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Tilgung

Montag, 27. Juni 2011

Je niedriger die Zinsen sind, desto eher bietet es sich an, die Tilgung für eine Immobilienfinanzierung eher hoch als niedrig anzusetzen. Der Tilgungssatz ist grundsätzlich vom Kunden frei wählbar, Kreditinstitute verlangen allerdings durchgängig eine Mindesttilgung von einem Prozent des Darlehensbetrags zuzüglich ersparter Zinsen. “Ersparte Zinsen“ ergeben sich dadurch, dass mit jeder Darlehensrate aufgrund der enthaltenen Tilgung die Restschuld sinkt. Bei einer gleichbleibenden Darlehensrate erhöht sich der Tilgungsanteil somit kontinuierlich, während der Zinsanteil abnimmt. Je nach Höhe des Zinssatzes ergibt sich bei einer einprozentigen Tilgung eine Gesamtlaufzeit der Finanzierung von bis zu rund 40 Jahren. Die genaue Auswirkung einer höheren regelmäßigen Tilgung lässt sich problemlos durch einen Baufinanzierungsrechner veranschaulichen. Kaum eine Immobilienfinanzierung wird in der Praxis in einem Rutsch getilgt, kommt also ohne eine Verlängerung der Festzinsvereinbarung aus. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen grundsätzlich für maximal 20 Jahre festschreiben lassen. Entsprechend bedarf es im Laufe der Zeit für gewöhnlich einer Anschlussfinanzierung. Wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Zinsen erheblich gestiegen sein sollten, kann dies zu einer schmerzlichen Verteuerung des nächsten Finanzierungsabschnitts führen, verbunden mit einer höheren monatlichen Belastung. Eine flexiblere Gestaltung besteht darin, dass man den regelmäßigen Tilgungssatz zwar niedriger bemisst, sich gleichzeitig aber das Recht einräumen lässt, bei Bedarf bis zu einer jährlichen Obergrenze Sondertilgungen leisten zu dürfen. Auf diese Weise lässt sich das entsprechende Risiko, im Laufe der Zeit bei nachhaltig steigenden Zinsen mit einer Verteuerung der Finanzierung rechnen zu müssen, ebenfalls senken.

Wie schnell soll man tilgen?

Montag, 28. Februar 2011

Je niedriger das Zinsniveau ist, desto eher sollte man überlegen, die Tilgung für seine Baufinanzierung möglichst hoch anzusetzen. Der Tilgungssatz ist grundsätzlich vom Kunden frei wählbar. Banken und Sparkassen verlangen jedoch in aller Regel eine Mindesttilgung von einem Prozent zuzüglich ersparter Zinsen. Je nach Höhe des Zinssatzes ergibt sich hierbei eine gesamte Laufzeit der Finanzierung von bisweilen rd. 40 Jahren. Das Problem hierbei ist, dass eine Immobilienfinanzierung, die ohne eine Prolongation auskommt, also eine Festzinsvereinbarung für die gesamte Laufzeit beinhaltet, grundsätzlich nur für maximal 15, selten auch 20 Jahre erhältlich ist. Die klassische Baufinanzierung wird also in aller Regel nicht in einem Rutsch als sogenanntes Volltilgerdarlehen abbezahlt, sondern bedarf nach Ablauf der Festzinsbindungsfrist einer Anschlussfinanzierung. Wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Zinsen erheblich gestiegen sein sollten, kann dies durch die damit verbundene höhere Belastung zu einem finanziellen Engpass für den Darlehensnehmer führen. Wenn bei Beginn der Baufinanzierung somit sehr günstige Zinsen zur Verfügung stehen, mindert man durch eine schnellere Tilgung das entsprechende Risiko.

