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Baufinanzierung führt oft zu mietähnlicher Belastung

Montag, 21. Januar 2013

Zwei Dinge haben maßgeblichen Einfluss auf die monatliche Belastung, die sich für eine Baufinanzierung ergibt: Der Finanzierungsbedarf und die Höhe der Zinsen. Wie viel Immobilie man sich leisten kann, ergibt sich vorrangig aus diesen beiden Größen. Je mehr Eigenkapital man zum Zeitpunkt des Kaufs oder zum Baubeginn angespart hat und in die Gesamtfinanzierung einbringen möchte, desto geringer fällt entsprechend der Kapitalbedarf aus, den man durch Darlehen von Kreditinstituten stillen muss. Ohne eingebrachte eigene Mittel des angehenden Immobilienbesitzers wird die gesamte Finanzierung durch Fremdkapital in Form von Darlehen dargestellt. Für eine solche Vollfinanzierung kann es zu einer Ersparnis an Zeit, Nerven und schlussendlich auch Zinsen führen, wenn man sich mit diesem Vorhaben an einen qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister wendet, der mit einer hinreichenden Expertise bei einer solchen Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufwarten kann.

In Abhängigkeit von der Größe des zu finanzierenden Objekts und der Höhe der eingebrachten Eigenmittel kann es insbesondere derzeit angesichts im historischen Vergleich äußerst günstiger Konditionen für Baugeld keine pure Wunschvorstellung sein, dass sich die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung in einer mietähnlichen Größenordnung darstellt. Dies ergibt sich aus einer für angehende Immobilienbesitzer überaus vorteilhaften Kombination von grundsätzlich moderaten Immobilienpreisen und sehr niedrigen Zinsen für Finanzierungen im Allgemeinen. Eine Baufinanzierung im Allgemeinen, also die Finanzierung von neu zu errichtenden Eigenheimen oder auch Bestandsimmobilien sowohl bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen, wird hierdurch auch für Haushalte mit im Vergleich zu früheren Zeiten deutlich geringerem Budget gangbar. Im Idealfall ergibt sich sogar eine mietähnliche, bisweilen auch niedrigere Belastung.

Anschlussfinanzierung: Vergleichen lohnt sich

Donnerstag, 29. November 2012

Ohne weitere Prüfung das Angebot seiner Hausbank für die Anschlussfinanzierung seines Eigenheims anzunehmen, also keine zweite Meinung in Form eines Konkurrenzangebots einzuholen, kann teuer sein. Das Angebot der Hausbank zur Fortsetzung der Immobilienfinanzierung enthält nämlich in der Praxis vorwiegend die jeweils gültigen Standardkonditionen des jeweiligen Kreditinstituts, welche dem Kunden ohne eine genaue Prüfung der individuellen Verhältnisse, also der Umstände des Einzelfalls in Bezug auf Objekt und Kreditnehmer, offeriert werden.
Unberücksichtigt bleiben somit zweierlei Aspekte, die für den Kunden insoweit bedeutsam wären, als sie für ihn bei Konditionsverhandlungen von Vorteil wären. Zum einen wurden aufgrund der bereits erfolgten Tilgungen ausgehend von der ursprünglich bewilligten Darlehenshöhe die Risiken für die finanzierende Bank reduziert. Diese mögen insoweit bei Erstvalutierung in Form bestanden haben, als eventuelle Blankokreditanteile im Falle einer zwangsweisen Verwertung des Objekts uneinbringlich bzw. zumindest notleidend geworden wären, nunmehr aber im gesicherten Bereich durch die Werthaltigkeit der Immobilie anzusiedeln sind. Häufig liegt eine solche Konstellation bei einer Vollfinanzierung einer Immobilie vor, auch bekannt als Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Des Weiteren hat der Kunde, sofern es natürlich während der abgelaufenen Festzinsvereinbarungsperiode zu keinen durch ihn zu vertretenden Leistungsstörungen gekommen ist, seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit sowie seine persönliche Kreditwürdigkeit, auch als Bonität bezeichnet, ja nachhaltig unter Bewies gestellt, so dass auch dies für ein im Zweifel besseres Angebot hinsichtlich der Zinssätze spricht. Die angeführte zweite Meinung für die Verlängerung seiner Baufinanzierung kann man effizient und kostenlos bei einem qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister einholen.

