Für mittel- und langfristige Finanzierungen jeder Couleur, also auch für eine Baufinanzierung, stellt sich für den Kreditnehmer die Frage, ob und wie lange er sich die Zinsen festschreiben lassen soll. Hierbei gilt in der Regel der Zusammenhang, dass mit längerer Dauer der Zinsbindung grundsätzlich höhere Zinsen einher gehen. Eine zehnjährige Zinsfestschreibung ist somit meist etwas teurer als eine fünfjährige, was die Höhe des Nominalzinssatzes und damit auch des Effektivzinssatzes betrifft. Als Gegenleistung erhält man im Zweifel jedoch für einen längeren Zeitraum Zinssicherheit, da während der Dauer der Zinsbindung mögliche allgemeine Zinserhöhungen nicht durchschlagen können. Ein Risiko, aufgrund einer Konditionsanhebung seitens der finanzierenden Bank mit einer höheren monatlichen Belastung konfrontiert zu werden, besteht dementsprechend nicht. Diese Möglichkeit besteht erst im Rahmen der Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung, wenn über die Konditionen des nächsten Finanzierungsabschnitt zu verhandeln ist. Wenn man zu einem Zeitpunkt sehr günstiger Zinsen wie derzeit abschließt, sollte man sich über dieses Risiko jedoch besonders bewusst sein. Im Zweifel sollte aus diesem Grund eine höhere regelmäßige Tilgung vereinbart werden.
Eine Finanzierungsvariante, bei der keine Anschlussfinanzierung vonnöten ist, wird bisweilen als sogenanntes Konstantdarlehen bezeichnet. Konstant ist hierbei die monatliche Belastung für den Kreditnehmer, und zwar über die gesamte Laufzeit des Darlehens bis hin zu dessen endgültiger Tilgung. Hierbei handelt es sich somit um Darlehen mit einer besonders langen Zinsbindungsdauer von 20 Jahren oder darüber hinaus. Die Tilgung wird in diesem Fall so bemessen, dass das Darlehen innerhalb dieser Festzinsperiode planmäßig vollständig seine Erledigung findet. Diese Variante wird in der Praxis jedoch nicht von jedem Kreditinstitut angeboten. Man sollte sich hierbei insoweit an unabhängige Finanzdienstleister wenden, die mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten und entsprechend bei der Auswahl an Finanzierungsmöglichkeiten auf eine breite Auswahl zurückgreifen können. Auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist bei entsprechender Bonität des Kunden in der Praxis häufig gut darstellbar.
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Zinsfestschreibung bei der Immobilienfinanzierung
Donnerstag, 14. August 2014Günstigere Baufinanzierung mit staatlicher Hilfe
Montag, 13. August 2012Mit einem Baufinanzierungsrechner wird deutlich, dass vermeintlich geringe Unterschiede in Bezug auf die angebotenen Konditionen für eine Baufinanzierung im Ergebnis gewaltigen Einfluss haben auf die gesamten Finanzierungskosten, die vom Kunden zu leisten sind. Bei einem Darlehensbetrag in Höhe von 120.000 € entsprechen 0,2 Prozentpunkte Unterschiede im Zinssatz 20 € Ersparnis an monatlicher Belastung. Sinnvoll investieren kann man die ersparten Zinskosten in eine preisgünstige Risiko-Lebensversicherung zur Hinterbliebenenabsicherung. Auf diese Weise erhält man den Risikoschutz zur Finanzierung quasi umsonst hinzu.
Umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied unterschiedlicher Darlehenszinsen einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich schon aus der Höhe der Darlehensmittel, die meist für eine Hausfinanzierung benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen der Auswahl der besten Konditionen einzuschalten.
Günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen. Neben flexibel zur Auswahl stehenden Festzinsbindungsfristen sind bei Programmdarlehen der öffentlichen Hand besonders günstige Zinssätze und Sondertilgungsmöglichkeiten interessant. Auch die staatliche Riester-Förderung lässt sich als Abkürzung auf dem Weg in die eigenen vier Wände nutzen: Zum Einen lässt sich angespartes Altersvorsorgevermögen auf einem Riester-Vertrag zum Erwerb von Wohneigentum (Eigenheim oder selbstgenutzte Eigentumswohnung) oder zur Ablösung einer hierfür aufgenommenen Baufinanzierung verwenden, zum Anderen kann die staatliche Förderung auch direkt in die Finanzierung als Sondertilgungsleistungen einfließen und somit die Finanzierungskosten deutlich senken. Welche Formen der staatlichen Wohneigentumsförderung im Einzelfall in Betracht kommen und welche Voraussetzungen hierbei zu erfüllen sind, sollten Interessenten mit einem gewissen zeitlichen Vorlauf bei einem in Fragen rund um Finanzierungen versierten unabhängigen Finanzdienstleister klären.
