Artikel-Schlagworte: „Prolongation“

Vorteile einer unabhängigen Anschlussfinanzierung

Donnerstag, 12. April 2012

Unabhängige Finanzdienstleister, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten, sind eine sehr gute Adresse, wenn es darum geht, Unterstützung bei der Suche nach einer möglichst günstigen Anschlussfinanzierung zu erhalten. Warum ist das so? Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass die jeweiligen Finanzdienstleister nicht nur mit einer Bank zusammenarbeiten, sondern mit vielen, oftmals sehr vielen. Sie haben somit die Möglichkeit, aus dem Vollen zu schöpfen, was die Möglichkeiten angeht, ein möglichst günstiges und insbesondere passgenaues Angebot für den Kunden herauszufiltern. Diese Vorgehensweise ermöglicht es einerseits, unterschiedliche Varianten, wie die Finanzierung im Allgemeinen laufen soll, anbieten zu können: Hierzu zählen unterschiedliche Tilgungsvarianten oder auch diverse Formen der Zinsbindung von variabel verzinslichen Darlehen mit und ohne Zinsobergrenze bis hin zu langfristig laufenden Darlehen mit Festzinsvereinbarung. Auch Möglichkeiten, spezielle Darlehensvarianten für die Immobilienfinanzierung in Anspruch zu nehmen, befinden sich bei einer unabhängigen Finanzberatung, die nicht auf die Produktpalette und die Möglichkeiten einer Bank beschränkt und damit begrenzt ist, im Angebot. Hierzu zählt etwa Wohn-Riester. Hierbei wird eine meist erhebliche staatliche Förderung in Anspruch genommen, wodurch die Immobilie durch zusätzliche Tilgungsleistungen schneller entschuldet wird.
Bei der Hausbank besteht hingegen für den Kunden die Gefahr, dass rund ein Vierteljahr vor Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes ein Angebot zur Verlängerung des noch nicht getilgten Darlehensbetrages per Post eingeht, das grundsätzlich die Standardkonditionen des jeweiligen Kreditinstituts beinhaltet. Das für das Kreditinstitut seit der ursprünglichen Bewilligung gesunkene Risiko durch bereits erfolgte Tilgungen wird in aller Regel hierbei nicht oder kaum ausreichend berücksichtigt. Ein Kunde, der für die Prolongation der Finanzierung hingegen unabhängige Finanzdienstleister zu Rate zieht, die mit spezialisierten Banken zusammenarbeiten, kann bei der Fortsetzung seiner Baufinanzierung nicht selten eine deutliche Ersparnis erzielen.

Der Weg zur günstigen Anschlussfinanzierung

Donnerstag, 1. März 2012

Wenn sich die Zinsbindung einer laufenden Baufinanzierung dem Ende entgegen neigt, erhält man ein Angebot seiner finanzierenden Bank oder Sparkasse für die Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt. Im Vorfeld sollte man allerdings selbst aktiv werden, um die Angebote zu sondieren, die man bei einer Vermittlung durch unabhängige Finanzdienstleister erhalten könnte. In der Praxis werden diese in vielen Fällen mit einem günstigeren Angebot aufwarten können als die bislang finanzierende Bank. Unabhängige Finanzdienstleister sind für günstige Konditionen schon aus dem Grund eine gute Adresse, dass sie mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten, also bei der Auswahl aus dem Vollen schöpfen können. Vermeintlich kleine Unterschiede bezogen auf den Effektivzinssatz sollte man angesichts der Volumina, um die es bei einer Immobilienfinanzierung für gewöhnlich geht, nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch durch einen Baufinanzierungsrechner errechnen, beispielsweise indem man die Zinsersparnis zugunsten einer dementsprechend höheren Tilgung verwendet und so eine schnellere Entschuldung bei gleicher monatlicher Belastung in die Wege leitet. Der Umstand, dass man das Angebot zur Prolongation seiner Immobilienfinanzierung, welches einem durch die bislang kreditgebende Bank nicht ohne Weiteres akzeptieren sollte, ergibt sich dadurch, dass in diesen Verlängerungsangeboten in aller Regel die jeweils geltenden Standardkonditionen zugrunde gelegt werden. Nicht berücksichtigt wird üblicherweise hierbei, dass sich das Risiko für die finanzierende Bank seit dem ursprünglichen Beginn der Baufinanzierung infolge der vorgenommenen Tilgungen wesentlich reduziert hat und dass der Kunde – bei vertragsgemäßem Verhalten – seine Bonität, also persönliche Kreditwürdigkeit, bereits nachhaltig unter Beweis gestellt hat!

