Wenn kein Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung angespart wurde und dementsprechend nicht für die Gesamtfinanzierung zur Verfügung steht, hat dies zur Folge, dass ein höheres Volumen an Finanzierungsmitteln bei Kreditinstituten aufgenommen werden muss. Einige Banken und Sparkassen winken grundsätzlich bei der Durchführung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ab, andere sind jedoch auf derartige Finanzierungen spezialisiert. Diese müssen im Übrigen nicht wesentlich teurer sein hinsichtlich der Zinsangebote. Es lässt sich durchaus eine günstige Baufinanzierung bewerkstelligen, ohne dass Eigenkapital des Kunden als Voraussetzung verlangt wird. Bis hin zur Höhe der nachzuweisenden Herstellungskosten der Immobilie werden Darlehen vergeben. Die Einbindung öffentlicher Finanzierungsmittel in Form von besonders günstigen Darlehen oder etwaigen Zuschüssen ist hiervon unabhängig, kann also die Gesamtfinanzierung sinnvoll ergänzen und im Ergebnis günstiger gestalten. Der Clou ist, wenn es gelingt, auf die zinsgünstigen öffentlichen Kredite zusätzliche Rabatte auf die Zinskonditionen auszuhandeln. Auch dies ist möglich, bedarf aber einer entsprechenden Eigeninitiative des angehenden Hausbesitzers hinsichtlich der Auswahl seines Finanzierungspartners.
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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Mittwoch, 29. Januar 2014Sparen bei der Absicherung
Montag, 19. September 2011Ein allgemein empfohlener Weg der Absicherung im Zusammenhang mit der Aufnahme größerer Darlehensbeträge ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung. Diese umfasst zugunsten der versicherten Person lediglich einen Todesfallschutz. “Lediglich“ bedeutet in diesem Fall, dass grundsätzlich keine weiteren Einschlüsse im Vertrag enthalten sind, die eine Zahlungspflicht der Versicherungsgesellschaft begründen würden. Dies ist auch gut so. Denn: Es geht bei dieser Variante der Lebensversicherung eben nur darum, Hinterbliebene für den Fall eines Falles dahingehend abzusichern, dass sie nicht vor einem finanziellen Scherbenhaufen bzw. dem Ruin stehen. Anders als bei kapitalbildenden Versicherungen wird bewusst kein Vermögensaufbau betrieben.
Wenn man sich dafür entscheidet, seinen potenziellen Erben das Risiko aufzubürden, bestehende Verbindlichkeiten selbst bedienen zu müssen bzw. davon ausgeht, dass diese den Nachlass ausschlagen, kann man sich diese Form der Absicherung sparen. Ansonsten wird in den allermeisten Fällen der Tatbestand des falschen Geizes erfüllt sein. Eine reine Risiko-Lebensversicherung ist in preislicher Hinsicht nämlich verblüffend günstig. Bei der Höhe der Versicherungssumme sollte im Zweifel somit ebenfalls nicht gespart werden, um die Absicherung der Hinterbliebenen zu gewährleisten. Entsprechend sind vorrangig bestehende Kredite, insbesondere eine laufende Immobilienfinanzierung, abzudecken. Darüber hinaus gehende Beträge sind in dem Maße erforderlich, wie sie der überlebende Partner benötigen würde, um finanziell sich und gegebenenfalls vorhandene Kinder für die dann eintretenden Umstände abgesichert zu sehen. Bei der Tarifwahl empfiehlt es sich, eine Variante zu wählen, bei der die jährlichen Überschüsse nicht verzinslich angesammelt werden, sondern als Sofortrabatt die Versicherungsprämie reduzieren. Ratenzuschläge, die für eine unterjährige Zahlungsweise der jährlichen Versicherungsprämie anfallen, beispielsweise einen monatlichen Zahlungsturnus, sollte man sich sparen. Eine Risikoversicherung auf zwei Leben, d.h., beide Partner, ist in der Praxis günstiger im Vergleich zu zwei eigenständigen Policen.