Baufinanzierung mit mietähnlicher Belastung

Freitag, 12. Oktober 2012

Zwei Dinge haben maßgeblichen Einfluss auf die monatliche Belastung, die sich für eine Baufinanzierung ergibt: Der Finanzierungsbedarf und die Höhe der Zinsen. Wie viel Immobilie man sich leisten kann, ergibt sich vorrangig aus diesen beiden Größen. Als dritte Größe für die Berechnung der monatlichen Belastung benötigt man die regelmäßige Tilgung; als Mindestwert ist ein Satz von einem Prozent pro Jahr anzusetzen. Je mehr Eigenkapital man zum Zeitpunkt des Kaufs oder zum Baubeginn angespart hat und in die Gesamtfinanzierung einbringen möchte, desto geringer fällt entsprechend der Kapitalbedarf aus, den man durch Darlehen von Kreditinstituten stillen muss. Ohne eingebrachte eigene Mittel des angehenden Immobilienbesitzers wird die gesamte Finanzierung durch Fremdkapital in Form von Darlehen dargestellt. Für eine solche Vollfinanzierung kann es zu einer Ersparnis an Zeit, Nerven und schlussendlich auch Zinsen führen, wenn man sich mit diesem Vorhaben an einen qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister wendet, der mit einer hinreichenden Expertise bei einer sogenannten Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufwarten kann.
In Abhängigkeit von der Größe des zu finanzierenden Objekts und der Höhe der eingebrachten Eigenmittel kann es insbesondere derzeit angesichts im historischen Vergleich äußerst günstiger Konditionen für Baugeld keine pure Wunschvorstellung sein, dass sich die monatliche Belastung aus der Immobilienfinanzierung in einer mietähnlichen Größenordnung darstellt. Dies ergibt sich aus einer für angehende Immobilienbesitzer überaus vorteilhaften Kombination von grundsätzlich moderaten Immobilienpreisen und sehr niedrigen Zinsen für Finanzierungen im Allgemeinen. Eine Baufinanzierung im Allgemeinen, also die Finanzierung von neu zu errichtenden Eigenheimen oder auch Bestandsimmobilien sowohl bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen, wird hierdurch auch für Haushalte mit im Vergleich zu früheren Zeiten deutlich geringerem Budget gangbar. Im Idealfall ergibt sich sogar eine mietähnliche, bisweilen auch niedrigere Belastung. Bei einem Abschluss sollte man angesichts der historisch niedrigen Zinssätze eine möglichst lange Zinsbindungsfrist vereinbaren und etwas mehr als die Mindesttilgung leisten, gegebenenfalls über kostenlose Sondertilgungen. Ansonsten steigt das Zinsänderungsrisiko für die spätere Anschlussfinanzierung unnötig. Unabhängige Finanzdienstleister beraten hierzu kompetent und kostenlos.

Informationen für eine solide Finanzierung

Donnerstag, 4. Oktober 2012

Eine private Wohnimmobilie ist eine sehr teure und langfristige Investition. Umso bedeutsamer ist es, sich im Vorfeld über Möglichkeiten, hierbei bares Geld zu sparen, umfassend zu informieren. Hierzu zählen die gängigen Varianten einer Immobilienfinanzierung, die Möglichkeiten, öffentliche Fördergelder zu beantragen und einfließen zu lassen, darüber hinaus die Nutzung der staatlichen Riester-Förderung für die Finanzierung und zu einem wesentlichen Teil auch die Konditionen. Hierunter fallen die Zinssätze, die für die zu beantragenden Darlehen von dem jeweiligen Kreditinstitut in Rechnung gestellt werden. Daneben ist auch die Höhe der vom Kreditnehmer zu leistenden Tilgung von Bedeutung. Auch die Zinssicherheit und damit die Planungssicherheit für den Kunden ist ein Aspekt. Hierzu zählt die Dauer der vereinbarten Festzinsbindungsfrist. Während dieses Zeitraums, der in der Praxis von einem Jahr bis hin zu 20 Jahren betragen kann, ist das Risiko steigender Zinsen dadurch für den Kunden ausgeschaltet. Auch nicht unwichtig bei der Baufinanzierung ist das Volumen an Eigenkapital, das der Kunde in die gesamte Finanzierung der Immobilie einbringt.
Je höher sich die Eigenmittel des Kunden darstellen, die für den Erwerb der Immobilie bereits zur Verfügung stehen, desto geringer ist entsprechend die Summe, die restlich noch an aufzunehmenden Darlehen benötigt wird. Allerdings ist in den meisten Fällen bei einem hohen Eigenkapitalanteil auch ein besserer Zinssatz für die beantragte Finanzierung erhältlich, da das Risiko für den Kreditgeber, also die jeweilige Bank oder Sparkasse geringer ausfällt. Grundsätzlich sollte man bei jeder Finanzierung einer Immobilie, also auch bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital als Kunde besonders wählerisch sein, bevor man die Darlehensverträge unterschreibt. Bereits ein nur geringfügig niedrigerer Zinssatz bewirkt im Hinblick auf die hohen Darlehensmittel, die in aller Regel benötigt werden, eine meist erhebliche Ersparnis von durchaus mehreren Tausend Euro. Durchkalkulieren lässt sich eine Baufinanzierung im Vorfeld durch einen Baufinanzierungsrechner, um den Effekt zu veranschaulichen.

