Artikel-Schlagworte: „Immobilien“

Grunderwerbsteuer steigt

Donnerstag, 25. August 2011

Die Grunderwerbsteuer steigt nun auch in Schleswig-Holstein. Ab dem 1. Januar 2012 werden 5% statt bislang 3,5% fällig. Nach dem Jahreswechsel werden für den Immobilienerwerb somit satte 1,5% mehr vom Finanzamt in Rechnung gestellt. Bei einem Reihenhaus mit einem Kaufpreis von beispielsweise 150.000 € erhöht sich die Grunderwerbsteuer um immerhin 2.250 €, die es in der gesamten Immobilienfinanzierung einzukalkulieren gilt.

Da sich die Zinsen für Baugeld weiterhin im historischen Vergleich als sehr niedrig darstellen, sollte man, wenn man sich schon länger mit dem Gedanken trägt, Wohneigentum zu erwerben, besser noch in diesem Jahr zur Tat schreiten. Wird die Wunschimmobilie in diesem Jahr nicht mehr gefunden, steigen künftig zwar die Erwerbsnebenkosten. Dennoch wird die monatliche Belastung im konkreten Einzelfall dadurch nicht zu hoch werden, als dass eine solide kalkulierte Finanzierung nicht mehr darstellbar wäre.

Sachwerte

Montag, 2. Mai 2011

Ob die Inflation bald kommt, weiß keiner. Auch nicht, wie hoch sie sein wird. Gängige Indikatoren wie der harmonisierte Europäische Verbraucherpreisindex sind zwar im Ansteigen begriffen; auch die erstmalige Zinserhöhung der EZB (von historisch beispiellos niedrigem Niveau des Leitzinses aus) hatte wachsende Inflationssorgen zur Begründung. In jedem Fall ist festzustellen, dass die Finanzindustrie das Thema bereits eingängig zu vermarkten begonnen hat: Sachwerte sollen als Inflationsschutz fungieren. Die passenden Fonds (“Sachwertefonds“) wurden schon in täglich wachsender Zahl aufgelegt. Der Anleger investiert hierbei in eine Mischung aus Vermögensgegenständen, die im Falle einer nachhaltig ansteigenden Teuerung, sprich Geldentwertung, ihren Wert behalten oder ggf. sogar steigern sollen. Es sind dies Immobilien, Gold, Rohstoffe und zu guter Letzt Aktien. Dass insbesondere Aktien seit den herben Kursverlusten im Zuge der Finanzkrise schwieriger zu vermarkten für die Geldanlage geworden sind, soll nunmehr durch deren Funktion als Sachwert, da es sich um Unternehmensbeteiligungen, hinter den reale Werte stehen, kompensiert werden. Jedoch ist – abgesehen davon, dass die Inflation angesichts einer noch keineswegs wieder intakten Konjunktur und weiterhin bestehender nicht ausgelasteter Kapazitäten womöglich noch länger auf sich warten lässt – keinesfalls sichergestellt, dass Aktien in einem inflationären Umfeld ihren realen Wert behalten. Sie sollten sich zwar relativ zu Geldwerten wie Anleihen und Bargeld besser entwickeln, Kursverluste sind jedoch keinesfalls ausgeschlossen. Entsprechendes gilt für Rohstoffe, die für gewöhnlich als überaus konjunktursensitiv gelten müssen. Immobilen als Investment bergen ohnehin ein gewisses Klumpenrisiko angesichts nicht gerade niedriger Stückpreise; die Beteiligung über Fonds kann ein nicht zu unterschätzendes Liquiditätsrisiko beinhalten, wie seit geraumer Zeit bei eingefrorenen Immobilienfonds zu beobachten ist. Gold eilt von Hoch zu Rekordhoch. Wie viel Spekulation – auf Inflation oder auf weiter steigende Goldpreise – in den Kursen bereits enthalten ist, könnte bald spannend zu beobachten sein. Inwieweit Sachwertefonds insgesamt die in sie gesetzten Erwartungen erfüllen können, bleibt insoweit abzuwarten. Als Beimischung können sie, sofern sie von etablierten Managern geführt werden und eine vernünftige Streuung, auch über mehrere Anlageklassen hinweg, gewährleisten, vermutlich nicht schaden. Wenn man die Fonds ohne Ausgabeaufschlag erwerben kann, umso besser. Im Übrigen – unabhängig von potenziellen Inflationsgefahren – gilt das private Eigenheim als die sicherste Form der privaten Altersvorsorge. Dass sich im Zuge allgemein steigender Preise Schuldner als die Gewinner fühlen dürfen, da der Wert der Baufinanzierung entwertet wird, ist unter Umständen ein zusätzliches Argument für den Immobilienerwerb, zeigt jedoch zugleich, dass man auf den Inflationszug womöglich nicht unkritisch aufspringen sollte.

