Artikel-Schlagworte: „Sondertilgungen“

Bessere Finanzierungsbedingungen

Freitag, 30. März 2012

Wenn man eine Finanzierung in die Wege leiten möchte, weil in Kürze der Weg in die eigenen vier Wände beschritten werden soll, ist es aus mehreren Gründen dringend zu empfehlen, sich von unabhängiger Seite beraten zu lassen. Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass derjenige, über den die Immobilienfinanzierung abgewickelt werden soll, weisungsfrei handeln kann und im Übrigen keinem Interessenkonflikt unterliegt. Konkret bedeutet dies, dass ein Kunde, der sich von einem unabhängigen Finanzdienstleister bei der Suche nach einer möglichst günstigen und überdies passgenauen Finanzierung behilflich sein lässt, davon ausgehen kann, für jede in Betracht kommende Variante ein im Vergleich zu anderen Anbietern vorteilhaftes Angebot präsentiert zu bekommen. Dies betrifft hinsichtlich der Konditionen den Zinssatz, die Festzinsvereinbarungen, ein bei Bedarf seitens des Kunden besonders hohes Maß an Sondertilgungen oder auch die kostenlosen Möglichkeiten, die vereinbarten Regelsätze hinsichtlich der Tilgungsleistungen ändern zu können. Vertragliche Vereinbarungen, die nicht von der Stange sind (wie etwa eine Zinsgestaltung, bei der bis zu einer vertraglich festgelegten Obergrenze die Zinssätze variabel ausfallen), sind überdies Varianten, die nicht jedes Kreditinstitut seinen Kunden von sich aus offeriert. Der Einsatz infrage kommender öffentlicher Förderdarlehen wird ebenfalls grundsätzlich geprüft, ohne dass Interessenten mit entsprechenden Vorkenntnissen hierauf drängen müssen.
Schließlich besteht seitens unabhängiger Finanzdienstleister kein Verkaufsdruck, was den Absatz bestimmter Darlehen oder Finanzierungsformen angeht. Insofern werden Finanzierungsbausteine wie etwa Förderdarlehen auch aktiv angeboten, weil sie die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass die monatliche Belastung für den Kunden im Rahmen dessen liegt, was zu einer problemlosen Bewilligung seitens des die Finanzierung letztlich übernehmenden Kreditinstituts führt. Auch Bausparen, welches unter dem Gesichtspunkt der Zinssicherheit ebenso wie durch eine mögliche Riester-Förderung für viele Kunden ein interessanter Bestandteil des Gesamtpakets sein kann, welches es für eine Baufinanzierung zu schnüren gilt, wird dann angeboten, wenn es passt, und nicht, wenn es aufgrund der Vertriebsziele verkauft werden soll.

Ohne Last im Ruhestand

Dienstag, 13. März 2012

Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, die zum Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem aktiven Erwerbsleben und dem Eintritt in den beruflichen Ruhestand lastenfrei ist, ist ein beträchtlicher Vermögenswert. Insbesondere ergibt sich aus der ersparten Miete eine deutliche Entlastung des monatlichen Budgets. Überdies besteht natürlich die Möglichkeit, sich räumlich zu verkleinern, indem beispielsweise das bislang selbstgenutzte Eigenheim zugunsten einer den künftigen individuellen persönlichen Bedürfnissen eher entsprechenden Eigentumswohnung aufgegeben wird und der sich hierbei in aller Regel ergebende Überschuss als Basis für eine Privatrente investiert wird.
Um das Ziel, die Wohnimmobilie zu gegebener Zeit auch schuldenfrei zur Verfügung zu haben, zu erreichen, müssen die Tilgungsleistungen dementsprechend von langer Hand geplant werden (bei besonders niedrigen Zinsen sollte man es im Zweifel nicht bei der Mindesttilgung belassen, siehe auch Blog-Eintrag vom 11.03.). Die planmäßigen Tilgungen der aufgenommenen Baufinanzierung sind eine Stellschraube, ein anderes Instrument sind Sondertilgungen. Zunehmend ist es üblich, dass in Darlehensverträgen hierbei den Kunden das Recht eingeräumt wird, bis zu einem jährlich meist gedeckelten Betrag kostenlose Sondertilgungsleistungen zu erbringen. Eben dies lässt sich auch mit Hilfe des Staates bewerkstelligen. Die sogenannte Eigenheimrente, ein Ableger der Riester-Rente und landläufig besser als Wohn-Riester bekannt, funktioniert wie folgt: Bei bestehender Förderberechtigung und erbrachten Sparleistungen fließen, genau wie bei den übrigen Varianten der Riester-Rente (Versicherungen, Fonds, Banksparpläne) staatliche Altersvorsorgezulagen. Allerdings dienen diese bei Wohn-Riester nicht dem zusätzlichen Vermögensaufbau, indem sie das angesparte Vorsorgekapital erhöhen, sondern dazu, eine schnellere Entschuldung der selbstgenutzten Wohnimmobilie zu bewirken. Die Zulagen fließen als jährliche Sondertilgung in die Finanzierung der Immobilie ein. Die Rendite lässt sich insoweit über die ersparten Zinsen errechnen. Über Einzelheiten sollte man sich vor dem Abschluss bei einem unabhängigen Finanzdienstleister informieren.