Günstige Dispozinsen …

Dienstag, 25. Januar 2011

… bleiben Fehlanzeige! Auch wenn es hinsichtlich der Konditionen für den Dispo auf dem Gehaltskonto durchaus beträchtliche Unterschiede gibt – eine Finanzierung gibt es trotzdem in jedem Falle günstiger. Für Ratenkredite lassen sich deutlich bessere Konditionen finden. Man wende sich hierbei an eine spezialisierte Finanzberatung. Der Zinsvorteil aus einer Umschuldung reicht mitunter sogar aus, um die Tilgung zu finanzieren. Denn diese ist die eigentliche Crux bei Dispokrediten: Sie findet nicht statt, sofern der Kontoinhaber/Kreditnehmer nicht selbstständig hierfür Sorge trägt. Wer sein Konto dauerhaft im Soll führt, sollte aus diesem Grund nicht zögern, eine Umschuldung in Angriff zu nehmen: Anstelle eines happigen vierteljährlichen Rechnungsabschlusses für das Girokonto, bei dem (neben den Kontoführungsgebühren) die Zinsen für die Inanspruchnahme des Dispos belastet werden, wird monatlich eine Kreditrate fällig, die neben den Zinsen auch einen fortlaufend ansteigenden Tilgungsanteil enthält. Somit findet eine Entschuldung statt, gewissermaßen genauso schleichend, wie zuvor der Sollsaldo auf dem Girokonto angewachsen war.

Tilgung einer Baufinanzierung

Freitag, 1. Oktober 2010

Eine Baufinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen über 30 Jahren. Dies ergibt sich aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.
Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlich Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.
Dadurch, dass bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Finanzierungsvariante für eine Immobilie, die ersparten Zinsen nicht die Darlehensrate reduzieren, sondern gewissermaßen durch zusätzliche Tilgungsanteile ersetzt werden, bleibt die Darlehensrate konstant. Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt sukzessive an; die Tilgung der ausstehenden Darlehensvaluta erhöht sich mit jeder Darlehensrate, und zwar absolut und prozentual. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent vermuten lässt. In Abhängigkeit von den Darlehenszinsen ergibt sich somit eine Laufzeit der Immobilienfinanzierung von rund 30 Jahren. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner, wie er beispielsweise im Internet vielfach angeboten wird, leicht nachvollziehen.

Prolongation der Baufinanzierung

Dienstag, 21. September 2010

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ihrer Baufinanzierung ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird kaum berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von alternativen Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit uneingeschränkt zu empfehlen. Bei der Anschlussfinanzierung sollte man zudem prüfen, inwieweit aufgrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen eine höhere Tilgung als bisher angezeigt ist, um eine schnellere Entschuldung bewerkstelligen zu können. Auch auf den Prüfstand stellen sollte man etwaige Versicherungen, die gegebenenfalls bei der Erstfinanzierung zur Absicherung abgeschlossen hat. Unter Umständen lassen sich hierdurch bei der Immobilienfinanzierung weitere Einsparpotenziale realisieren, falls etwa seinerzeit keine Anpassung der Versicherungssumme an die Darlehenshöhe vorgenommen wurde.

Dispozinsen bleiben zu hoch

Mittwoch, 15. September 2010

Das Zinsniveau stellt sich weiterhin als historisch niedrig dar. Überall? Nicht bei privaten Dispositionskrediten auf dem Gehaltskonto! Weiterhin bewegen sich die Dispozinsen überwiegend im zweistelligen Bereich; Stiftung Warentest spricht in der aktuellen Ausgabe von “Finanztest“ entsprechend von dem Dispo als Kostenfalle. Für Ratenkredite lassen sich deutlich bessere Konditionen finden. Der Zinsvorteil reicht mitunter sogar aus, um die Tilgung zu finanzieren. Denn diese ist die eigentliche Crux bei Dispokrediten: Sie findet nicht statt, sofern der Kontoinhaber/Kreditnehmer nicht selbstständig hierfür Sorge trägt. Wer sein Konto dauerhaft im Soll führt, sollte aus diesem Grund nicht zögern, eine Umschuldung in Angriff zu nehmen: Anstelle eines happigen vierteljährlichen Rechnungsabschlusses für das Girokonto, bei dem neben etwaigen Kontoführungsgebühren die Zinsen für die Inanspruchnahme des Dispos belastet werden, wird monatlich (oder auch vierteljährlich) die Rate für den Kredit fällig, die neben (niedrigeren) Zinsen auch einen Tilgungsanteil enthält. Auf das Jahr gerechnet, ergibt sich eine nicht unerhebliche Ersparnis. Außerdem findet eine Entschuldung statt, gewissermaßen genauso schleichend, wie zuvor der Sollsaldo auf dem Girokonto angewachsen war.