Warum Riester?

Mittwoch, 2. Februar 2011

Riester hat im Vergleich zu anderen Wegen, die private Altersvorsorge aufzupäppeln, zwei Vorteile: Die staatliche Förderung und eine Garantie in Höhe der eingezahlten Beiträge, die Verluste bis zum Eintritt in den Ruhestand ausschließt. Die unmittelbare Förderung (Zulagen, außerdem gegebenenfalls noch zusätzliche Steuervorteile) steht jedem zu, der eine rentenversicherungspflichtige Beschäftigung ausübt, außerdem Beamten. Die mittelbare Förderung erhalten Ehegatten eines förderberechtigten Riester-Sparers. Die Garantie gilt zum Ende der Sparphase und umfasst alle eingezahlten Beiträge des Sparers sowie eingegangene Altersvorsorgezulagen. Das angesparte Vermögen steht als Rentenbasis für die Altersvorsorge zur Verfügung. Eine einmalige Teilauszahlung zu Rentenbeginn ist darüber hinaus auch möglich. Auch eine komplette Verwendung des Vermögens zum Kauf einer selbstgenutzten Immobilie oder zur Entschuldung einer entsprechenden Baufinanzierung ist zulässig, ohne die staatliche Förderung einzubüßen. Der regelmäßige jährliche Eingang der Zulagen wird dadurch gewährleistet, dass bei dem Anbieter des Riester-Vertrages ein Dauerzulagenantrag gestellt wird. Dies sollte nicht vergessen werden. Über die sogenannte Günstigerprüfung wird im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung darüber hinaus von Amts wegen geprüft, inwieweit durch die eingezahlten Riester-Beiträge weitere Steuervorteile zum Tragen kommen.

Immobilien und Versicherungen

Mittwoch, 19. Januar 2011

Versicherungen stehen mit Immobilien in zweierlei Kontext. Zum Einen wollen bzw. müssen Immobilien durch eine verbundene Wohngebäudeversicherung versichert sein. Zum Anderen stehen sie – sei es als selbstgenutztes Wohneigentum oder als Renditeobjekte – in Konkurrenz zu kapitalbildenden Versicherungen als Instrument zum langfristigen Vermögensaufbau bis hin zur privaten Altersvorsorge.
Verschiedene Studien und Umfragen kommen zu dem Ergebnis, dass die eigenen vier Wände in der Bevölkerung als die sicherste Form der Altersvorsorge angesehen werden. Im Vergleich zu anderen Vermögensformen wir hierbei insbesondere auf die langfristige Werthaltigkeit von Sachwerten auch unter dem Aspekt des Inflationsschutzes abgestellt. Der lastenfreie Besitz eines Eigenheims bzw. einer Eigentumswohnung gewährleistet zudem aufgrund der Mietersparnis eine nicht unerhebliche Entlastung des monatlichen Budgets in der Phase des beruflichen Ruhestands.
Wer mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, sollte sich eingehend mit der Beschaffenheit des Objekts befassen und auch der Strukturierung und Gestaltung der Finanzierung angemessene Zeit widmen. Neben einem Vergleich mehrerer Darlehensangebote sollte grundsätzlich auch die Einbindung besonders zinsgünstiger öffentlicher Fördergelder geprüft werden.
Die Wahl der richtigen Versicherung der Immobilie schließlich – ob als verbundene Wohngebäudeversicherung bei einer selbstgenutzten Wohnimmobilie oder als Grundstückshaftpflichtversicherung bei einem vermieteten Objekt – ist innerhalb des gesamten Projekts ein nur geringfügiges Problem. Die Versicherungsbedingungen stellen sich im Vergleich zu anderen Versicherungsgattungen als recht homogen dar; über einen Vergleich mehrerer häufig spezialisierter Anbieter lässt sich ohne größeren Aufwand ein preiswerter Versicherungsschutz einkaufen.