Zinsersparnis

Montag, 14. November 2011

Aufgelaufene Sollsalden auf dem Girokonto durch Inanspruchnahme des bereitgestellten Dispositionskredits sollten sorgsam beobachtet werden, insbesondere, wenn im Rahmen des vierteljährlich erstellten Rechnungsabschlusses nicht nur (meist recht happige) Sollzinsen, sondern auch Überziehungszinsen berechnet werden. Dies deutet auf eine unnötig kostspielige dauerhafte Inanspruchnahme des eingeräumten Kreditlimits hin. Eine Umschuldung in einen günstigen Ratenkredit sollte spätestens dann in die Wege geleitet werden, wenn auch unmittelbar nach Gehaltseingang kein Guthaben auf dem Girokonto ausgewiesen wird und in naher Zukunft keine größeren Einmalbeträge als Eingang zu erwarten sind, um das Konto wieder ins Plus zu hieven.
Eine Reduzierung der Zinsbelastung bei bestehenden Krediten lässt sich häufig auch durch die Ablösung eines teuren Ratenkredits und Abschluss einer neuen Finanzierung bei einem anderen Kreditinstitut erreichen. Sofern hiermit keine Verlängerung der ursprünglichen Kreditlaufzeit verbunden ist, die auf eine verminderte Tilgungsfähigkeit des Kunden schließen lassen könnte, ist an einer solchen Maßnahme nichts Ehrenrühriges. Vielmehr sind zum Teil nicht unerhebliche Reduzierungen der monatlichen Belastung darstellbar, selbst wenn das abzulösende Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Tendenziell verzichten heutzutage jedoch aus Wettbewerbsgründen mehr und mehr Banken bei Konsumentenkrediten auf die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Auch bei einer Immobilienfinanzierung verbirgt sich oftmals ein nicht unbeträchtliches Sparpotenzial in Bezug auf die Kreditkosten. Dies ergibt sich bereits aus der Höhe der in anspruch genommenen Darlehen. Entsprechend macht eine nominal nur geringe Reduzierung des Zinssatzes auf die gesamte Laufzeit gesehen einen oftmals erstaunlichen Unterschied aus. Dieses Sparpotenzial sollte bei jeder anstehenden Prolongation vor dem Ablauf der getroffenen Festzinsvereinbarung durch einen umfassenden Konditionsvergleich ermittelt und realisiert werden. Unabhängige Finanzdienstleister, die mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten, sind hierfür eine sehr gute Anlaufstelle.

Zinsniveau weiterhin niedrig

Montag, 5. September 2011

Nach Lage der Dinge wird die EZB in Kürze keine weiteren Zinserhöhungen vornehmen. Das weiterhin ungemein niedrige Zinsniveau sollte uns somit bis auf Weiteres erhalten bleiben. Jüngste Aussagen deuten jedenfalls darauf hin, dass am kommenden Donnerstag kein weiterer Zinsschritt vorgenommen werden wird. Für eine Beibehaltung des Status Quo spricht jedenfalls die Schuldenproblematik ebenso wie die noch nicht Bäume ausreißende Konjunktur. Da der EZB-Leitzins zwar unmittelbar nur die Konditionen im Interbankenmarkt für kurzfristiges Geld diktiert, aber für das Zinsniveau insgesamt eine maßgebliche Signalwirkung hat, ist damit zu rechnen, dass auch Baugeld weiterhin sehr günstig bleibt. Profitieren lässt sich hierbei bei neu zu beantragenden Finanzierungen ebenso wie bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung.

