Eine Immobilienfinanzierung ist meist ein sehr langfristiges Unterfangen. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld über Möglichkeiten, Alternativen und Optionen eingehend zu informieren. Hierzu zählt in erster Linie ein umfassender Vergleich der Konditionen. Bereits ein nur geringfügig niedrigerer Zinssatz bewirkt im Hinblick auf die hohen Darlehensbeträge eine erhebliche Ersparnis von leicht mehreren Tausend Euro.
Eine immense Wirkung auf die Höhe des insgesamt zu leistenden Kapitaldienstes entfalten darüber hinaus Sondertilgungen. Der zunehmende Wettbewerb unter den Kreditinstituten hat dazu geführt, dass die Flexibilität zugenommen hat, auch bei einer privaten Baufinanzierung mit Festzinsvereinbarung Sondertilgungen zuzulassen, ohne dass hierfür Entgelte in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. In den Vertragsbedingungen ist insoweit geregelt, dass die Bank in diesem Fall (für einen meist begrenzten Betrag je Kalenderjahr) auf eine Kündigungsfrist seitens des Kunden verzichtet. Dieser kann also nach eigenem Ermessen flexibel zusätzlich zu den regelmäßigen Darlehensraten Sondertilgungen leisten. Die Zinsersparnis durch eine Sondertilgung ist zu Beginn der Finanzierung am höchsten, da sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert. Entsprechend werden ab der folgenden Darlehensrate weniger Zinsen berechnet, so dass der Tilgungsanteil automatisch sprunghaft ansteigt. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zum Vorteil des Kunden bemerkbar. Besonders interessant sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die zum Beispiel vom Kunden abgeschlossen wurde, um zeitnah sein individuelles Traumhaus finanzieren zu können, aber durch größere Geldeingänge wie Tantiemen oder auch fällige Sparverträge einen schnelleren Abbau der Verbindlichkeiten vornehmen möchte.
Artikel-Schlagworte: „Finanzierung“
Sondertilgungen
Montag, 23. August 2010Sofortkredite
Freitag, 13. August 2010Sogenannte Sofortkredite werden vielfach beworben. Es handelt sich durchweg um normale Ratenkredite, die auch als Privatkredit, Privatdarlehen, Anschaffungsdarlehen, Persönliches Darlehen oder eben als Sofortkredit bezeichnet werden. Die Produkte sind so konzipiert, dass sie auf standardisierten Kreditvergabekriterien beruhen und auf eine schlanke, unbürokratische Abwicklung hinzielen. Die Unterlagen, die das Kreditinstitut vom Kunden benötigt, sind entsprechend überschaubar. Meist sind nur die letzten zwei bis drei Verdienstbescheinigungen sowie aktuelle Kontoauszüge notwendig. Weiterhin ist eine standardisierte Selbstauskunft auszufüllen, die Angaben zu persönlichen Daten, Arbeitgeber, Beschäftigungsdauer und finanziellen Verhältnissen (Einnahmen, Ausgaben, Vermögen, Verbindlichkeiten) vorsieht. Der Kredit kann in der Regel sofort bewilligt und auch ausgezahlt werden, sofern keinerlei Unstimmigkeiten vorliegen. Zudem dürfen aus der Schufa-Auskunft, die von der Bank heutzutage online für einen Antrag auf ein Girokonto, einen Kredit oder eine Baufinanzierung eingeholt wird, keine Negativmerkmale erkennbar sein. Zu beachten ist, dass die Kredite, mit denen als Sofortkredit geworben wird, nicht zwangsläufig besonders günstig sein müssen. Auch Kredite, die nicht als Sofortkredite bezeichnet werden, werden grundsätzlich zügig und unbürokratisch bearbeitet.