Wohneigentumsförderung für Selbstständige

Mittwoch, 12. Januar 2011

Insbesondere in Zeiten historisch niedriger Zinssätze kann es durchaus darstellbar sein, eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung unter Dach und Fach zu bringen, die mit einer mietähnlichen Belastung einhergeht bzw. keine zusätzliche Belastung für die frischgebackenen Eigenheim- oder Wohnungsbesitzer mit sich bringt.
Für beruflich Selbstständige stellt sich in der Praxis die Umsetzung des Traums von den eigenen vier Wänden jedoch meist dar als für Arbeitnehmer, da Kreditinstitute tendenziell bei der Kreditvergabe an diesen Kundenkreis strengere Anforderungen stellen. Ursache ist insbesondere der Umstand, dass die Nachhaltigkeit der Kapitaldienstfähigkeit für Zins- und Tilgungsleistungen weniger eindeutig zu beurteilen ist als bei abhängig Beschäftigten. Insofern kann es sinnvoll sein, die Immobilienfinanzierung in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Finanzdienstleister, der mit zahlreichen Kreditinstituten in Geschäftsverbindung steht, in die Wege zu leiten. Öffentliche Förderung, beispielsweise durch zinsgünstige Förderdarlehen wie das KfW-Wohneigentumsprogramm, ist auch für beruflich Selbstständige eine nicht zu unterschätzende Möglichkeit der Ersparnis an Kapitalkosten.

Wie geht man die private Altersvorsorge an?

Montag, 10. Januar 2011

Die Leistungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung werden nach heutigem Stand für einen Großteil der Bevölkerung nicht mehr ausreichend sein, um für die Zeit nach dem Ausscheiden aus dem aktiven Berufsleben einen ausreichenden oder gar angemessenen Lebensstandard zu gewährleisten. Private Vorsorge für das Alter ist insoweit unumgänglich, um bestehenden bzw. abzusehenden Lücken hinsichtlich der Altersvorsorge zu begegnen.
Die Art und Weise der Vorsorge kann auf verschiedene Wege erfolgen. Kapitalbildende Versicherungen sind hierbei eine von mehreren Optionen. Grundsätzlich sollten bei der Wahl der geeigneten Produkte die individuelle Zielsetzung, die Laufzeit und die persönliche Risikobereitschaft im Vordergrund stehen. Gleichzeitig sollten die Kosten, die in Zusammenhang mit der jeweiligen Geldanlage anfallen, sorgsam verglichen werden. Prüfenswert sind darüber hinaus die Angebote seitens des Staates, durch eine Förderung in Form von direkten Zulagen oder Steuervergünstigungen einen Beitrag zur privaten Altersvorsorge zu leisten. Die Betriebliche Altersvorsorge zählt unter bestimmten Voraussetzungen hierzu, ebenso wie die Riester-Rente und die Rürup-Rente.
Neben Versicherungen kommen Sparpläne sowie Fondssparpläne zum langfristigen Vermögensaufbau in Betracht. Auch eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, die mit Eintritt in den beruflichen Ruhestand lastenfrei ist, stellt aufgrund der ersparten Miete ein weit verbreitetes Instrument für die private Altersvorsorge dar. Die entsprechende Immobilienfinanzierung sollte deshalb frühzeitig durch Bemessung der notwendigen Tilgungsleistungen strukturiert werden.

Öffentliche Fördergelder

Freitag, 10. Dezember 2010

Öffentliche Fördergelder stellen im Rahmen einer Baufinanzierung einen besonders günstigen Baustein dar. Zinsgünstige Darlehen der öffentlichen Hand gestalten ebenso wie Zuschüsse staatlicherseits eine Finanzierung des Eigenheims noch attraktiver im Vergleich zu einem klassischen Bankdarlehen, selbst wenn dieses mit Top-Konditionen ausgestaltet sein sollte. Die Bauförderung weist lediglich den Nachteil auf, dass das Procedere rund um die Bewilligung oftmals nicht gänzlich frei von Umständlichkeit ist. Hier wäre im Zweifelsfall der jeweilige Banker bzw. Finanzierungsvermittler gefragt, um im Sinne des Kunden die dargestellten Vorteile zu realisieren. In der Praxis sollte sich der Kunde allerdings nicht ohne Weiteres darauf verlassen, dass alle bestehenden Möglichkeiten in dieser Hinsicht ausgeschöpft werden. Mitunter setzt sich nämlich insoweit das Gewinnstreben des jeweiligen Finanzierungspartners dahingehend durch, dass die mit niedrigeren Margen und höherem Verwaltungsaufwand verbundenen öffentlichen Fördermittel im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eine vergleichsweise stiefmütterliche Behandlung erfahren.