Nur einmalig

Dienstag, 12. Juli 2011

Die konkurrenzlos günstigen Darlehen, die die öffentliche Hand zur Wohneigentumsförderung anbietet, haben Vorteile und einen Nachteil. Letzterer besteht darin, dass man die entsprechenden Programmkredite lediglich bei der Erstvalutierung der benötigten privaten Baufinanzierung nutzen kann, nicht mehr bei einer nachfolgenden Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer geschlossenen Festzinsvereinbarung. Wenn man also seine Finanzierung ohne die zinssubventionierten Förderdarlehen in die Wege geleitet hat, ist diese womöglich unnötig teuer ausgefallen. Reparieren kann man dies rückwirkend natürlich nicht mehr, man sollte nur bei der Regelung der Anschlussfinanzierung besonders wachsam sein, ein wirklich gutes Angebot für den nächsten Finanzierungsabschnitt zu erhalten. Eine Option, die grundsätzlich auch für eine bereits laufende private Immobilienfinanzierung interessant sein kann, ist hingegen Wohn-Riester, eine spezielle Form der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge. Da das Eigenheim bzw. selbstgenutztes privates Wohneigentum insgesamt, förderfähig durch Zulagen und gegebenenfalls weitere steuerliche Vergünstigungen ist, kann sich hierdurch durch eine schnellere Tilgung und die dadurch geringere Zinsbelastung eine spürbare Verbilligung der gesamten Finanzierung ergeben.

Tilgung

Montag, 27. Juni 2011

Je niedriger die Zinsen sind, desto eher bietet es sich an, die Tilgung für eine Immobilienfinanzierung eher hoch als niedrig anzusetzen. Der Tilgungssatz ist grundsätzlich vom Kunden frei wählbar, Kreditinstitute verlangen allerdings durchgängig eine Mindesttilgung von einem Prozent des Darlehensbetrags zuzüglich ersparter Zinsen. “Ersparte Zinsen“ ergeben sich dadurch, dass mit jeder Darlehensrate aufgrund der enthaltenen Tilgung die Restschuld sinkt. Bei einer gleichbleibenden Darlehensrate erhöht sich der Tilgungsanteil somit kontinuierlich, während der Zinsanteil abnimmt. Je nach Höhe des Zinssatzes ergibt sich bei einer einprozentigen Tilgung eine Gesamtlaufzeit der Finanzierung von bis zu rund 40 Jahren. Die genaue Auswirkung einer höheren regelmäßigen Tilgung lässt sich problemlos durch einen Baufinanzierungsrechner veranschaulichen. Kaum eine Immobilienfinanzierung wird in der Praxis in einem Rutsch getilgt, kommt also ohne eine Verlängerung der Festzinsvereinbarung aus. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen grundsätzlich für maximal 20 Jahre festschreiben lassen. Entsprechend bedarf es im Laufe der Zeit für gewöhnlich einer Anschlussfinanzierung. Wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Zinsen erheblich gestiegen sein sollten, kann dies zu einer schmerzlichen Verteuerung des nächsten Finanzierungsabschnitts führen, verbunden mit einer höheren monatlichen Belastung. Eine flexiblere Gestaltung besteht darin, dass man den regelmäßigen Tilgungssatz zwar niedriger bemisst, sich gleichzeitig aber das Recht einräumen lässt, bei Bedarf bis zu einer jährlichen Obergrenze Sondertilgungen leisten zu dürfen. Auf diese Weise lässt sich das entsprechende Risiko, im Laufe der Zeit bei nachhaltig steigenden Zinsen mit einer Verteuerung der Finanzierung rechnen zu müssen, ebenfalls senken.