Baufinanzierung als Vollfinanzierung

Mittwoch, 11. Juli 2012

Die monatliche Belastung, die sich für eine sogenannte Vollfinanzierung ergibt, ist in der Praxis in vielen Fällen aus dem vorhandenen regelmäßigen Einkommen gut tragbar, so dass der Wunsch nach eigenen vier Wänden kein solcher bleiben muss. Auch ohne Eigenkapital, das in die Finanzierung anteilig eingebracht wird, errechnet sich in Abhängigkeit von Kaufpreis, Zinssatz und Tilgungssatz oftmals eine Darlehensrate, die im Einklang mit den finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer steht. Eine vollständige Finanzierung einer Immobilie durch Aufnahme von Bankdarlehen muss im Übrigen nicht zwangsläufig zu deutlich höheren Zinssätzen führen. Oftmals ist es nämlich so, dass diejenigen Banken, die kategorisch einen Anteil an Eigenmitteln für die Bewilligung einer Immobilienfinanzierung verlangen, auch bei den Finanzierungen, die sie tatsächlich begleiten, nicht recht im Vergleich zu anderen, spezialisierten Anbietern überzeugen können. 

Durch Einbringung eigener Mittel wird eine Baufinanzierung in erster Linie dadurch günstiger, dass weniger Darlehensmittel benötigt werden. Wenn (häufig unter Mithilfe unabhängiger Finanzdienstleister, die in täglicher Praxis auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital in die Wege leiten) eine Bank gefunden ist, die günstige Zinssätze und flexible Tilgungsbedingungen bereitstellt, stellt sich zudem die Frage, für wie lange man sich hinsichtlich der Zinsbindungsdauer binden sollte. Vom Grundsatz her gilt, dass kürzere Festzinsvereinbarungen mit nominal und effektiv niedrigeren Zinsen verbunden sind als langlaufende Zinsfestschreibungen. Grundsätzlich werden in Phasen niedriger Zinsen tendenziell längere Laufzeiten von den Kreditnehmern bevorzugt, um sich die günstigen Finanzierungskonditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Im aktuellen Zinstief empfiehlt es sich aus diesem Grunde, eine möglichst lange Zinsfestschreibungsdauer für eine Immobilienfinanzierung zu vereinbaren. Als Ersatz für fehlendes Eigenkapital sollte man sich über staatliche Fördermöglichkeiten, insbesondere die Verwendung der Riester-Zulagen als Sondertilgungen beraten lassen. Dies kann auch erstmals anlässlich einer Anschlussfinanzierung in die Wege geleitet werden.

Was kostet eine Baufinanzierung?

Donnerstag, 5. April 2012

Bei den Kosten einer Baufinanzierung sind drei Komponenten von entscheidender Bedeutung: Die Darlehenshöhe, der Darlehenszinssatz und die Höhe der regelmäßigen Tilgung. Die Höhe der benötigten Darlehen ist gleichbedeutend mit dem Finanzierungsbedarf, der nicht aus eigenen Mitteln des angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzers gedeckt werden kann. Vom Kaufpreis der Immobilie bzw. im Falle eines Neubaus den möglichst sorgfältig kalkulierten Herstellungskosten sowie den Erwerbsnebenkosten ist also das zur Verfügung stehende Eigenkapital abzuziehen. Ohne Eigenkapitaleinsatz handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung der Immobilie. Diese in die Wege zu leiten ist bisweilen in der Praxis nicht gänzlich unproblematisch. Interessenten für diese Finanzierungsvariante nehmen zu diesem Zweck oftmals die Dienste unabhängiger Finanzdienstleister in Anspruch.
Für die Höhe des Darlehenszinssatzes sind neben der Darlehenshöhe und der Beschaffenheit der Immobilie auch die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers von Belang. In der Regel operieren Banken und Sparkassen mit Angeboten, die zunächst in Teilen unter Vorbehalt einer abschließenden Prüfung der gesamten Beleihungsunterlagen stehen. Dies kann letztlich zu leicht geringeren Zinssätzen oder gegebenenfalls auch Konditionsaufschlägen führen. Der Tilgungssatz entscheidet maßgeblich über die Dauer der gesamten Immobilienfinanzierung und deren Gesamtkosten. Als Mindestsatz gilt brancheneinheitlich ein Satz von einem Prozent des Darlehensbetrags im ersten Jahr der Darlehenslaufzeit. Durch einen Baufinanzierungsrechner wird jedoch unmittelbar deutlich, dass bereits leicht höhere regelmäßige Tilgungen einen beachtlichen Einfluss haben. Insbesondere in Zeiten besonders niedriger Zinsen sollte man deshalb ernsthaft in Erwägung ziehen, diesen Vorteil für eine schnellere Entschuldung der Immobilie zu nutzen.