Bei der Baufinanzierung nichts verschenken

Dienstag, 5. Juli 2011

Die eigenen vier Wände sind für nahezu alle Eigenheimbesitzer die größte Investition in ihrem Leben. Die mit dem Immobilienerwerb einher gehenden Kosten sind insgesamt immens. Umso wichtiger ist es, alle sich bietenden Möglichkeiten zum Sparen im Zusammenhang mit der Baufinanzierung auszuschöpfen.

Für Arbeitnehmer insbesondere kommen mehrere Optionen in Betracht, die staatliche Wohneigentumsförderung zu nutzen. Bei der Zusammenstellung und Strukturierung der Immobilienfinanzierung gilt es, sich zuvor einen möglichst umfassenden Überblick über seine finanziellen Möglichkeiten zu verschaffen. Durch einen Baufinanzierungsrechner kann man kostenlos und auf einfache Weise ermitteln, wie viel Haus man sich leisten kann. Welche Konditionen man hierbei realistisch ansetzen sollte, lässt sich problemlos durch die Mithilfe eines unabhängigen Finanzdienstleisters, der mit einer Vielzahl von Banken, häufig spezialisierten Instituten, zusammenarbeitet, ermitteln. Stets optimieren sollte man eine solide Baufinanzierung durch die Einbindung konkurrenzlos günstiger öffentlicher Fördergelder. Bei bestehender Förderberechtigung im Zusammenhang mit der Riester-Rente kann man als weiteres Förderinstrument auch die sogenannte Eigenheimrente (besser bekannt als Wohn-Riester) zusätzlich in seine private Immobilienfinanzierung einbinden, um hierdurch die zur Förderung der privaten Altersvorsorge gewährten staatlichen Zulagen als Sondertilgungen einfließen zu lassen.

Tilgung

Montag, 27. Juni 2011

Je niedriger die Zinsen sind, desto eher bietet es sich an, die Tilgung für eine Immobilienfinanzierung eher hoch als niedrig anzusetzen. Der Tilgungssatz ist grundsätzlich vom Kunden frei wählbar, Kreditinstitute verlangen allerdings durchgängig eine Mindesttilgung von einem Prozent des Darlehensbetrags zuzüglich ersparter Zinsen. “Ersparte Zinsen“ ergeben sich dadurch, dass mit jeder Darlehensrate aufgrund der enthaltenen Tilgung die Restschuld sinkt. Bei einer gleichbleibenden Darlehensrate erhöht sich der Tilgungsanteil somit kontinuierlich, während der Zinsanteil abnimmt. Je nach Höhe des Zinssatzes ergibt sich bei einer einprozentigen Tilgung eine Gesamtlaufzeit der Finanzierung von bis zu rund 40 Jahren. Die genaue Auswirkung einer höheren regelmäßigen Tilgung lässt sich problemlos durch einen Baufinanzierungsrechner veranschaulichen. Kaum eine Immobilienfinanzierung wird in der Praxis in einem Rutsch getilgt, kommt also ohne eine Verlängerung der Festzinsvereinbarung aus. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen grundsätzlich für maximal 20 Jahre festschreiben lassen. Entsprechend bedarf es im Laufe der Zeit für gewöhnlich einer Anschlussfinanzierung. Wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Zinsen erheblich gestiegen sein sollten, kann dies zu einer schmerzlichen Verteuerung des nächsten Finanzierungsabschnitts führen, verbunden mit einer höheren monatlichen Belastung. Eine flexiblere Gestaltung besteht darin, dass man den regelmäßigen Tilgungssatz zwar niedriger bemisst, sich gleichzeitig aber das Recht einräumen lässt, bei Bedarf bis zu einer jährlichen Obergrenze Sondertilgungen leisten zu dürfen. Auf diese Weise lässt sich das entsprechende Risiko, im Laufe der Zeit bei nachhaltig steigenden Zinsen mit einer Verteuerung der Finanzierung rechnen zu müssen, ebenfalls senken.

