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Top-Finanzierungsbedingungen für die eigenen vier Wände

Freitag, 13. Juli 2012

Der Trend zu den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Weitgehend stabile Immobilienpreise und außerordentlich günstige Darlehenskonditionen für eine Baufinanzierung angesichts des Dauerzinstiefs sind die Basis für monatliche Belastungen durch die Finanzierung einer Wohnimmobilie, die für weitaus mehr Haushalte als noch vor einigen Jahren darstellbar sind. Insbesondere die derzeit außerordentlich niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen tragen dazu bei, dass die sich ergebenden Darlehensraten weitaus niedriger sind, als man zunächst meinen möchte. Die jüngste Leitzinssenkung der EZB vom vergangenen Donnerstag deutet darauf hin, dass für diese Rahmenbedingungen in unmittelbarer Zukunft keine Änderung zu erwarten ist.
Als I-Tüpfelchen neben historisch günstigen Darlehenskonditionen von Seiten der finanzierenden Banken und Sparkassen gilt es jedoch, sich die umfangreichen Fördermöglichkeiten zunutze zu machen, die der Staat im Rahmen der Wohneigentumsförderung anbietet. Hierunter fallen zunächst die besonders zinsgünstigen Förderdarlehen der öffentlichen Hand. Spezielle Förderdarlehen des Bundes und einiger Bundesländer sind mit Sonderzinssätzen versehen. Auch im Hinblick auf flexible Tilgungsmöglichkeiten sind die Programmdarlehen nicht mit Nachteilen versehen. Neben vorgeschalteten Tilgungsfreijahren besteht in vielen Fällen die Möglichkeit einer vorzeitigen vollständigen oder teilweisen Darlehensablösung. Die klassische Immobilienfinanzierung erstreckt sich in der Praxis in vielen Fällen bis hin zum Zeitpunkt des Eintritts in den beruflichen Ruhestand. Dementsprechend hat der Staat die selbstgenutzte Wohnimmobilie auch als förderfähig im Sinne der geförderten Altersvorsorge eingestuft. Zertifizierte Verträge in der Form einer Rentenversicherung, eines Fondssparplans oder eines Banksparplans ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Riester-Förderung, die sich aus Altersvorsorgezulagen und steuerlichen Vergünstigungen zusammensetzt, kann somit erheblich zu einer Ersparnis bei den Finanzierungskosten führen.

Mit Bausparen ins Eigenheim

Freitag, 22. Juni 2012

Einer der Vorteile beim Bausparen besteht neben der Zinssicherheit und den günstigen Finanzierungsbedingungen in der staatlichen Förderung, mit deren Hilfe sich eine Immobilienfinanzierung finanziell leichter schultern lässt. Hierzu zählt unter anderem die staatliche Wohnungsbau-Prämie. Diese erhalten Bausparer, sofern sie die im Wohnungsbauprämiengesetz festgelegten Einkommensgrenzen nicht überschreiten und (anders als bei der Arbeitnehmer-Sparzulage bei der Anlage von Vermögenswirksamen Leistungen) als weitere Voraussetzung das Bausparguthaben wohnwirtschaftlich verwenden. Die wohnwirtschaftliche Verwendung ist insbesondere dann gegeben, wenn das Bausparguthaben als Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht wird, sofern die zu errichtende Immobilie als Eigenheim genutzt wird. Im Übrigen sollten grundsätzlich bei einer Immobilienfinanzierung auch die weiteren bestehenden Möglichkeiten genutzt werden, staatliche Fördermittel zu nutzen, um die finanzielle Belastung zu reduzieren und die Finanzierung möglichst günstig zu gestalten, also Geld zu sparen. In Betracht kommen insbesondere öffentliche Fördergelder der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Diese zeichnen sich grundsätzlich durch im Vergleich zu den Angeboten von privaten oder öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten unschlagbar günstige Konditionen aus, was sowohl die Zinssätze als auch die Rückzahlungsmodalitäten angeht. Auch die staatlichen Zulagen im Rahmen der Eigenheimrente (Wohn-Riester) lassen sich durch Bausparen nutzen. Diese verbilligen als Sondertilgungen die Gesamtkosten der Finanzierung meist erheblich. Wer das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf einer Zinsfestschreibungsperiode scheut, kann sich die derzeit historisch niedrigen Zinssätze durch ein sogenanntes Konstantdarlehen dauerhaft sichern. Beraten lassen sollte man sich durch unabhängige Finanzdienstleister, die mit diversen Anbietern zusammenarbeiten und somit aus einer Vielzahl von Tarifen und Finanzierungsvarianten auswählen können.