Effektiver Jahreszins
Montag, 2. August 2010Der Effektive Jahreszins ist eine vorgeschriebene Pflichtangabe bei Kreditofferten und Kreditverträgen mit Privatkunden. Rechtsgrundlage ist die Preisangabenverordnung (PangV). Der Effektive Jahreszins ist eine gute Grundlage, um mehrere Kredite miteinander hinsichtlich der Kreditkosten vergleichen zu können. Der Nominalzins einer Finanzierung ist demgegenüber weniger aussagekräftig. Dieser berücksichtigt nämlich nicht, wann einzelne Zahlungen (Zinsen und Tilgungen) zu leisten sind und wie die Verrechnung der Tilgungsleistungen mit der bestehenden Restschuld des Kredites erfolgt. Entsprechend bleiben bei dem Nominalzins auch Zinseszinseffekte unberücksichtigt. Der Effektive Jahreszins berücksichtigt grundsätzlich auch Nebenkosten einer Finanzierung, also Kostenbestandteile, die über die reinen Zinsen hinausgehen. Hierunter fällt beispielsweise eine Bearbeitungsgebühr, wie sie bei einem Ratenkredit nicht unüblich ist. Leider treten mitunter auch Nebenkosten einer Finanzierung auf, die auch der Effektive Jahreszins gemäß PangV nicht beinhaltet. Hierunter fallen etwa bei einer Immobilienfinanzierung die Schätzungskosten, die die Bank oder Sparkasse in Rechnung stellt, etwaige Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto oder Bereitstellungszinsen, die üblicherweise nach einer gewissen Karenzzeit berechnet werden, wenn die zugesagten Darlehen nicht abgerufen werden, was bei einer Baufinanzierung (bedingt durch Verzögerungen beim Baufortschritt) durchaus keine Seltenheit ist.
Um sicherzustellen, wirklich das günstigste Angebot zu erhalten, sollte ein Interessent nicht (nur) nach dem Effektiven Jahreszins, sondern insbesondere nach dem Restsaldo gemäß Tilgungsplan am Ende der Festzinsbindung fragen. Auf diese Weise lassen sich mehrere Angebote sinnvoll vergleichen.
Selbstauskunft
Mittwoch, 28. Juli 2010Wer einen Kredit beantragt, sei es einen Kleinkredit oder eine Baufinanzierung, muss gegenüber dem jeweiligen Kreditinstitut bzw. Finanzdienstleister eine Selbstauskunft ausfüllen und unterschreiben. Hierbei handelt es sich um ein vorwiegend standardisiertes Formular, welches Kreditgeber verwenden, um sich ein Bild über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse machen zu können. Die Selbstauskunft gehört somit zu den Bonitätsunterlagen, die Kreditinstitute benötigen, um zu entscheiden, inwieweit sie eine Finanzierung durchführen wollen.
In der Selbstauskunft werden neben Angaben über die Einkommensverhältnisse, den Beruf und die Beschäftigungsdauer beim aktuellen Arbeitgeber auch Daten zu bestehenden finanziellen Verpflichtungen in Form von Kredit- oder Leasingverbindlichkeiten erhoben, darüber hinaus auch zu regelmäßigen monatlichen Ausgaben wie Miete, Nebenkosten, Kfz und Lebenshaltung. Im Gegenzug werden auch Angaben zu vorhandenen Guthaben und eventuellem Grundbesitz erbeten. Auch die persönlichen Verhältnisse hinsichtlich Familienstand, Haushaltsgröße und bezüglich bestehender Unterhaltsverpflichtungen werden erhoben.
Die Angaben werden standardmäßig anhand der Einträge in der Datenbank der Schufa überprüft. Insgesamt dient die Selbstauskunft im Zusammenspiel mit den anderen Bonitätsunterlagen wie Verdienstnachweisen, Kontoauszügen und Schufa-Auskunft dazu einen möglichst genauen Einblick in die finanziellen Verhältnisse des Kunden zu gewährleisten, um die mit der Kreditvergabe einhergehenden Risiken zu begrenzen.
Anschlussfinanzierung
Dienstag, 27. Juli 2010Für die meisten Darlehen, die für den Bau oder den Erwerb einer Immobilie aufgenommen werden, wird zwischen Kreditinstitut und Kunde eine Festzinsvereinbarung getroffen. Dies bedeutet, dass die Darlehenszinsen für einen festgelegten Zeitraum konstant bleiben. Dementsprechend bietet eine Festzinsvereinbarung für den Darlehensnehmer eine sichere Kalkulationsgrundlage: Selbst wenn die Zinsen allgemein steigen oder die jeweilige Bank sie erhöht, bleiben die Darlehensraten für den Kunden konstant. Umgekehrt kann der Kunde natürlich nicht von möglichen Zinssenkungen während der Zinsbindungsfrist profitieren, da die Zinsbindung in beide Richtungen gilt.
