Artikel-Schlagworte: „Finanzierung“

Bonität ist entscheidend für eine Kreditvergabe

Freitag, 3. August 2012

Ob man einen Kredit erhält oder nicht, hängt kurz gesagt von der Bonität ab. Der Begriff Bonität kann als Synonym für Kreditwürdigkeit angesehen werden. Neben der persönlichen Kreditwürdigkeit, die schwer quantifizierbar ist, da sie die Vertrauenswürdigkeit bzw. Integrität des Kreditnehmers betrifft, spielt insbesondere die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bei der Bonitätsprüfung eine Rolle. Hierbei gehen Kreditinstitute bei der Prüfung eines Antrags der Frage nach, inwieweit der (potenzielle) Kunde “gut“ für den jeweiligen Betrag ist.
Während im Geschäft mit Privatkunden heutzutage die Bonitätsprüfung grundsätzlich standardisierten und EDV-gestützten Prozessen folgt, stellt sich das Kreditgeschäft im Firmenkundenbereich mit Unternehmen und beruflich Selbstständigen komplexer dar. Die Bonitätsprüfung erfolgt grundsätzlich nicht nur bei Antragstellung, sondern fortlaufend durch Auswertung der einzureichenden Jahresabschlüsse und gegebenenfalls unterjähriger betriebswirtschaftlicher Auswertungen. In Verbindung mit dem Rating des Kunden entscheiden auch Sicherheiten, die vom Kreditnehmer zur Risikobegrenzung zur Verfügung gestellt werden, über die Bewilligung, Prolongation und/oder Konditionen bereitgestellter Finanzierungen. Kreditsicherheiten spielen hingegen bei Privatkunden (zumindest bezogen auf den Dispo und kleinere Ratenkredite) in der Praxis kaum eine Rolle, bei einer größeren Finanzierung, insbesondere einer Immobilienfinanzierung, hingegen schon.
Bei einem geplanten Erwerb oder Bau einer Immobilie werden dementsprechend auch bei Privatkunden die Objektunterlagen eingehend geprüft, da die Werthaltigkeit der Immobilie als Kreditsicherheit einen nicht unerheblichen Einfluss darauf hat, ob für die Finanzierung “grünes Licht“ gegeben werden kann. Unter diesem Aspekt stellen sich unverbindlich vorab in den Raum gestellte Zinssätze für eine Baufinanzierung im Verlaufe der Antragsbearbeitung oftmals als Makulatur heraus: Ohne ein Mindestmaß an Objektangaben und eine nicht allzu beliebig gehaltene Kostenaufstellung für den gesamten Investitions- und Finanzierungsbedarf lassen sich keine seriösen Angebote erstellen!

Nicht zu teuer absichern

Mittwoch, 1. August 2012

Versicherungen werden von Seiten der Banken und Sparkassen oftmals angeboten, um einen Ratenkredit abzusichern. Eine Restschuldversicherung soll hierbei die noch nicht getilgte Kreditsumme im Falle des Ablebens des Kreditnehmers während der Laufzeit der Finanzierung in einer Summe als Versicherungsleistung erbringen. Zusätzlich ist mitunter auch in den Versicherungsbedingungen vorgesehen, dass die Versicherungsgesellschaft die vereinbarten Kreditraten bei längerer Krankheit und/oder Arbeitslosigkeit des Kreditnehmers übernimmt.
Während es im Zusammenhang mit dem Abschluss einer Baufinanzierung uneingeschränkt zu empfehlen ist, die Risiken, die darin bestehen, dass die Hinterbliebenen nach dem Tod des Allein- oder Hauptverdieners die Immobilie finanziell nicht halten können, ist dies in Bezug auf die meist überschaubaren Summen eines Ratenkredites zu hinterfragen. Eine Restschuldversicherung muss im Ergebnis häufig als zu teuer angesehen werden. Erschwert wird diese Erkenntnis in der Praxis für den Kunden dadurch, dass die Versicherungsprämien grundsätzlich nicht zusammen mit den Finanzierungskosten (Zinsen und etwaige sonstige Entgelte) in die Berechnung des Effektiven Jahreszinses einzubeziehen sind, es sei denn, der Abschluss würde von Seiten des Kreditinstituts als formale Auflage für eine positive Kreditentscheidung gemacht. Laut Preisangabenverordnung wären die Versicherungskosten ansonsten in den Effektivzins einzurechnen. Der Unterschied beläuft sich häufig auf eine Größenordnung von zusätzlichen 6 bis 7% p.a.!
Als deutlich preisgünstigere Alternative steht für angehende Kreditnehmer eine klassische Risikolebensversicherung mit degressiv fallender Versicherungssumme zur Verfügung, die idealerweise nach Durchführung eines Preis-Leistungs-Vergleiches durch einen unabhängigen Finanzdienstleister abgeschlossen und an die finanzierende Bank oder Sparkasse abgetreten wird.