Warum ist Baugeld so günstig?
Donnerstag, 13. Oktober 2011Preise ergeben sich grundsätzlich durch Angebot und Nachfrage. Bei Zinsen als den Preisen für Geld ist dies nicht anders, zumindest nicht im mittel- bis langfristigen Bereich, also für Geldanlagen und Finanzierungen mit einem mehrjährigen zeitlichen Horizont. Bei Baugeld einerseits und Renditen für längerfristige Geldanlagen andererseits ist aktuell die Schuldendebatte bzw. -krise für die außerordentlich niedrigen Zinsen maßgeblich verantwortlich. Die Nachfrage nach sicheren Häfen in der Finanzkrise hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach uneingeschränkt sicher geltenden Anleihen in die Höhe geschnellt ist. Die Refinanzierung der deutschen Banken hat sich im Gleichklang verbilligt, so dass Angebote für Baudarlehen ebenfalls günstiger geworden sind.
Wenn das Ende der Festzinsbindung naht
Montag, 28. Februar 2011Bei einer Anschlussfinanzierung (Prolongation) einer Baufinanzierung ist es töricht, das Angebot der Hausbank ohne weitere Prüfung anzunehmen. Dieses wird meist rund drei Monate vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsfrist versandt. Es wird in aller Regel auf Basis der Standardkonditionen erstellt und nicht individuell kalkuliert. Berücksichtigt wird somit nicht, dass sich das Risiko für die Bank seit Beginn der ursprünglichen Finanzierung reduziert hat. Dies aus zwei Gründen: Zum einen wurden bereits Tilgungen geleistet; die Absicherung durch die Immobilie ist somit umfassender. Zum anderen hat der Kunde während der Laufzeit des Darlehens seine persönliche Kreditwürdigkeit, auch als Bonität bezeichnet, unter Beweis gestellt. Mit dem Angebot der Hausbank als Grundstock sollte man die verbleibende Zeit nutzen für einen umfassenden Vergleich alternativer Angebote. Unkompliziert und kostenlos ist es, eine bankenunabhängige Finanzberatung mit der Suche nach einer besonders günstigen Anschlussfinanzierung zu beauftragen.
Wenn man hingegen die Konditionen für die Anschlussfinanzierung laufend verfolgt, aber bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist noch einige Zeit vergeht, sollte man sich gegebenenfalls nach einem Forward Darlehen erkundigen. Dieses sichert, gegen einen kleinen Aufpreis, die Konditionen bis zur tatsächlichen Valutierung des Darlehens ab. Man sichert sich auf diese Weise somit dagegen ab, dass bis zum Zeitpunkt der neuen Zinsfestschreibung laufende Zinserhöhungen zu einer Verteuerung führen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch und kostenlos durch einen Baufinanzierungsrechner durchkalkulieren.
Warum Bausparen?
Freitag, 11. Februar 2011Der Grundgedanke beim Bausparen besteht darin, dass viele angehende Eigenheimbesitzer kollektiv und zielgerichtet sparen, um letztlich allen Beteiligten eine planbare und günstige Finanzierung zu ermöglichen.
Das Bauspardarlehen, das von den Bausparkassen gewährt wird, weist mehrere Vorzüge auf. Die Konditionen des Darlehens stehen grundsätzlich bereits bei Abschluss des Bausparvertrages fest. Es handelt sich um Festzinsdarlehen, die mit einem niedrigen Zinssatz ausgestattet sind. Die Konditionen eines Bauspardarlehens halten auch in Phasen eines allgemein niedrigen Zinsniveaus einem Vergleich mit den Kreditkonditionen von Banken und Sparkassen im Realkreditgeschäft angeboten werden. Mit anderen Worten sichert man sich sehr günstiges Baugeld.
