portugal ist es demgegenüber Usus, Baudarlehen mit variablem Zins aufzunehmen. Auch in Deutschland sind variabel verzinsliche Darlehen für eine Finanzierung einer Immobilie bei nahezu allen Kreditinstituten erhältlich, die Nachfrage ist insgesamt allerdings vergleichsweise überschaubar. Der Grund dafür, dass es für den Kunden tendenziell von Interesse ist, sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, liegt vorwiegend in einer klaren Kalkulationsgrundlage. Da für den Zeitraum der getroffenen Festzinsvereinbarung eine allgemeine Zinserhöhung nicht auf die Höhe der Darlehensrate durchschlagen kann, ist man als Besitzer einer Festzinshypothek insoweit auf der sicheren Seite. Wer dennoch flexibel bleiben möchte, sichert sich das Recht, Sondertilgungen leisten zu dürfen.
Noch vor einigen Jahren war die Möglichkeit, bei einer laufenden Festzinsbindung zusätzliche Tilgungsleistungen leisten zu dürfen, ohne dass hierfür als Äquivalent für die Nichteinhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist durch die Bank oder Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurde, eine Ausnahme. Der zunehmende Wettbewerb unter Banken und Sparkassen hat mittlerweile jedoch dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat. Bei einer privaten Immobilienfinanzierung lässt sich, zumindest, wenn man nicht das erstbeste Angebot annimmt, sondern einen umfassenden Vergleich über unabhängige Finanzdienstleister vornimmt und somit eine Vielzahl von potenziellen Finanzierungspartnern in die Auswahl einbezieht, in den Darlehensverträgen trotz Festzinsbindung vereinbaren, dass auch in einem begrenzten Maße das Recht besteht, Sondertilgungen ohne gesonderte Berechnung von Entgelten zu leisten. Auch bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung ist dies ein wichtiger Aspekt, den man bedenken sollte.

Nur einmalig

Dienstag, 12. Juli 2011

Die konkurrenzlos günstigen Darlehen, die die öffentliche Hand zur Wohneigentumsförderung anbietet, haben Vorteile und einen Nachteil. Letzterer besteht darin, dass man die entsprechenden Programmkredite lediglich bei der Erstvalutierung der benötigten privaten Baufinanzierung nutzen kann, nicht mehr bei einer nachfolgenden Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer geschlossenen Festzinsvereinbarung. Wenn man also seine Finanzierung ohne die zinssubventionierten Förderdarlehen in die Wege geleitet hat, ist diese womöglich unnötig teuer ausgefallen. Reparieren kann man dies rückwirkend natürlich nicht mehr, man sollte nur bei der Regelung der Anschlussfinanzierung besonders wachsam sein, ein wirklich gutes Angebot für den nächsten Finanzierungsabschnitt zu erhalten. Eine Option, die grundsätzlich auch für eine bereits laufende private Immobilienfinanzierung interessant sein kann, ist hingegen Wohn-Riester, eine spezielle Form der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge. Da das Eigenheim bzw. selbstgenutztes privates Wohneigentum insgesamt, förderfähig durch Zulagen und gegebenenfalls weitere steuerliche Vergünstigungen ist, kann sich hierdurch durch eine schnellere Tilgung und die dadurch geringere Zinsbelastung eine spürbare Verbilligung der gesamten Finanzierung ergeben.