Auf Flexibilität bei der Tilgung achten

Dienstag, 17. Juli 2012

Je niedriger das Zinsniveau ist, desto eher bietet es sich an, bei der Tilgung einer Baufinanzierung einen höheren als den vorgeschriebenen Satz zu vereinbaren. Vorgeschrieben bedeutet in diesem Fall, dass alle Banken grundsätzlich für eine private Immobilienfinanzierung eine Mindesttilgung verlangen. Diese beträgt einheitlich pro Jahr ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages. Dadurch, dass sich durch die monatlichen Raten die Restschuld sukzessive reduziert, erhöht sich die Tilgung allerdings auch kontinuierlich. Man spricht in diesem Fall von ersparten Zinsen. Eben diese ersparten Zinsen führen auch dazu, dass ein solches Annuitätendarlehen mit einer anfänglich einprozentigen Tilgung nach rund 40 Jahren vollständig getilgt ist und nicht erst, wie man auf den ersten Blick vermuten müsste, nach einhundert Jahren. Die genaue Laufzeit hängt in diesem Fall vom Zinssatz ab. Baufinanzierungsrechner liefern hierfür zuverlässige Ergebnisse.
Wird bei einem (wie derzeit) äußerst niedrigen Zinsniveau von Beginn an nur die Mindesttilgung erbracht, steigt das Risiko, dass man bei der anstehenden Anschlussfinanzierung, also nach Ablauf der Festzinsvereinbarungsdauer, zu höheren Zinssätzen und damit verschlechterten Konditionen abschließen muss und sich die künftige monatliche Belastung unangenehm erhöht. Zumindest sollte man sich, wenn man in Zeiten allgemein niedriger Zinsen eine Immobilienfinanzierung neu abschließt, die Option offenhalten und vertraglich einräumen lassen, zusätzliche Tilgungen flexibel einbringen zu können. Dies schließt einerseits die Möglichkeit ein, den Tilgungssatz ohne Einhaltung von Kündigungsfristen und ohne die Berechnung von Zusatzkosten verändern zu können. Andererseits ist die Möglichkeit, bei Bedarf Sondertilgungen leisten zu können, ein Vorteil aufgrund der damit verbundenen höheren Flexibilität für den Kunden. Beides ist heutzutage auch aufgrund des starken Wettbewerbs unter den Kreditinstituten grundsätzlich ohne größere Widerstände seitens des kreditgebenden Instituts in den Verhandlungen realisierbar. Einen guten Marktüberblick diesbezüglich haben unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl von Banken im Finanzierungsbereich zusammenarbeiten.

Bessere Finanzierungsbedingungen

Freitag, 30. März 2012

Wenn man eine Finanzierung in die Wege leiten möchte, weil in Kürze der Weg in die eigenen vier Wände beschritten werden soll, ist es aus mehreren Gründen dringend zu empfehlen, sich von unabhängiger Seite beraten zu lassen. Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass derjenige, über den die Immobilienfinanzierung abgewickelt werden soll, weisungsfrei handeln kann und im Übrigen keinem Interessenkonflikt unterliegt. Konkret bedeutet dies, dass ein Kunde, der sich von einem unabhängigen Finanzdienstleister bei der Suche nach einer möglichst günstigen und überdies passgenauen Finanzierung behilflich sein lässt, davon ausgehen kann, für jede in Betracht kommende Variante ein im Vergleich zu anderen Anbietern vorteilhaftes Angebot präsentiert zu bekommen. Dies betrifft hinsichtlich der Konditionen den Zinssatz, die Festzinsvereinbarungen, ein bei Bedarf seitens des Kunden besonders hohes Maß an Sondertilgungen oder auch die kostenlosen Möglichkeiten, die vereinbarten Regelsätze hinsichtlich der Tilgungsleistungen ändern zu können. Vertragliche Vereinbarungen, die nicht von der Stange sind (wie etwa eine Zinsgestaltung, bei der bis zu einer vertraglich festgelegten Obergrenze die Zinssätze variabel ausfallen), sind überdies Varianten, die nicht jedes Kreditinstitut seinen Kunden von sich aus offeriert. Der Einsatz infrage kommender öffentlicher Förderdarlehen wird ebenfalls grundsätzlich geprüft, ohne dass Interessenten mit entsprechenden Vorkenntnissen hierauf drängen müssen.
Schließlich besteht seitens unabhängiger Finanzdienstleister kein Verkaufsdruck, was den Absatz bestimmter Darlehen oder Finanzierungsformen angeht. Insofern werden Finanzierungsbausteine wie etwa Förderdarlehen auch aktiv angeboten, weil sie die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass die monatliche Belastung für den Kunden im Rahmen dessen liegt, was zu einer problemlosen Bewilligung seitens des die Finanzierung letztlich übernehmenden Kreditinstituts führt. Auch Bausparen, welches unter dem Gesichtspunkt der Zinssicherheit ebenso wie durch eine mögliche Riester-Förderung für viele Kunden ein interessanter Bestandteil des Gesamtpakets sein kann, welches es für eine Baufinanzierung zu schnüren gilt, wird dann angeboten, wenn es passt, und nicht, wenn es aufgrund der Vertriebsziele verkauft werden soll.