Anschlussfinanzierung kalkulieren

Mittwoch, 1. Dezember 2010

Bei einer Anschlussfinanzierung (Prolongation) einer Baufinanzierung ist es töricht, das Angebot der Hausbank ohne weitere Prüfung anzunehmen. Dieses beinhaltet in aller Regel die jeweils gültigen Standardkonditionen. Berücksichtigt wird somit nicht, dass sich das Risiko für die Bank seit Beginn der ursprünglichen Finanzierung reduziert hat. Dies aus zwei Gründen: Zum einen wurden bereits Tilgungen geleistet; die Sicherheit durch die Immobilie ist somit werthaltiger. Zum anderen hat der Kunde während der Laufzeit des Darlehens seine persönliche Bonität, sprich Kreditwürdigkeit, unter Beweis gestellt.
Wenn man im Vorwege die Konditionen für die Anschlussfinanzierung vergleicht und bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist noch einige Zeit vergeht, sollte man sich gegebenenfalls nach einem Forward Darlehen erkundigen. Dieses sichert, gegen einen kleinen Aufpreis, die Konditionen bis zur tatsächlichen Valutierung des Darlehens ab. Man sichert sich auf diese Weise somit dagegen ab, dass bis zum Zeitpunkt der neuen Zinsfestschreibung laufende Zinserhöhungen zu einer Verteuerung führen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch und kostenlos durch einen Baufinanzierungsrechner durchkalkulieren.

Besser keine Experimente bei der Baufinanzierung

Montag, 13. September 2010

Eine Baufinanzierung ist das eigentliche Fundament einer Immobilie. Entsprechend solide sollte sie kalkuliert sein. Wer die Zinsen, die sich derzeit historisch niedrig darstellen, noch weiter senken möchte, indem er einen Teil seiner benötigten Kredite in Fremdwährung aufnimmt, geht ein nicht unbeträchtliches Risiko ein. Zielführender bei der Suche nach noch günstigeren Konditionen ist es, die Möglichkeiten einer öffentlichen Förderung der Immobilienfinanzierung eingehend zu prüfen bzw. sich entsprechend von unabhängiger Stelle beraten zu lassen.
Eine andere Form der Spekulation, die man sich bei der Baufinanzierung äußerst reiflich überlegen sollte, sind sogenannte Tilgungssurrogate. Hierbei werden die Baudarlehen nicht direkt getilgt, sondern zu einem vereinbarten Zeitpunkt in einer Summe abgelöst. Das hierfür benötigte Guthaben wird parallel über einen Sparvertrag, Fonds oder Versicherungen angespart. Diese Konstruktion geht jedoch nur dann zum Vorteil des Kunden auf, wenn die Rendite der Geldanlage hoch genug ist, um die Darlehen vollständig abzulösen. Das derzeit historisch niedrige Zinsniveau sollte Haus- und Wohnungsbesitzer besser nicht zu Experimenten verleiten lassen. Vielmehr können zusätzliche Tilgungsleistungen für einen schnelleren Abbau der Verbindlichkeiten genutzt werden.

Baufinanzierung mit Wohn-Riester

Freitag, 7. Mai 2010

Riester-Verträge in der Form einer Rentenversicherung, eines Fondssparplans oder eines Banksparplans ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Förderung in Form von Altersvorsorgezulagen und steuerlichen Vergünstigungen durch Sonderausgabenabzug bleibt hierbei erhalten. Der Immobilienerwerb ist somit förderunschädlich.
Wohn-Riester (im Amtsdeutsch: die Eigenheimrente) bietet eine andere Möglichkeit auf dem Weg in die eigenen vier Wände, die bereits bei der Finanzierung der Immobilie ansetzt. Wohn-Riester bietet nunmehr auch die Möglichkeit, die staatlichen Zulagen direkt in die Immobilienfinanzierung als Sondertilgungen zu integrieren. Insbesondere für Bauherren kann die Eigenheimrente einen wertvollen Baustein ihrer Baufinanzierung darstellen. Die Sondertilgungsleistungen auf dem speziellen Wohn-Riester-Darlehen bewirken eine schnellere Entschuldung und führen dadurch zu einer Zinsersparnis. Im Vergleich zu anderen Varianten der Riester-Rente besteht die Rendite der Geldanlage in der Ersparnis der Darlehenszinsen.
Für die Wohn-Riester-Förderung gelten im Übrigen keine Besonderheiten: Förderberechtigt sind (ohne Einkommensgrenzen), neben Beamten und anderen Empfängern von Besoldungsbezügen wie Soldaten, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Hausfrauen oder Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, wird jedoch darüber hinaus mittelbar über seinen förderberechtigten Ehegatten begünstigt. Die staatliche Altersvorsorgezulage beläuft sich auf jährlich bis zu 154 € für jeden Zulageberechtigten. Darüber hinaus werden für Kinder, gekoppelt an den Kindergeldanspruch, zusätzlich bis zu 185 € bzw. 300 € (ab 2008 Geborene) jährlich gewährt. Wohn-Riester lohnt sich wie die anderen Riester-Varianten somit besonders für kinderreiche Familien.