Der Bausparer sichert sich das niedrige Zinsniveau für die gesamte Tilgungsdauer des Bauspardarlehens. Dies führt dazu, dass Bausparen gewissermaßen als eine Versicherung gegen steigende Zinsen angesehen werden kann. Ein Bausparvertrag stellt somit eine solide Grundlage und einen zinsgünstigen Bestandteil einer Baufinanzierung dar. Da der Bausparer einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen hat, wenn sein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, entfällt auch insoweit das Risiko, dass es bei der Bewilligung der Finanzierung zu Problemen kommt.
Wie kommen Darlehenskonditionen zustande?
Montag, 7. Februar 2011Der Beleihungswert eines Objekts spielt bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel eine herausragende Rolle. Er gibt an, bis zu welchem Betrag die Sicherung des zu vergebenden Kredits als zweifelsfrei gegeben angesehen werden kann. Er beträgt in Abhängigkeit von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts meist 60 Prozent der Beleihungsgrenze. Diese wiederum gibt an, bis zu welchem Betrag ein Objekt überhaupt beliehen werden darf. Sie orientiert sich am Verkehrswert bzw. gemeinen Wert der Immobilie, liegt aber meist ein wenig darunter. Ursächlich hierfür sind bestimmte Wertabschläge, die aus Sicherheitsgründen vorgenommen werden.
Wenn es darum geht, die konkreten Konditionen für eine Baufinanzierung in Erfahrung zu bringen, werden Interessenten nicht selten mit Allgemeinplätzen abgespeist bzw. erhalten die sachdienliche Information, dass die Bedingungen für ein gegebenenfalls zu gewährendes Darlehen zur Immobilienfinanzierung individuell kalkuliert werden. Hierbei spielen eben jene Beleihungsrichtlinien eine wesentliche Rolle. Es kommt somit in erster Linie auf den Wert der Immobilie an und auf das geplante Eigenkapital des Antragstellers, das dieser für seine Immobilienfinanzierung einzusetzen gedenkt. Die persönliche Bonität des Antragstellers ist im Vergleich zu anderen Arten von Krediten hierbei nicht das hauptsächliche Kriterium hinsichtlich der Konditionen.
Auf diese Weise kann es, wenn man in konkrete Verhandlungen unter Berücksichtigung der Objektgegebenheiten geht, zu nicht unerheblichen Unterschieden bei den offerierten Zinssätzen mehrerer Kreditinstitute kommen. Den Weg zu einer möglichst günstigen Baufinanzierung kann man verkürzen, indem man sich an spezialisierte unabhängige Finanzberater wendet, die mit diversen Kreditinstituten zusammenarbeiten.
Wie funktioniert Wohn-Riester?
Freitag, 4. Februar 2011Bei der staatlich geförderten Eigenheimrente (“Wohn-Riester“) fließen die staatlichen Altersvorsorgezulagen direkt als Sondertilgungen in die Finanzierung des selbstgenutzten Wohneigentums (Eigenheim oder Eigentumswohnung) ein. Auf diese Weise bewirken sie eine unmittelbare Ersparnis von Darlehenszinsen und führen zu einer schnelleren Entschuldung. Der Abschluss eines Wohn-Riester-Darlehens ist im Vergleich zu den anderen am Markt angebotenen Formen der Riester-Rente (Rentenversicherung, Riester-Fonds, Banksparplan) somit grundsätzlich vorteilhaft, sofern die Darlehenszinsen die Rendite der alternativen Geldanlage übersteigen. Für die Wohn-Riester-Förderung gelten die grundsätzlichen Rahmenbedingungen der staatlich geförderten zusätzlichen privaten Altersvorsorge. Es gibt also keine Besonderheiten: Förderberechtigt sind, neben Beamten und sonstigen Empfängern von Besoldungsbezügen, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer (ohne Einkommensgrenzen). Wer nicht unmittelbar förderberechtigt ist, beispielsweise Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht oder Hausfrauen, wird (mittelbar) begünstigt, sofern der förderberechtigte Ehegatte einen eigenen Riester-Vertrag abschließt und anspart. Gekoppelt an den Kindergeldanspruch, werden darüber hinaus von staatlicher Seite Kinderzulagen gewährt.