Zum Ablauf der Zinsbindung hingegen besteht Handlungsbedarf. Wer eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nimmt, sollte sich frühzeitig vor Ende des Zinsfestschreibungszeitraumes um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Diese kann natürlich bei der bisherigen Bank oder Sparkasse abgeschlossen werden. Ein Vergleich der Konditionen bei mehreren Instituten sollte anhand des Angebots der bislang finanzierenden Bank dennoch vorgenommen werden. Gegebenenfalls können Banken, die auf eine Baufinanzierung spezialisiert sind, eine Anschlussfinanzierung weitaus günstiger darstellen als die Hausbank des Kunden. Die Zinsersparnis übersteigt in aller Regel auch die Kosten, die gegebenenfalls bei einer Ablösung der Finanzierung durch ein anderes Kreditinstitut für die Umschreibung im Grundbuch anfallen.
Baufinanzierung mit Wohn-Riester
Freitag, 7. Mai 2010Riester-Verträge in der Form einer Rentenversicherung, eines Fondssparplans oder eines Banksparplans ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Förderung in Form von Altersvorsorgezulagen und steuerlichen Vergünstigungen durch Sonderausgabenabzug bleibt hierbei erhalten. Der Immobilienerwerb ist somit förderunschädlich.
Wohn-Riester (im Amtsdeutsch: die Eigenheimrente) bietet eine andere Möglichkeit auf dem Weg in die eigenen vier Wände, die bereits bei der Finanzierung der Immobilie ansetzt. Wohn-Riester bietet nunmehr auch die Möglichkeit, die staatlichen Zulagen direkt in die Immobilienfinanzierung als Sondertilgungen zu integrieren. Insbesondere für Bauherren kann die Eigenheimrente einen wertvollen Baustein ihrer Baufinanzierung darstellen. Die Sondertilgungsleistungen auf dem speziellen Wohn-Riester-Darlehen bewirken eine schnellere Entschuldung und führen dadurch zu einer Zinsersparnis. Im Vergleich zu anderen Varianten der Riester-Rente besteht die Rendite der Geldanlage in der Ersparnis der Darlehenszinsen.
Für die Wohn-Riester-Förderung gelten im Übrigen keine Besonderheiten: Förderberechtigt sind (ohne Einkommensgrenzen), neben Beamten und anderen Empfängern von Besoldungsbezügen wie Soldaten, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Hausfrauen oder Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, wird jedoch darüber hinaus mittelbar über seinen förderberechtigten Ehegatten begünstigt. Die staatliche Altersvorsorgezulage beläuft sich auf jährlich bis zu 154 € für jeden Zulageberechtigten. Darüber hinaus werden für Kinder, gekoppelt an den Kindergeldanspruch, zusätzlich bis zu 185 € bzw. 300 € (ab 2008 Geborene) jährlich gewährt. Wohn-Riester lohnt sich wie die anderen Riester-Varianten somit besonders für kinderreiche Familien.
Der Euro schwächelt
Mittwoch, 5. Mai 2010– € unter 1,30 $ –
Akuten Handlungsbedarf angesichts der sich ausweitenden (genauer: zunehmend offensichtlicheren) EU-Schuldenkrise hat, wer Fremdwährungsdarlehen für die Immobilienfinanzierung aufgenommen hat, beispielsweise CHF-Darlehen. Die Variante, dass eine Baufinanzierung in Schweizer Franken aufgenommen wird, um sich das jenseits der Grenze traditionell niedrigere Zinsniveau zu sichern, ist in jüngerer Zeit zwar von geringerem Interesse gewesen, weil auch hierzulande Baugeld überaus erschwinglich zu haben ist. Dennoch sind viele der bestehenden langlaufenden Darlehen von der aktuellen Entwicklung tangiert. Die Gefahr, dass der Zinsvorteil durch nachhaltige Währungsverluste deutlich überkompensiert wird, ist nicht von der Hand zu weisen.
Für Anleger bieten sich demgegenüber aktuell mehr Chancen als Risiken durch potenzielle Währungsgewinne. Interessant stellen sich, auch unter diesem Aspekt, international anlegende Fonds im Rentenbereich dar, die in Staats- und Unternehmensanleihen u.a. auch auf Fremdwährungsbasis investieren. Beispiel: StarCap Argos (ISIN LU0137341789, WKN 805785).