Weitere Zinserhöhung in Sicht

Dienstag, 14. Juni 2011

Ausgehend von den jüngsten Äußerungen seitens des EZB-Präsidenten ist mit einer weiteren Erhöhung des Leitzinses in absehbarer Zeit, vermutlich sogar in einem Monat, zu rechnen. Unabhängig davon, wie hoch dieser ausfallen wird, ist in jedem Falle davon auszugehen, dass Sparer weiterhin mit nicht eben üppigen Renditen für ihre klassischen Geldanlagen leben müssen und dass Baugeld sich zwar weiter von den historischen Tiefstständen im letzten Herbst entfernen wird, aber dennoch im langfristigen Vergleich als sehr günstig zu bezeichnen ist. Inwieweit der sich abzeichnende Trend weg vom billigen Geld nachhaltig sein wird und man auf mittlere Sicht wieder – bei weiteren möglichen Zinserhöhungen oder, insbesondere bei längeren Laufzeiten, durch Angebot und Nachfrage – von höheren Zinsen sprechen kann, ist aus heutiger Sicht noch völlig spekulativ. Wesentliche Einflussfaktoren sind hierbei Konjunktur und Inflation, welche ihrerseits wiederum nicht völlig unabhängig voneinander sind. Für Geldanleger gewinnen in einem Szenario steigender Zinsen tendenziell Geldmarktfonds, die als Fonds ohne Ausgabeaufschlag beim Erwerb in der Regel mit keinen Nebenkosten verbunden sind, wieder an Attraktivität im Vergleich zu einer Festgeldanlage. Wer hingegen eine laufende Baufinanzierung zu bedienen hat und wessen Anschlussfinanzierung noch nicht unmittelbar vor der Tür steht, der sollte sich um Modalitäten sowie Vor- und Nachteile, die mit einem Forward Darlehen verbunden sind, zumindest eingehend vertraut machen, um seine Möglichkeiten zum Schutz vor steigenden Zinsen zumindest einschätzen und bewerten zu können.

Zinsbindungsfristen

Freitag, 13. Mai 2011

Ob und wie lange man bei seiner Baufinanzierung die Zinsen festschreiben lässt, ist eine Entscheidung, die reiflich überlegt sein will. Festlegen muss man sich in dieser Hinsicht sowohl bei der Erstvalutierung der Baudarlehen als auch bei jeder späteren Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich hat jede Bank mehrere Varianten hinsichtlich der Zinsbindungsfrist im Angebot. Variabel verzinsliche Darlehen erhalten für den Darlehensnehmer ein Höchstmaß an Flexibilität. Bei dieser Variante lässt sich durch eine Kündigung des Darlehensvertrages mit grundsätzlich dreimonatiger Kündigungsfrist beispielsweise auch flexibel eine Umschuldung zu einem günstigeren Finanzierungspartner in die Wege leiten. Zudem sind in der Regel die Darlehenskonditionen für variabel verzinsliche Darlehen die günstigsten, die angeboten werden. Auf der anderen Seite erhält man natürlich keine Gewähr, dass dies so bleibt. Allgemein steigende Zinsen führen auch dazu, dass sich Baugeld verteuert. Insofern würden sich steigende Zinsen auch bei der monatlichen Belastung der Kreditnehmer bemerkbar machen. Steigende Zinsen hätten zur Folge, dass sich die monatliche Belastung, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, für den Kunden erhöht. Es ist letztlich die Frage, ob man in absehbarer Zeit mit steigenden Zinsen rechnet und auch, ob man sich diese im Ernstfall ohne größere Probleme leisten könnte.
Hierfür bietet sich ein Baufinanzierungsrechner an, um quasi auf dem Reißbrett durchkalkulieren, wie viel Zinserhöhung man problemlos im Vergleich zu aktuellen Konditionen für variabel verzinsliche Darlehen verkraften könnte. Gegenüberstellen kann man die aktuellen Konditionen für fest verzinsliche Darlehen mit unterschiedlichen Festzinsbindungsfristen. Auf diese Weise erkennt man, ab wann man im Zweifel mit Zitronen gehandelt hätte, wann also der Konditionsvorteil durch Inanspruchnahme eines variabel verzinslichen Darlehens durch laufende Zinserhöhungen zunichte gemacht würde. Als Option für eine Anschlussfinanzierung, die noch nicht unmittelbar, sondern erst mittelfristig ansteht, sollte man gegebenenfalls ein Forward Darlehen in Betracht ziehen.