Flexibilität trotz Festzinsvereinbarung

Donnerstag, 22. März 2012

Die Vereinbarung einer Festzinsvereinbarung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung ist hierzulande üblich. In anderen Ländern gehen in dieser Hinsicht die Uhren ein wenig anders. Beispielsweise in den Vereinigten Staaten oder auch Portugal ist es demgegenüber Usus, Baudarlehen mit variablem Zins aufzunehmen. Auch in Deutschland sind variabel verzinsliche Darlehen für eine Finanzierung einer Immobilie bei nahezu allen Kreditinstituten erhältlich, die Nachfrage ist insgesamt allerdings vergleichsweise überschaubar. Der Grund dafür, dass es für den Kunden tendenziell von Interesse ist, sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, liegt vorwiegend in einer klaren Kalkulationsgrundlage. Da für den Zeitraum der getroffenen Festzinsvereinbarung eine allgemeine Zinserhöhung nicht auf die Höhe der Darlehensrate durchschlagen kann, ist man als Besitzer einer Festzinshypothek insoweit auf der sicheren Seite. Wer dennoch flexibel bleiben möchte, sichert sich das Recht, Sondertilgungen leisten zu dürfen.
Noch vor einigen Jahren war die Möglichkeit, bei einer laufenden Festzinsbindung zusätzliche Tilgungsleistungen leisten zu dürfen, ohne dass hierfür als Äquivalent für die Nichteinhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist durch die Bank oder Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurde, eine Ausnahme. Der zunehmende Wettbewerb unter Banken und Sparkassen hat mittlerweile jedoch dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat. Bei einer privaten Immobilienfinanzierung lässt sich, zumindest, wenn man nicht das erstbeste Angebot annimmt, sondern einen umfassenden Vergleich über unabhängige Finanzdienstleister vornimmt und somit eine Vielzahl von potenziellen Finanzierungspartnern in die Auswahl einbezieht, in den Darlehensverträgen trotz Festzinsbindung vereinbaren, dass auch in einem begrenzten Maße das Recht besteht, Sondertilgungen ohne gesonderte Berechnung von Entgelten zu leisten. Auch bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung ist dies ein wichtiger Aspekt, den man bedenken sollte.