Haken und Ösen
Mittwoch, 14. September 2011Vor nicht allzu langer Zeit machte sich bei Angeboten für Kredite eine Unsitte breit: Fußnoten und Sternchen, mit denen die angegebenen (sehr günstigen) Zinssätze versehen waren. Im Kleingedruckten fand sich bisweilen der Hinweis, dass die offerierten Top-Konditionen bonitätsabhängig seien, also im Ergebnis bei der Prüfung des konkreten Einzelfalls durchaus andere, nicht unerheblich höhere Zinsen tatsächlich zum Tragen kommen könnten. Im Grunde bedeuteten Fußnoten und Sternchen somit Haken und Ösen. Diese Praxis hat bei Ratenkrediten, nicht zuletzt aufgrund von Maßnahmen der Finanzaufsicht, ihre Erledigung gefunden. Im Bereich der Immobilienfinanzierung scheint sie noch nicht ausgestorben zu sein. Der Schluss liegt jedenfalls nahe, wenn man sich verblüffend günstige Konditionen von Anbietern betrachtet, die online beworben werden. Es dürfte nicht verwunderlich sein, dass Interessanten, die davon ausgehen, tatsächlich ihre Finanzierung zu den angegebenen Konditionen bewilligt zu bekommen, stattdessen eine kalte Dusche erhalten. In der Praxis könnte zwischen einem unverbindlichen Vorschlag vorab und einem konkreten Angebot (nach Prüfung der Unterlagen des Kunden) ein merklicher Konditionsunterschied liegen. In diesem Fall hätte sich der ursprüngliche Werbezinssatz für Interessenten, nachdem sie bereits Zeit und Mühe investiert haben, im Nachhinein irgendwie als schnöder Lockvogel entpuppt.
Zinsentscheidung
Mittwoch, 6. Juli 2011Morgen naht die nächste Zinsentscheidung. Beobachter gehen überwiegend davon aus, dass die EZB den nächsten Zinsschritt folgen lassen wird. Darauf deutete zumindest die Wortwahl hinsichtlich der Sorge bezüglich der Inflationsrisiken bei der letzten Zinserhöhung hin. Gegen einen weiteren Zinsschritt vor der Sommerpause spricht allenfalls die noch nicht eben brummende Konjunktur insgesamt. Wobei “insgesamt” in Verbindung mit dem Euroraum zunehmend weniger zusammenpasst, vgl. Griechenland, Portugal etc.
Fakt ist, dass die Zinsen in jedem Falle niedrig bleiben, abgesehen von den Konditionen für kurzfristige Kredite auf dem Girokonto (Dispo für Privatkunden, Kontokorrentkredite für Firmenkunden). Ob eine Erhöhung des EZB-Leitzinses in diesen Segmenten auf dem stolzen, meist zweistelligen Niveau noch von den Kreditinstituten weitergegeben werden kann, ist fraglich.