Besser keine Experimente bei der Baufinanzierung

Montag, 13. September 2010

Eine Baufinanzierung ist das eigentliche Fundament einer Immobilie. Entsprechend solide sollte sie kalkuliert sein. Wer die Zinsen, die sich derzeit historisch niedrig darstellen, noch weiter senken möchte, indem er einen Teil seiner benötigten Kredite in Fremdwährung aufnimmt, geht ein nicht unbeträchtliches Risiko ein. Zielführender bei der Suche nach noch günstigeren Konditionen ist es, die Möglichkeiten einer öffentlichen Förderung der Immobilienfinanzierung eingehend zu prüfen bzw. sich entsprechend von unabhängiger Stelle beraten zu lassen.
Eine andere Form der Spekulation, die man sich bei der Baufinanzierung äußerst reiflich überlegen sollte, sind sogenannte Tilgungssurrogate. Hierbei werden die Baudarlehen nicht direkt getilgt, sondern zu einem vereinbarten Zeitpunkt in einer Summe abgelöst. Das hierfür benötigte Guthaben wird parallel über einen Sparvertrag, Fonds oder Versicherungen angespart. Diese Konstruktion geht jedoch nur dann zum Vorteil des Kunden auf, wenn die Rendite der Geldanlage hoch genug ist, um die Darlehen vollständig abzulösen. Das derzeit historisch niedrige Zinsniveau sollte Haus- und Wohnungsbesitzer besser nicht zu Experimenten verleiten lassen. Vielmehr können zusätzliche Tilgungsleistungen für einen schnelleren Abbau der Verbindlichkeiten genutzt werden.

Sondertilgungen

Montag, 23. August 2010

Eine Immobilienfinanzierung ist meist ein sehr langfristiges Unterfangen. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld über Möglichkeiten, Alternativen und Optionen eingehend zu informieren. Hierzu zählt in erster Linie ein umfassender Vergleich der Konditionen. Bereits ein nur geringfügig niedrigerer Zinssatz bewirkt im Hinblick auf die hohen Darlehensbeträge eine erhebliche Ersparnis von leicht mehreren Tausend Euro.
Eine immense Wirkung auf die Höhe des insgesamt zu leistenden Kapitaldienstes entfalten darüber hinaus Sondertilgungen. Der zunehmende Wettbewerb unter den Kreditinstituten hat dazu geführt, dass die Flexibilität zugenommen hat, auch bei einer privaten Baufinanzierung mit Festzinsvereinbarung Sondertilgungen zuzulassen, ohne dass hierfür Entgelte in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. In den Vertragsbedingungen ist insoweit geregelt, dass die Bank in diesem Fall (für einen meist begrenzten Betrag je Kalenderjahr) auf eine Kündigungsfrist seitens des Kunden verzichtet. Dieser kann also nach eigenem Ermessen flexibel zusätzlich zu den regelmäßigen Darlehensraten Sondertilgungen leisten. Die Zinsersparnis durch eine Sondertilgung ist zu Beginn der Finanzierung am höchsten, da sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert. Entsprechend werden ab der folgenden Darlehensrate weniger Zinsen berechnet, so dass der Tilgungsanteil automatisch sprunghaft ansteigt. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zum Vorteil des Kunden bemerkbar. Besonders interessant sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die zum Beispiel vom Kunden abgeschlossen wurde, um zeitnah sein individuelles Traumhaus finanzieren zu können, aber durch größere Geldeingänge wie Tantiemen oder auch fällige Sparverträge einen schnelleren Abbau der Verbindlichkeiten vornehmen möchte.

Tilgung einer Baufinanzierung

Freitag, 6. August 2010

Eine Baufinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen über 30 Jahren. Dies ergibt sich schon aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.
Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlichen Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.
Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt somit sukzessive an. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent zunächst vermuten lässt. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner einfach ausprobieren.