Ohne Last im Ruhestand

Dienstag, 13. März 2012

Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, die zum Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem aktiven Erwerbsleben und dem Eintritt in den beruflichen Ruhestand lastenfrei ist, ist ein beträchtlicher Vermögenswert. Insbesondere ergibt sich aus der ersparten Miete eine deutliche Entlastung des monatlichen Budgets. Überdies besteht natürlich die Möglichkeit, sich räumlich zu verkleinern, indem beispielsweise das bislang selbstgenutzte Eigenheim zugunsten einer den künftigen individuellen persönlichen Bedürfnissen eher entsprechenden Eigentumswohnung aufgegeben wird und der sich hierbei in aller Regel ergebende Überschuss als Basis für eine Privatrente investiert wird.
Um das Ziel, die Wohnimmobilie zu gegebener Zeit auch schuldenfrei zur Verfügung zu haben, zu erreichen, müssen die Tilgungsleistungen dementsprechend von langer Hand geplant werden (bei besonders niedrigen Zinsen sollte man es im Zweifel nicht bei der Mindesttilgung belassen, siehe auch Blog-Eintrag vom 11.03.). Die planmäßigen Tilgungen der aufgenommenen Baufinanzierung sind eine Stellschraube, ein anderes Instrument sind Sondertilgungen. Zunehmend ist es üblich, dass in Darlehensverträgen hierbei den Kunden das Recht eingeräumt wird, bis zu einem jährlich meist gedeckelten Betrag kostenlose Sondertilgungsleistungen zu erbringen. Eben dies lässt sich auch mit Hilfe des Staates bewerkstelligen. Die sogenannte Eigenheimrente, ein Ableger der Riester-Rente und landläufig besser als Wohn-Riester bekannt, funktioniert wie folgt: Bei bestehender Förderberechtigung und erbrachten Sparleistungen fließen, genau wie bei den übrigen Varianten der Riester-Rente (Versicherungen, Fonds, Banksparpläne) staatliche Altersvorsorgezulagen. Allerdings dienen diese bei Wohn-Riester nicht dem zusätzlichen Vermögensaufbau, indem sie das angesparte Vorsorgekapital erhöhen, sondern dazu, eine schnellere Entschuldung der selbstgenutzten Wohnimmobilie zu bewirken. Die Zulagen fließen als jährliche Sondertilgung in die Finanzierung der Immobilie ein. Die Rendite lässt sich insoweit über die ersparten Zinsen errechnen. Über Einzelheiten sollte man sich vor dem Abschluss bei einem unabhängigen Finanzdienstleister informieren.

Wohneigentum mit einer Vollfinanzierung erwerben

Donnerstag, 5. Januar 2012

Wenn eine Immobilienfinanzierung als Vollfinanzierung durchgeführt wird, bedeutet dies, dass der Käufer kein Eigenkapital vorweisen kann, sondern der Kaufpreis der Immobilie in voller Höhe durch die aufgenommenen Darlehen beglichen wird. Eigenkapital, das eingesetzt werden könnte, ist bei manchen Banken Voraussetzung dafür, dass eine Finanzierung einer Immobilie überhaupt begleitet wird. Diese Forderung ergibt sich in aller Regel aus geschäftspolitischen Erwägungen und dient dazu, dass mit der Bereitstellung der Darlehen einher gehende Risiko zu mindern. Grundsätzlich ist dies zwar auch bei einer Vollfinanzierung kaum gegeben, da als Gegenwert für die aufgenommenen Verbindlichkeiten der Wert der Immobilie zur Verfügung steht. Allerdings bestehen im Falle einer zu einem späteren Zeitpunkt möglichen zwangsweisen Verwertung oder im Falle nachhaltig fallender Immobilienpreise restliche Risiken, die in der Summe dazu führen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in manchen Häusern der Kreditwirtschaft nicht gerne gesehen wird. Für den Kunden ist eine vollständige Finanzierung auf Darlehensbasis logischerweise auch mit höheren Risiken verbunden. Hier ist im speziellen das Risiko zu sehen, die monatliche Belastung, die natürlich höher ausfällt als im Falle einer Baufinanzierung mit Einbringung vorhandener Guthaben, auch nachhaltig erbringen zu können.
Bei einer Finanzierung einer Immobilie, für die bei der ursprünglichen Bewilligung kein Eigenkapital seitens des Kunden eingesetzt wurde, ist unter sonst gleichen Umständen natürlich auch der Restsaldo der aufgenommenen Darlehen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher. Hier kann es passieren, dass sich die Kosten für die nächsten Jahre der Darlehenslaufzeit erhöhen, falls die Zinsen allgemein seit der Erstvalutierung gestiegen sind. In diesem Szenario ist es besonders wichtig, vor Abschluss der nächsten Festzinsvereinbarung sich einen umfassenden Marktüberblick zu verschaffen, um ein günstiges Angebot zu erhalten und wahrnehmen zu können. Ein Besuch bei einem in Finanzierungsfragen versierten unabhängigen Finanzdienstleister verschafft schnell Klarheit.