Finanzierungen ohne Kreditsicherheiten
Mittwoch, 26. Januar 2011Finanzierungen, die ohne die gesonderte Vereinbarung von Kreditsicherheiten vergeben werden, werden als Blankokredite bezeichnet. In diesen Fällen stellt das Kreditinstitut die Kreditvergabe ausschließlich auf die persönliche Bonität des Antragstellers ab, also seine Kreditwürdigkeit in Verbindung mit seinen finanziellen Verhältnissen. Dispositionskredite werden meistens blanko vergeben, häufig auch Ratenkredite. Bei einem höheren Ratenkredit, etwa zur Autofinanzierung, ist es jedoch üblich, dass das finanzierte Fahrzeug der jeweiligen Bank sicherungsübereignet wird. Dies äußert sich unter anderem darin, dass der Fahrzeugbrief durch das Kreditinstitut verwahrt wird. Eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung wird keinesfalls blanko durchgeführt. Die finanzierte Immobilie wird dem Kreditinstitut zur Absicherung der gewährten Darlehen pfandunterstellt. Bei einer bestehenden Immobilienfinanzierung kann die auf dem Objekt eingetragene Grundschuld zu einem späteren Zeitpunkt vom Kunden auch für weitere Finanzierungen verwendet werden, was beispielsweise günstigere Konditionen im Vergleich zu einem Blankokredit ermöglichen kann. Vorsicht sollte man walten lassen, wenn für einen Konsumentenkredit von dem Kreditinstitut zwar keine gesonderten Sicherheiten verlangt werden, aber der Abschluss einer Restschuldversicherung “ersatzweise“ bzw. zur Absicherung für den Kunden angeraten oder empfohlen wird. Wenn es sich in der Tat um größere Summen handelt, die im Falle der Todes des Allein- oder Hauptverdieners die Hinterbliebenen vor ernstliche Probleme stellen würden, sollte man eine preisgünstige Risiko-Lebensversicherung mit einer sukzessive fallenden Versicherungssumme abschließen. Dies muss nicht und wird in der Praxis selten bei der kreditgebenden Bank sein. Eine Restschuldversicherung ist in der Regel unverhältnismäßig teurer. Für einen entsprechenden Vergleich der infrage kommenden Versicherungen empfehlen sich unabhängige Finanzberater.
Günstige Dispozinsen …
Dienstag, 25. Januar 2011… bleiben Fehlanzeige! Auch wenn es hinsichtlich der Konditionen für den Dispo auf dem Gehaltskonto durchaus beträchtliche Unterschiede gibt – eine Finanzierung gibt es trotzdem in jedem Falle günstiger. Für Ratenkredite lassen sich deutlich bessere Konditionen finden. Man wende sich hierbei an eine spezialisierte Finanzberatung. Der Zinsvorteil aus einer Umschuldung reicht mitunter sogar aus, um die Tilgung zu finanzieren. Denn diese ist die eigentliche Crux bei Dispokrediten: Sie findet nicht statt, sofern der Kontoinhaber/Kreditnehmer nicht selbstständig hierfür Sorge trägt. Wer sein Konto dauerhaft im Soll führt, sollte aus diesem Grund nicht zögern, eine Umschuldung in Angriff zu nehmen: Anstelle eines happigen vierteljährlichen Rechnungsabschlusses für das Girokonto, bei dem (neben den Kontoführungsgebühren) die Zinsen für die Inanspruchnahme des Dispos belastet werden, wird monatlich eine Kreditrate fällig, die neben den Zinsen auch einen fortlaufend ansteigenden Tilgungsanteil enthält. Somit findet eine Entschuldung statt, gewissermaßen genauso schleichend, wie zuvor der Sollsaldo auf dem Girokonto angewachsen war.
Finanzierung, Absicherung und Geldanlage trennen
Montag, 24. Januar 2011Es besteht theoretisch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung nicht kontinuierlich über ein Annuitätendarlehen zu tilgen, sondern die Tilgungsleistungen ersatzweise dadurch zu erbringen, dass parallel zu den Zinszahlungen für das Darlehen kapitalbildende Lebensversicherungen angespart werden. Das angesparte Guthaben soll hierbei zu einem festgelegten Zeitpunkt für die Ablösung des Darlehens in einem Zug verwendet werden. Aufgrund des Risikos, dass die Rendite der Geldanlage hinter den Erwartungen zurückbleibt und das angesparte Kapital nicht ausreicht, das bestehende Darlehen vollständig zu tilgen, sollten Finanzierung und Geldanlage besser getrennt werden. Ebenfalls trennen sollte man Risikoschutz und Geldanlage: Anstelle einer klassischen kapitalbildenden Lebensversicherung fährt man grundsätzlich besser, eine reine Rentenversicherung anzusparen und parallel den Risikoschutz über eine reine Risiko-Lebensversicherung abzubilden.