Nach dem Spiel ist vor dem Spiel: Anschlussfinanzierung

Donnerstag, 21. April 2011

Auf gut Fachchinesisch heißt eine Anschlussfinanzierung Prolongation. Unter einer Prolongation versteht man allgemein die Verlängerung eines Kredites. Mitunter kann es sich hierbei um die Verlängerung von ursprünglich befristet vergebenen Kreditlinien handeln, die nicht selten zwischen Kreditinstituten und Geschäftskunden, also Unternehmen und Selbstständigen, vereinbart werden. Hierbei steht in aller Regel eine erneute Bonitätsprüfung des Kreditnehmers an, die anhand einzureichender Jahresabschlussunterlagen oder unterjähriger betriebswirtschaftlicher Auswertungen durchgeführt wird. Von dem Ergebnis dieser Kreditprüfung hängen häufig auch die künftigen Konditionen der Finanzierung ab. Der häufigere Fall einer Prolongation tritt dann ein, wenn der jeweilige Kredit zwar nicht durch Befristung oder vollständige Tilgung erledigt ist, jedoch die vertraglich vereinbarte Frist über die Festzinsbindung sich zum Ende neigt. Dies ist regelmäßig bei langfristigen Darlehen, beispielsweise für eine Baufinanzierung, der Fall.
Eine Immobilienfinanzierung erstreckt sich nicht selten über einen Zeitraum von rund 30 bis 40 Jahren. Üblicherweise werden die Konditionen zwischen Kunde und Bank über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren fest vereinbart; in einigen Fällen werden auch Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren angeboten. In jedem Fall werden nach Ablauf der Zinsbindungsfrist neue Verhandlungen über die Konditionen für die weitere Darlehenslaufzeit erforderlich. In der Praxis vollzieht sich dies allerdings häufig in der Weise, dass dem Kunden von Seiten des Kreditinstituts ein Angebot zur Verlängerung des Darlehens zu den aktuell gültigen Standardkonditionen übersandt wird; die bei bisheriger einwandfreier Geschäftsverbindung nachgewiesene Bonität des Kunden bleibt somit unberücksichtigt. Jeder Kreditnehmer ist gut beraten, bei einer Anschlussfinanzierung alternative Vergleichsangebote, vorzugsweise über unabhängige Finanzdienstleister, die mit diversen Kreditinstituten zusammenarbeiten, einzuholen, um ein mögliches nicht unerhebliches Sparpotenzial ausschöpfen zu können. Für Unternehmen und Selbstständige ist eine bankenunabhängige Unternehmensberatung ein gleichermaßen adäquater Ansprechpartner.

Chancen bei der Anschlussfinanzierung nutzen

Montag, 4. April 2011

Hinterher ist man immer schlauer und aus Schaden wird man klug. Diese allgemein anerkannten Lebensweisheiten treffen uneingeschränkt auch auf eine Baufinanzierung zu. Oftmals wird Haus- oder Wohnungsbesitzern nach Abschluss ihrer Darlehensverträge gewahr, dass sie einen Bock geschossen haben, da ihre Finanzierung sich bei Lichte betrachtet als nicht eben günstig herausstellt. Ursache ist häufig, dass der Vergleich hinsichtlich der Konditionen seinerzeit nicht oder nur sehr eingeschränkt stattgefunden hatte und man im Zweifel doch lieber bei der Bank abgeschlossen hatte, mit der man ansonsten in Finanzfragen vorzüglich zusammenarbeitet, beispielsweise durch ein kostenloses Girokonto oder ein Sparbuch mit üppigen Sonderkonditionen von 0,25% Habenzinsen.
Eine Prolongation bietet die Chance, diesen Irrtum für die Zukunft zu korrigieren. Man erhält natürlich die unnötigerweise zu viel gezahlten Zinsen nicht zurück, kann aber für den nächsten Zinsfestschreibungszeitraum eine Menge Geld sparen. Entweder sieht sich die Bank, die die Immobilienfinanzierung bislang begleitet, in der Lage, die Konditionen an ein vorliegendes besseres Angebot der Konkurrenz anzupassen, oder nicht. In diesem Fall veranlasst der Kunde eine Umschuldung zu einem anderen Institut, um sich die günstigeren Zinssätze zu sichern.
Bei Verhandlungen über die besten Konditionen ist bei einer Prolongation übrigens zu berücksichtigen, dass das erste Angebot in aller Regel gewissermaßen von der Stange ist, die individuellen Gegebenheiten der jeweiligen Finanzierung somit nicht berücksichtigt sind. Das Risiko, das mit der jeweiligen Baufinanzierung für die finanzierende Bank verbunden ist, hat sich nämlich seit der erstmaligen Bewilligung reduziert. Durch die vorgenommenen Tilgungsleistungen hat sich der ausstehende Kreditbetrag verringert, während der Wert der Sicherheiten, meist Grundschulden auf der Immobilie, zumindest nicht geringer geworden ist. Diesen Umstand sollte man als Kunde bei Konditionsverhandlungen in die Waagschale werfen.