Tilgung

Montag, 27. Juni 2011

Je niedriger die Zinsen sind, desto eher bietet es sich an, die Tilgung für eine Immobilienfinanzierung eher hoch als niedrig anzusetzen. Der Tilgungssatz ist grundsätzlich vom Kunden frei wählbar, Kreditinstitute verlangen allerdings durchgängig eine Mindesttilgung von einem Prozent des Darlehensbetrags zuzüglich ersparter Zinsen. “Ersparte Zinsen“ ergeben sich dadurch, dass mit jeder Darlehensrate aufgrund der enthaltenen Tilgung die Restschuld sinkt. Bei einer gleichbleibenden Darlehensrate erhöht sich der Tilgungsanteil somit kontinuierlich, während der Zinsanteil abnimmt. Je nach Höhe des Zinssatzes ergibt sich bei einer einprozentigen Tilgung eine Gesamtlaufzeit der Finanzierung von bis zu rund 40 Jahren. Die genaue Auswirkung einer höheren regelmäßigen Tilgung lässt sich problemlos durch einen Baufinanzierungsrechner veranschaulichen. Kaum eine Immobilienfinanzierung wird in der Praxis in einem Rutsch getilgt, kommt also ohne eine Verlängerung der Festzinsvereinbarung aus. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen grundsätzlich für maximal 20 Jahre festschreiben lassen. Entsprechend bedarf es im Laufe der Zeit für gewöhnlich einer Anschlussfinanzierung. Wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Zinsen erheblich gestiegen sein sollten, kann dies zu einer schmerzlichen Verteuerung des nächsten Finanzierungsabschnitts führen, verbunden mit einer höheren monatlichen Belastung. Eine flexiblere Gestaltung besteht darin, dass man den regelmäßigen Tilgungssatz zwar niedriger bemisst, sich gleichzeitig aber das Recht einräumen lässt, bei Bedarf bis zu einer jährlichen Obergrenze Sondertilgungen leisten zu dürfen. Auf diese Weise lässt sich das entsprechende Risiko, im Laufe der Zeit bei nachhaltig steigenden Zinsen mit einer Verteuerung der Finanzierung rechnen zu müssen, ebenfalls senken.

Zinsbindungsfristen

Freitag, 13. Mai 2011

Ob und wie lange man bei seiner Baufinanzierung die Zinsen festschreiben lässt, ist eine Entscheidung, die reiflich überlegt sein will. Festlegen muss man sich in dieser Hinsicht sowohl bei der Erstvalutierung der Baudarlehen als auch bei jeder späteren Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich hat jede Bank mehrere Varianten hinsichtlich der Zinsbindungsfrist im Angebot. Variabel verzinsliche Darlehen erhalten für den Darlehensnehmer ein Höchstmaß an Flexibilität. Bei dieser Variante lässt sich durch eine Kündigung des Darlehensvertrages mit grundsätzlich dreimonatiger Kündigungsfrist beispielsweise auch flexibel eine Umschuldung zu einem günstigeren Finanzierungspartner in die Wege leiten. Zudem sind in der Regel die Darlehenskonditionen für variabel verzinsliche Darlehen die günstigsten, die angeboten werden. Auf der anderen Seite erhält man natürlich keine Gewähr, dass dies so bleibt. Allgemein steigende Zinsen führen auch dazu, dass sich Baugeld verteuert. Insofern würden sich steigende Zinsen auch bei der monatlichen Belastung der Kreditnehmer bemerkbar machen. Steigende Zinsen hätten zur Folge, dass sich die monatliche Belastung, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, für den Kunden erhöht. Es ist letztlich die Frage, ob man in absehbarer Zeit mit steigenden Zinsen rechnet und auch, ob man sich diese im Ernstfall ohne größere Probleme leisten könnte.
Hierfür bietet sich ein Baufinanzierungsrechner an, um quasi auf dem Reißbrett durchkalkulieren, wie viel Zinserhöhung man problemlos im Vergleich zu aktuellen Konditionen für variabel verzinsliche Darlehen verkraften könnte. Gegenüberstellen kann man die aktuellen Konditionen für fest verzinsliche Darlehen mit unterschiedlichen Festzinsbindungsfristen. Auf diese Weise erkennt man, ab wann man im Zweifel mit Zitronen gehandelt hätte, wann also der Konditionsvorteil durch Inanspruchnahme eines variabel verzinslichen Darlehens durch laufende Zinserhöhungen zunichte gemacht würde. Als Option für eine Anschlussfinanzierung, die noch nicht unmittelbar, sondern erst mittelfristig ansteht, sollte man gegebenenfalls ein Forward Darlehen in Betracht ziehen.