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Wohneigentumsförderung für Selbstständige

Mittwoch, 12. Januar 2011

Insbesondere in Zeiten historisch niedriger Zinssätze kann es durchaus darstellbar sein, eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung unter Dach und Fach zu bringen, die mit einer mietähnlichen Belastung einhergeht bzw. keine zusätzliche Belastung für die frischgebackenen Eigenheim- oder Wohnungsbesitzer mit sich bringt.
Für beruflich Selbstständige stellt sich in der Praxis die Umsetzung des Traums von den eigenen vier Wänden jedoch meist dar als für Arbeitnehmer, da Kreditinstitute tendenziell bei der Kreditvergabe an diesen Kundenkreis strengere Anforderungen stellen. Ursache ist insbesondere der Umstand, dass die Nachhaltigkeit der Kapitaldienstfähigkeit für Zins- und Tilgungsleistungen weniger eindeutig zu beurteilen ist als bei abhängig Beschäftigten. Insofern kann es sinnvoll sein, die Immobilienfinanzierung in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Finanzdienstleister, der mit zahlreichen Kreditinstituten in Geschäftsverbindung steht, in die Wege zu leiten. Öffentliche Förderung, beispielsweise durch zinsgünstige Förderdarlehen wie das KfW-Wohneigentumsprogramm, ist auch für beruflich Selbstständige eine nicht zu unterschätzende Möglichkeit der Ersparnis an Kapitalkosten.

Tilgung einer Baufinanzierung

Freitag, 1. Oktober 2010

Eine Baufinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen über 30 Jahren. Dies ergibt sich aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.
Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlich Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.
Dadurch, dass bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Finanzierungsvariante für eine Immobilie, die ersparten Zinsen nicht die Darlehensrate reduzieren, sondern gewissermaßen durch zusätzliche Tilgungsanteile ersetzt werden, bleibt die Darlehensrate konstant. Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt sukzessive an; die Tilgung der ausstehenden Darlehensvaluta erhöht sich mit jeder Darlehensrate, und zwar absolut und prozentual. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent vermuten lässt. In Abhängigkeit von den Darlehenszinsen ergibt sich somit eine Laufzeit der Immobilienfinanzierung von rund 30 Jahren. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner, wie er beispielsweise im Internet vielfach angeboten wird, leicht nachvollziehen.

Sondertilgungen

Montag, 23. August 2010

Eine Immobilienfinanzierung ist meist ein sehr langfristiges Unterfangen. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld über Möglichkeiten, Alternativen und Optionen eingehend zu informieren. Hierzu zählt in erster Linie ein umfassender Vergleich der Konditionen. Bereits ein nur geringfügig niedrigerer Zinssatz bewirkt im Hinblick auf die hohen Darlehensbeträge eine erhebliche Ersparnis von leicht mehreren Tausend Euro.
Eine immense Wirkung auf die Höhe des insgesamt zu leistenden Kapitaldienstes entfalten darüber hinaus Sondertilgungen. Der zunehmende Wettbewerb unter den Kreditinstituten hat dazu geführt, dass die Flexibilität zugenommen hat, auch bei einer privaten Baufinanzierung mit Festzinsvereinbarung Sondertilgungen zuzulassen, ohne dass hierfür Entgelte in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. In den Vertragsbedingungen ist insoweit geregelt, dass die Bank in diesem Fall (für einen meist begrenzten Betrag je Kalenderjahr) auf eine Kündigungsfrist seitens des Kunden verzichtet. Dieser kann also nach eigenem Ermessen flexibel zusätzlich zu den regelmäßigen Darlehensraten Sondertilgungen leisten. Die Zinsersparnis durch eine Sondertilgung ist zu Beginn der Finanzierung am höchsten, da sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert. Entsprechend werden ab der folgenden Darlehensrate weniger Zinsen berechnet, so dass der Tilgungsanteil automatisch sprunghaft ansteigt. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zum Vorteil des Kunden bemerkbar. Besonders interessant sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die zum Beispiel vom Kunden abgeschlossen wurde, um zeitnah sein individuelles Traumhaus finanzieren zu können, aber durch größere Geldeingänge wie Tantiemen oder auch fällige Sparverträge einen schnelleren Abbau der Verbindlichkeiten vornehmen möchte.