Staatliche Beteiligung bei der Baufinanzierung

Donnerstag, 8. März 2012

Wenn sich der Staat an einer Baufinanzierung beteiligt, hat dies vornehmlich sozialpolitische Gründe und kann auf unterschiedliche Arten und Weisen zu einer merklichen Entlastung der Bauherren als Kreditnehmer führen. Die Wohneigentumsförderung setzt zum einen bei der Bereitstellung von öffentlichen Fördergeldern an. Hierbei handelt es sich um Darlehensmittel, die mit besonders vorteilhaften Konditionen ausgestattet sind. Diese betreffen sowohl die Zinssätze, welche im Vergleich zu Angeboten von Banken und Sparkassen durchweg als konkurrenzlos günstig einzustufen sind. Möglich ist dies aufgrund der sozialpolitischen Komponente, aufgrund derer die betreffenden Darlehensprogramme Zinssubventionen beinhalten. Im Ergebnis führt die Inanspruchnahme öffentlicher Förderdarlehen zu einer meist nicht unerheblichen Ersparnis bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten. Hierbei ist auch die lange Laufzeit zu berücksichtigen, über die Baudarlehen üblicherweise getilgt werden. Eine andere Form der Subvention, über die man im Rahmen einer privaten Immobilienfinanzierung profitieren kann, sind Zulagen, welche der Staat als Sondertilgungen beisteuert. Diese führen zu einer Ersparnis an Darlehenszinsen und im Ergebnis zu einer Verkürzung der Darlehenslaufzeit durch die schnellere Entschuldung. Derartige Zulagen sind allerdings nicht Bestandteil von Förderprogrammen, sondern eine Form der staatlich geförderten zusätzlichen privaten Altersvorsorge. Da ein Eigenheim wie auch eine selbstgenutzte Eigentumswohnung einen wesentlichen Eckpfeiler einer privaten Altersvorsorge darstellt, sind selbstgenutzte private Wohnimmobilien aus diesem Grund auch als förderfähig im Rahmen der Riester-Rente eingestuft. Die Voraussetzungen, von dieser Form der staatlichen Förderung zu profitieren, sind allerdings grundsätzlich enger gestrickt, was den geförderten Personenkreis angeht. Beraten lassen von unabhängiger Seite sollte man sich in jedem Fall.

Vollfinanzierungen

Dienstag, 26. Juli 2011

Eine Vollfinanzierung einer Immobilie ist natürlich teurer als eine Baufinanzierung, bei der der Bauherr Eigenmittel einsetzt. Die gesamten Finanzierungskosten sind naturgemäß dann höher, wenn der Darlehensbetrag höher ist. Da beim Einsatz von Eigenkapital in Form von Guthaben, Vermögen oder liquiden Mitteln die Höhe der aufzunehmenden Darlehen sinkt, reduziert sich die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung entsprechend. Gegengerechnet werden muss hierbei die Rendite der entgangenen Geldanlage. Diese Opportunitätskosten werden jedoch in aller Regel niedriger ausfallen als die Darlehenszinsen, gemessen am Effektivzins.
Wenn kein Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung angespart wurde und dementsprechend nicht für die Gesamtfinanzierung zur Verfügung steht, hat dies zur Folge, dass ein höheres Volumen an Finanzierungsmitteln bei Kreditinstituten aufgenommen werden muss. Einige Banken und Sparkassen winken grundsätzlich bei der Durchführung einer solchen Vollfinanzierung ab, andere nicht. In der Praxis lässt sich häufig eine günstige Finanzierung in die Wege leiten, ohne dass hierbei einzusetzende Eigenmittel des Kunden als Voraussetzung verlangt werden. Bis hin zur Höhe der nachzuweisenden Herstellungskosten der Immobilie werden Darlehen vergeben. Die Einbindung öffentlicher Fördermittel mit besonders zinsgünstigen Darlehen ist grundsätzlich unabhängig davon, ob es sich um eine Vollfinanzierung der Immobilie handelt oder nicht. Die Förderdarlehen können somit die Gesamtfinanzierung sinnvoll ergänzen und im Ergebnis günstiger gestalten. Die Nutzung von Wohn-Riester, einer Form der staatlich geförderten Altersvorsorge speziell für selbstgenutzte Wohnimmobilien, ist eine weitere Option, die die monatliche Belastung senken hilft, bei Vollfinanzierungen ebenso wie bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital.