Riskante Finanzierungsmodelle
Freitag, 29. April 2011Zu den Finanzierungsvarianten, die nicht ohne Risiken für den Kreditnehmer sind, zählen sogenannte Ballonkredite. Hierbei handelt es sich um Finanzierungen mit einer vergleichsweise niedrigen laufenden monatlichen Belastung, die dadurch zustande kommt, dass eine deutlich höhere Schlussrate zum Ende der Kreditlaufzeit fällig wird. Diese Kreditvariante hat somit für den Kunden den angenehmen Effekt einer niedrigen laufenden Kreditrate, beinhaltet gleichzeitig jedoch das Risiko, dass die Finanzierung der Schlussrate Probleme mit sich bringen kann. Häufig ist bei Vertragsabschluss vorgesehen, dass diese aus dem Verkaufserlös des mit dem Kredit seinerzeit finanzierten Autos aufgebracht werden soll. Ob und inwieweit dies bei Fälligkeit realisierbar ist, bleibt jedoch zunächst offen. Kritisch ist diese Konstruktion insbesondere dann, wenn sie schlicht notwendig ist, um die laufende monatliche Belastung durch den Kredit in Einklang mit der finanziellen Leistungsfähigkeit des Kunden bringen zu können. Wenn etwa ein Ballonkredit abgeschlossen wird, weil ein konventioneller Ratenkredit, auch mit günstigen Konditionen, zu einer Kreditrate führt, die das monatlich zur Verfügung stehende Budget sprengt, ist es im Zweifel eher anzuraten, auf den Kredit und damit die Anschaffung zu verzichten. In diesem Zusammenhang sei auf Leasing verwiesen. Die Parallelen zum Ballonkredit bestehen darin, dass auch hier innerhalb der Vertragslaufzeit durch die monatlichen Raten nicht der gesamte Finanzierungsbetrag bzw. Kaufpreis getilgt wird, sondern der Zeitwert, den der geleaste Gegenstand, z.B. das Auto, entsprechend der geplanten Nutzungsintensität voraussichtlich noch haben wird. Hier kommt es auf die Vertragskonstellation an, wer (Kunde oder Leasinggesellschaft) in welchem Umfang für die Risiken gerade zu stehen hat, wenn der Verkaufserlös des Fahrzeugs eben doch niedriger ausfallen sollte. Anders ausgedrückt: Wer garantiert den Restwert? Leasing kann sich somit – wie bei einer klassischen Finanzierung durch einen Kredit – unter Umständen im Nachhinein als die letztlich teurere Alternative herausstellen. Über Pro und Contra können sich Unternehmen im Detail beispielsweise bei einer unabhängigen Unternehmensberatung informieren; Privatkunden sollten bei der Entscheidung, ob die Finanzierung des Autos durch einen Ratenkredit oder über Leasing erfolgen soll, neben der Höhe der jeweiligen Gesamtkosten für beide Finanzierungsalternativen auch die Frage ins Kalkül ziehen, wie lange sie das Fahrzeug nutzen möchten.
Statussymbol
Montag, 14. März 2011Ein Dispo (Kurzform für Dispositionskredit) wird meist durch das kontoführende Kreditinstitut formlos eingeräumt, wenn regelmäßige Einkünfte in einer gewissen Mindesthöhe auf dem Girokonto zu verzeichnen sind. Die Bonitätsprüfung, also die Frage, ob der Kunde “gut“ ist für einen Dispositionskredit, wird im Zuge der Eröffnung des Girokontos oftmals mit beantwortet. Mitunter ist in den Kreditvergaberichtlinien der jeweiligen Bank oder Sparkasse eine gewisse “Karenzzeit“ festgelegt, d.h., der Kunde muss neben einer ohnehin ausreichenden Bonität, die im Rahmen der Kontoeröffnung durch die zur Verfügung gestellten Unterlagen wie Selbstauskunft, Verdienstbescheinigungen und Einholung einer Schufa-Auskunft geprüft wird, zusätzlich den Nachweis erbringen, dass er sein Girokonto beanstandungsfrei führt.
Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass ein Dispositionskredit in etwa das Drei- bis Fünffache des monatlichen Nettoeinkommens, das als regelmäßiger Eingang auf dem betreffenden Girokonto zu verzeichnen ist, beträgt. Allerdings ist es nicht unüblich, dass bestehende Ratenkredite auf den Verschuldungsgrad des Kunden angerechnet werden, etwa dahingehend, dass die monatliche Kreditrate vom Nettoeinkommen abgezogen wird, so dass das zusätzliche Dispositionslimit des Girokontos entsprechend reduziert wird.
Was die Verwendung des Dispos angeht, so sollte diese überaus sparsam erfolgen. Da ein Dispo ein zwar sehr bequemer, jedoch alles andere als günstiger Kredit ist, sollte man ihn nur in Ausnahmefällen in Anspruch nehmen und ansonsten als eiserne Reserve für Notfälle und im Übrigen als Statussymbol betrachten.