Sondertilgungen bei Finanzierungen

Montag, 19. Dezember 2011

Steht zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrages für den Kunden die Möglichkeit im Raum, dass der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden könnte, weil etwa ein höherer Geldeingang, eine Sonderzahlung oder die Fälligkeit einer Geldanlage bzw. eines Sparplans mittelfristig ansteht, gilt es sich die entsprechende Flexibilität zu sichern. Dies ist bei einem Ratenkredit heutzutage kein großes Problem mehr: Neben der Wahl eines möglichst niedrigen Zinssatzes, gemessen am Effektiven Jahreszins, ist darauf zu achten, dass Sondertilgungen während der Laufzeit kostenlos möglich sind. Mit kostenlos ist hierbei gemeint, dass die Bank in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Dies war früher häufig der Fall, auch bei kleineren Krediten. Die Begründung für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung liegt darin, dass der Bank, zumindest bei mittlerweile gesunkenen Zinsen, bei einer neuen Kreditvergabe Zinsen entgehen würden. Der Wettbewerb unter den Kreditinstituten hat jedoch dazu geführt, dass mittlerweile eine vorzeitige Ablösung von Ratenkrediten kein großes Problem mehr darstellt. Selbst bei einer Immobilienfinanzierung sind während einer laufenden Festzinsvereinbarung mittlerweile auch kostenlose Sondertilgungen möglich, wenn auch nur bis zu einer jährlichen Obergrenze.

Zinsersparnis

Montag, 14. November 2011

Aufgelaufene Sollsalden auf dem Girokonto durch Inanspruchnahme des bereitgestellten Dispositionskredits sollten sorgsam beobachtet werden, insbesondere, wenn im Rahmen des vierteljährlich erstellten Rechnungsabschlusses nicht nur (meist recht happige) Sollzinsen, sondern auch Überziehungszinsen berechnet werden. Dies deutet auf eine unnötig kostspielige dauerhafte Inanspruchnahme des eingeräumten Kreditlimits hin. Eine Umschuldung in einen günstigen Ratenkredit sollte spätestens dann in die Wege geleitet werden, wenn auch unmittelbar nach Gehaltseingang kein Guthaben auf dem Girokonto ausgewiesen wird und in naher Zukunft keine größeren Einmalbeträge als Eingang zu erwarten sind, um das Konto wieder ins Plus zu hieven.
Eine Reduzierung der Zinsbelastung bei bestehenden Krediten lässt sich häufig auch durch die Ablösung eines teuren Ratenkredits und Abschluss einer neuen Finanzierung bei einem anderen Kreditinstitut erreichen. Sofern hiermit keine Verlängerung der ursprünglichen Kreditlaufzeit verbunden ist, die auf eine verminderte Tilgungsfähigkeit des Kunden schließen lassen könnte, ist an einer solchen Maßnahme nichts Ehrenrühriges. Vielmehr sind zum Teil nicht unerhebliche Reduzierungen der monatlichen Belastung darstellbar, selbst wenn das abzulösende Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Tendenziell verzichten heutzutage jedoch aus Wettbewerbsgründen mehr und mehr Banken bei Konsumentenkrediten auf die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Auch bei einer Immobilienfinanzierung verbirgt sich oftmals ein nicht unbeträchtliches Sparpotenzial in Bezug auf die Kreditkosten. Dies ergibt sich bereits aus der Höhe der in anspruch genommenen Darlehen. Entsprechend macht eine nominal nur geringe Reduzierung des Zinssatzes auf die gesamte Laufzeit gesehen einen oftmals erstaunlichen Unterschied aus. Dieses Sparpotenzial sollte bei jeder anstehenden Prolongation vor dem Ablauf der getroffenen Festzinsvereinbarung durch einen umfassenden Konditionsvergleich ermittelt und realisiert werden. Unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten, sind hierfür eine sehr gute Anlaufstelle.

Warum ist Baugeld so günstig?

Donnerstag, 13. Oktober 2011

Preise ergeben sich grundsätzlich durch Angebot und Nachfrage. Bei Zinsen als den Preisen für Geld ist dies nicht anders, zumindest nicht im mittel- bis langfristigen Bereich, also für Geldanlagen und Finanzierungen mit einem mehrjährigen zeitlichen Horizont. Bei Baugeld einerseits und Renditen für längerfristige Geldanlagen andererseits ist aktuell die Schuldendebatte bzw. -krise für die außerordentlich niedrigen Zinsen maßgeblich verantwortlich. Die Nachfrage nach sicheren Häfen in der Finanzkrise hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach uneingeschränkt sicher geltenden Anleihen in die Höhe geschnellt ist. Die Refinanzierung der deutschen Banken hat sich im Gleichklang verbilligt, so dass Angebote für Baudarlehen ebenfalls günstiger geworden sind.