Mit Förderung in die eigenen vier Wände

Mittwoch, 27. April 2011

Im Rahmen einer anstehenden Baufinanzierung sollte man grundsätzlich zweierlei prüfen: Die Darlehenskonditionen sowie die Möglichkeiten einer öffentlichen Förderung. Beide Faktoren stellen eine wirkungsvolle Stellschraube an der monatlichen Belastung durch die Finanzierung dar. Wenn man – häufig dadurch, dass man sich an unabhängige Finanzdienstleister wendet, die mit zahlreichen Banken im Bereich der Immobilienfinanzierung zusammenarbeiten – günstiges Baugeld “einkauft“ und staatliche Fördermittel zielgerichtet nutzt, ist der Unterschied hinsichtlich der monatlichen Belastung und bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten während der Darlehenslaufzeit oftmals beträchtlich. Mitunter ermöglicht es sogar erst das Zusammenspiel beider Faktoren, dass die Hausfinanzierung überhaupt tragbar ist und in die Wege geleitet werden kann. Beispielsweise eine knapp kalkulierte Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird, kann mit Hilfe zinsgünstiger Förderdarlehen und zusätzlicher öffentlicher Förderung gelingen. Hierzu zählt Wohn-Riester: Durch diesen jüngsten Spross der Riester-Familie wurde die staatliche Förderung selbstgenutzten Wohneigentums ausgeweitet und weiter verbessert. Günstiger im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung ohne staatliche Förderung wird eine Nutzung von Wohn-Riester dadurch, dass die staatlichen Altersvorsorgezulagen direkt als Sondertilgungen zugunsten des speziellen Darlehens fließen. Diese Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und bewirken eine Ersparnis von Sollzinsen unter Nutzung des Zinseszinseffekts. Bei den anderen Varianten der Riester-Rente findet nur eine indirekte Wohneigentumsförderung statt: Bei Rentenversicherungen, Fondssparplänen und Banksparplänen, die nach den Bestimmungen der staatlich geförderten Altersvorsorge zertifiziert sind, kann das angesparte Kapital als Einmalentnahme für den Kauf oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden. Auch die Ablösung einer Immobilienfinanzierung, die mit Eintritt in den beruflichen Ruhestand bzw. mit Abschluss der Sparphase des Riester-Vertrags noch besteht, ist ebenfalls möglich, ohne dass dies die erhaltene Förderung in Form von Altersvorsorgezulagen und möglichen zusätzlichen steuerlichen Vorteilen gefährden würde. Welche Form der Riester-Rente für die persönlichen Zielsetzungen geeignet ist, hängt davon ab, ob eine möglichst schnelle Entschuldung der eigenen Immobilie oberste Priorität hat oder ein zielgerichteter Vermögensaufbau als zusätzliche Altersvorsorge mit der Option, die eigenen vier Wände hierdurch bei Bedarf auch lastenfrei gestalten zu können.

Staatliche Förderung nutzen

Montag, 21. März 2011

Der Weg in die eigenen vier Wände lässt sich weniger beschwerlich gestalten, wenn man die Hilfe des Staates in Anspruch nimmt. Diese besteht in der Bereitstellung öffentlicher Fördergelder. Neben diesen zinsgünstigen Darlehen für die Baufinanzierung sollte auch Wohn-Riester als mittelbare Förderung geprüft werden. Die Riester-Rente wurde seinerzeit eingeführt, um den Bürgern die Möglichkeit zu geben, staatlich reguliert die vorgenommenen Einschnitte bei der gesetzlichen Rentenversicherung zu kompensieren. Als Anreiz hierfür wurden staatliche Förderungsmechanismen installiert. Wohn-Riester ist die jüngste Riester-Variante und speziell für Besitzer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie geeignet.
Allgemein ermöglicht es Riester, staatlich gefördert eine zusätzliche private Altersversorgung zu betreiben als Ergänzung zu den Ansprüchen aus der gesetzlichen Rentenversicherung, einer betrieblichen Altersversorgung, der ebenfalls staatlich geförderten Rürup-Rente und privaten, staatlich nicht oder nur gering geförderten Altersvorsorgeverträgen wie beispielsweise einer privaten Rentenversicherung oder einer Kapitallebensversicherung. Das private Eigenheim ist bei allen Varianten dadurch begünstigt, dass es zum Altersvorsorgevermögen zählt. Entsprechend ist eine Verwendung des angesparten Vermögens für den Erwerb oder die Entschuldung selbstgenutzten Wohneigentums förderunschädlich. Wohn-Riester ermöglicht es hierbei, die staatliche Förderung direkt in die Immobilienfinanzierung als Sondertilgungen zur schnelleren Entschuldung zu integrieren. Hierbei wirkt der Zinseszinseffekt zum Vorteil des Kunden dadurch, dass Darlehenszinsen eingespart werden.