Beurteilung der Kreditwürdigkeit
Freitag, 4. März 2011Die Kreditwürdigkeit des Kunden wird auch als Bonität bezeichnet. Sie stellt das maßgebliche Kriterium für Kreditinstitute bei der Entscheidung dar, ob ein Kredit gewährt wird bzw. zu welchen Bedingungen und zu welchen Konditionen. Die Bonität bemisst sich in erster Linie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Kunden, also der Frage, inwieweit dieser entsprechend seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse voraussichtlich in der Lage sein wird, die bestehenden und durch die Neukreditvergabe hinzukommenden finanziellen Verpflichtungen vereinbarungsgemäß und planmäßig zu begleichen. Daneben fließt in die Bonität auch die persönliche Kreditwürdigkeit ein, die naturgemäß schwieriger quantitativ zu bemessen ist und Aspekte wie die persönliche Integrität des Kunden, seine Risikoneigung und auch beispielsweise seinen Bildungsstand tangieren kann.
Die Bonitätsprüfung seitens der Banken und Sparkassen folgt oftmals standardisierten Vorgaben. Sie folgt dem Ziel, die mit dem beantragten Kredit verbundenen Belastungen der nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit gegenüberzustellen. Die Unterlagen, die zur Bonitätsprüfung erforderlich sind, richten sich neben den festgelegten Standards entsprechend den hausinternen Usancen des jeweiligen Kreditinstituts nach der Höhe und der Art des Kredits. Während bei einer Baufinanzierung auch Objektunterlagen erforderlich sind, die die Werthaltigkeit der Immobilie und damit die Angemessenheit des Kaufpreises bzw. der veranschlagten Herstellungskosten dokumentieren sollen, ist der Umfang der Bonitätsunterlagen bei einem privaten Ratenkredit oder Anschaffungsdarlehen für gewöhnlich geringer. Zumeist sind für eine Kreditentscheidung die Selbstauskunft des Kunden, Verdienstnachweise jüngeren Datums, aktuelle Kontoauszüge sowie eine Schufa-Auskunft ausreichend. Mitunter fordert das Kreditinstitut, das die Finanzierung übernehmen soll, zusätzlich noch eine Bankauskunft von der Hausbank des Kunden an.
Wie kommen Darlehenskonditionen zustande?
Montag, 7. Februar 2011Der Beleihungswert eines Objekts spielt bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel eine herausragende Rolle. Er gibt an, bis zu welchem Betrag die Sicherung des zu vergebenden Kredits als zweifelsfrei gegeben angesehen werden kann. Er beträgt in Abhängigkeit von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts meist 60 Prozent der Beleihungsgrenze. Diese wiederum gibt an, bis zu welchem Betrag ein Objekt überhaupt beliehen werden darf. Sie orientiert sich am Verkehrswert bzw. gemeinen Wert der Immobilie, liegt aber meist ein wenig darunter. Ursächlich hierfür sind bestimmte Wertabschläge, die aus Sicherheitsgründen vorgenommen werden.
Wenn es darum geht, die konkreten Konditionen für eine Baufinanzierung in Erfahrung zu bringen, werden Interessenten nicht selten mit Allgemeinplätzen abgespeist bzw. erhalten die sachdienliche Information, dass die Bedingungen für ein gegebenenfalls zu gewährendes Darlehen zur Immobilienfinanzierung individuell kalkuliert werden. Hierbei spielen eben jene Beleihungsrichtlinien eine wesentliche Rolle. Es kommt somit in erster Linie auf den Wert der Immobilie an und auf das geplante Eigenkapital des Antragstellers, das dieser für seine Immobilienfinanzierung einzusetzen gedenkt. Die persönliche Bonität des Antragstellers ist im Vergleich zu anderen Arten von Krediten hierbei nicht das hauptsächliche Kriterium hinsichtlich der Konditionen.