Eigenheimrente

Freitag, 3. Juni 2011

Die Eigenheimrente, landläufig als Wohn-Riester bekannt, ist als jüngste Variante der Riester-Rente die Form der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge, die bereits zum Zeitpunkt der Finanzierung des Eigenheims oder der selbstgenutzten Eigentumswohnung eine Förderung der eigenen vier Wände bewerkstelligt. Die ursprüngliche Variante (Riester-Rentenversicherungen) und später hinzugekommenen Sparpläne in Riester-Fonds sowie klassische Banksparpläne können ebenfalls im Zusammenhang mit Wohnimmobilien genutzt werden, allerdings nur mittelbar: Zulässig ist einerseits der Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums durch Verwendung des angesparten Altersvorsorgevermögens, andererseits eine Ablösung einer entsprechenden Baufinanzierung, ohne dass man hierbei die staatliche Förderung (Zulagen und gegebenenfalls zusätzliche Steuervergünstigungen) einbüßen würde und zurückzahlen müsste.
Bei der Eigenheimrente fließen die staatlichen (und durchaus auch stattlichen) Zulagen direkt als Sondertilgungsleistungen auf ein separates Wohn-Riester-Darlehen, natürlich ohne Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen. Durch die staatlichen Zulagen beschleunigt sich die Entschuldung wesentlich durch den über die lange Laufzeit wirkenden Zinseszinseffekt. Beispielsweise eine anstehende Anschlussfinanzierung ist ein guter Zeitpunkt, um das Für und Wider zu diskutieren, seiner Immobilienfinanzierung künftig diesen attraktiven Finanzierungsbaustein hinzuzufügen.

Teurer Bodensatz

Dienstag, 31. Mai 2011

Bodensatz klingt nicht nur ähnlich, ist auch ein bisschen wie Kaffeesatz. Letzterer trübt den Kaffeegenuss, ersterer die Laune beim Nachrechnen. Die dauerhafte Inanspruchnahme eines Bodensatzes eines eigentlich kurzfristigen Kredits, des Dispos, ist nämlich eine der teuersten Möglichkeiten, sich bei Banken und Sparkassen Geld zu leihen. Der Dispo ist zweifellos bequem und unbürokratisch, aber eben auch ein überaus teurer Kredit. Wer sich also dauerhaft im Soll befindet, zahlt definitiv zu viel. Das Tückische ist im Übrigen, dass man für eine Tilgung selbstständig sorgen muss, ein Schuldenabbau also nur durch größere außerordentliche Geldeingänge oder das Wiederentdecken seiner finanziellen Disziplin ermöglicht wird. In der Praxis ist es leider im Gegenteil vielfach so, dass keine Tilgung des Dispos erfolgt, sondern sich vielmehr, nicht zuletzt durch den quartalsweisen Rechnungsabschluss mit Zinsen (und gegebenenfalls Gebühren fürs Girokonto) mit der Zeit ein Anstieg der Verbindlichkeiten ergibt. Eine Umschuldung in einen günstigen Ratenkredit durchbricht diesen Zyklus und hat zwei Vorteile: Erstens spart man Zinsen, da Ratenkredite durchweg mit günstigeren Konditionen aufwarten als Dispositionskredite. Zweitens tilgt man, und dies planmäßig innerhalb der vereinbarten Kreditlaufzeit. Gute Ratenkredite beinhalten zudem ein gewisses Maß an Flexibilität, dadurch, dass sie die Möglichkeit, bei Bedarf Sondertilgungen ohne Berechnung einer gesonderten Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu können, einräumen. Um einen entsprechenden Ratenkredit zu finden, der durch Ablösung des Girokontos mehr finanzielle Stabilität in Verbindung mit einer deutlichen Zinsersparnis erzielt, fragt man am besten bei einer unabhängigen Finanzberatung nach, die mit zahlreichen, häufig spezialisierten und für Verbraucher direkt nicht zugänglichen Banken zusammenarbeitet, um ein möglichst passgenaues Angebot zu erhalten.

Wie funktioniert Wohn-Riester?

Freitag, 4. Februar 2011

Bei der staatlich geförderten Eigenheimrente (“Wohn-Riester“) fließen die staatlichen Altersvorsorgezulagen direkt als Sondertilgungen in die Finanzierung des selbstgenutzten Wohneigentums (Eigenheim oder Eigentumswohnung) ein. Auf diese Weise bewirken sie eine unmittelbare Ersparnis von Darlehenszinsen und führen zu einer schnelleren Entschuldung. Der Abschluss eines Wohn-Riester-Darlehens ist im Vergleich zu den anderen am Markt angebotenen Formen der Riester-Rente (Rentenversicherung, Riester-Fonds, Banksparplan) somit grundsätzlich vorteilhaft, sofern die Darlehenszinsen die Rendite der alternativen Geldanlage übersteigen. Für die Wohn-Riester-Förderung gelten die grundsätzlichen Rahmenbedingungen der staatlich geförderten zusätzlichen privaten Altersvorsorge. Es gibt also keine Besonderheiten: Förderberechtigt sind, neben Beamten und sonstigen Empfängern von Besoldungsbezügen, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer (ohne Einkommensgrenzen). Wer nicht unmittelbar förderberechtigt ist, beispielsweise Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht oder Hausfrauen, wird (mittelbar) begünstigt, sofern der förderberechtigte Ehegatte einen eigenen Riester-Vertrag abschließt und anspart. Gekoppelt an den Kindergeldanspruch, werden darüber hinaus von staatlicher Seite Kinderzulagen gewährt.