Auf diese Weise kann es, wenn man in konkrete Verhandlungen unter Berücksichtigung der Objektgegebenheiten geht, zu nicht unerheblichen Unterschieden bei den offerierten Zinssätzen mehrerer Kreditinstitute kommen. Den Weg zu einer möglichst günstigen Baufinanzierung kann man verkürzen, indem man sich an spezialisierte unabhängige Finanzberater wendet, die mit diversen Kreditinstituten zusammenarbeiten.
Kredite nicht bei Versicherungen aufnehmen
Freitag, 28. Januar 2011Bei Versicherungen sind Beitragszuschläge für eine unterjährige Zahlungsweise nicht unüblich. Sie werden gemeinhin mit dem damit verbundenen Verwaltungsaufwand für die Versicherungsunternehmen begründet. Bemerkenswert sind jedoch in aller Regel die Kosten, die sich für den Versicherungsnehmer, der auf diese Weise einen Kredit aufnimmt, hierdurch ergeben. Nicht selten sind im Ergebnis Zuschläge einkalkuliert, die sich auf Basis des Effektiven Jahreszinses teurer darstellen als die Inanspruchnahme eines Dispositionskredites auf einem Girokonto.
Versicherte sollten derartige Beitragszuschläge aus diesem Grunde generell meiden. Zuschläge, die eine Versicherungsgesellschaft als Risikozuschlag angesichts der individuellen Einschätzung des Eintritts des Leistungsfalles verhängt, beispielsweise bei einer Berufsunfähigkeitsversicherung, sind hiervon zu unterscheiden. Sie lassen sich häufig nur im Vorfeld des Abschlusses durch einen ausführlichen Vergleich mehrerer Anbieter in Verbindung mit anonymisierten Voranfragen ermitteln und gegebenenfalls mindern oder vermeiden. Eine unabhängige Finanzberatung ist hierfür eine gute Anlaufstelle.
Finanzierungen ohne Kreditsicherheiten
Mittwoch, 26. Januar 2011Finanzierungen, die ohne die gesonderte Vereinbarung von Kreditsicherheiten vergeben werden, werden als Blankokredite bezeichnet. In diesen Fällen stellt das Kreditinstitut die Kreditvergabe ausschließlich auf die persönliche Bonität des Antragstellers ab, also seine Kreditwürdigkeit in Verbindung mit seinen finanziellen Verhältnissen. Dispositionskredite werden meistens blanko vergeben, häufig auch Ratenkredite. Bei einem höheren Ratenkredit, etwa zur Autofinanzierung, ist es jedoch üblich, dass das finanzierte Fahrzeug der jeweiligen Bank sicherungsübereignet wird. Dies äußert sich unter anderem darin, dass der Fahrzeugbrief durch das Kreditinstitut verwahrt wird. Eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung wird keinesfalls blanko durchgeführt. Die finanzierte Immobilie wird dem Kreditinstitut zur Absicherung der gewährten Darlehen pfandunterstellt. Bei einer bestehenden Immobilienfinanzierung kann die auf dem Objekt eingetragene Grundschuld zu einem späteren Zeitpunkt vom Kunden auch für weitere Finanzierungen verwendet werden, was beispielsweise günstigere Konditionen im Vergleich zu einem Blankokredit ermöglichen kann. Vorsicht sollte man walten lassen, wenn für einen Konsumentenkredit von dem Kreditinstitut zwar keine gesonderten Sicherheiten verlangt werden, aber der Abschluss einer Restschuldversicherung “ersatzweise“ bzw. zur Absicherung für den Kunden angeraten oder empfohlen wird. Wenn es sich in der Tat um größere Summen handelt, die im Falle der Todes des Allein- oder Hauptverdieners die Hinterbliebenen vor ernstliche Probleme stellen würden, sollte man eine preisgünstige Risiko-Lebensversicherung mit einer sukzessive fallenden Versicherungssumme abschließen. Dies muss nicht und wird in der Praxis selten bei der kreditgebenden Bank sein. Eine Restschuldversicherung ist in der Regel unverhältnismäßig teurer. Für einen entsprechenden Vergleich der infrage kommenden Versicherungen empfehlen sich unabhängige Finanzberater.