Wenn die Finanzierung kein Selbstläufer ist

Montag, 5. März 2012

Wer sich in der Lage sieht, den Erwerb seiner Wohnimmobilie komplett aus eigenen Mitteln finanzieren zu können, ist in vielerlei Hinsicht fein raus. Man spart sich eine vergleichsweise aufwändige Suche nach den günstigsten Konditionen für das benötigte Baugeld, man entzieht sich dem Verwaltungsaufwand, ist flexibler und vor allem spart man sich die Zinsen für das Baudarlehen. Auch bei äußerst niedrigen Zinsen, wie man sie derzeit infolge der Schuldenkrise im Euroraum findet, liegen diese grundsätzlich über der Rendite alternativer Geldanlagen. Meistens benötigen angehende Immobilienbesitzer jedoch die Bewilligung einer Immobilienfinanzierung durch eine Bank oder Sparkasse.
Diese kann mitunter jedoch problematisch werden, aus unterschiedlichsten Gründen. Beispielsweise halten es manche Kreditinstitute nicht für notwendig, von ihnen als zu gering empfundene Beträge zu kreditieren. Wer also nur geringe Beträge benötigt, dem werden von Seiten der Kreditinstitute nicht unbedingt die Türen eingerannt. Auch falls der Bedarf des Kunden nicht in einer klassischen Baufinanzierung, sondern lediglich in einer Zwischenfinanzierung besteht, beispielsweise, wenn ein Wechsel von einer Eigentumswohnung in ein teureres Eigenheim ansteht, die Differenz aber in Form von Eigenkapital zur Verfügung steht, also lediglich eine zeitliche Überbrückung der einzelnen Kaufpreisfälligkeiten zu bewerkstelligen ist, führt dies mitunter nicht zu einem Übermaß an Gegenliebe seitens der Hausbank.
In diesen Fällen bietet es sich für Kunden an, die sich an unabhängige Finanzdienstleister zu wenden, die die gesamte Klaviatur an Finanzierungen beherrschen und mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten. Darunter befinden sich in der Praxis auch spezialisierte Institute. Insbesondere für eine Form der Finanzierung, die bisweilen auch nicht unproblematisch sein kann, ist dies von Vorteil: Eine Vollfinanzierung, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital des Kunden. Diese lässt sich über unabhängige Finanzdienstleister in der Praxis in der Regel leichter unter Dach und Fach bringen. Denn auch bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital winken manche Banken aus geschäftspolitischen Gründen ab, mitunter dieselben, die auch kein Interesse an kleineren Darlehen oder Zwischenfinanzierungen haben.

Wohneigentum mit einer Vollfinanzierung erwerben

Donnerstag, 5. Januar 2012

Wenn eine Immobilienfinanzierung als Vollfinanzierung durchgeführt wird, bedeutet dies, dass der Käufer kein Eigenkapital vorweisen kann, sondern der Kaufpreis der Immobilie in voller Höhe durch die aufgenommenen Darlehen beglichen wird. Eigenkapital, das eingesetzt werden könnte, ist bei manchen Banken Voraussetzung dafür, dass eine Finanzierung einer Immobilie überhaupt begleitet wird. Diese Forderung ergibt sich in aller Regel aus geschäftspolitischen Erwägungen und dient dazu, dass mit der Bereitstellung der Darlehen einher gehende Risiko zu mindern. Grundsätzlich ist dies zwar auch bei einer Vollfinanzierung kaum gegeben, da als Gegenwert für die aufgenommenen Verbindlichkeiten der Wert der Immobilie zur Verfügung steht. Allerdings bestehen im Falle einer zu einem späteren Zeitpunkt möglichen zwangsweisen Verwertung oder im Falle nachhaltig fallender Immobilienpreise restliche Risiken, die in der Summe dazu führen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in manchen Häusern der Kreditwirtschaft nicht gerne gesehen wird. Für den Kunden ist eine vollständige Finanzierung auf Darlehensbasis logischerweise auch mit höheren Risiken verbunden. Hier ist im speziellen das Risiko zu sehen, die monatliche Belastung, die natürlich höher ausfällt als im Falle einer Baufinanzierung mit Einbringung vorhandener Guthaben, auch nachhaltig erbringen zu können.
Bei einer Finanzierung einer Immobilie, für die bei der ursprünglichen Bewilligung kein Eigenkapital seitens des Kunden eingesetzt wurde, ist unter sonst gleichen Umständen natürlich auch der Restsaldo der aufgenommenen Darlehen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher. Hier kann es passieren, dass sich die Kosten für die nächsten Jahre der Darlehenslaufzeit erhöhen, falls die Zinsen allgemein seit der Erstvalutierung gestiegen sind. In diesem Szenario ist es besonders wichtig, vor Abschluss der nächsten Festzinsvereinbarung sich einen umfassenden Marktüberblick zu verschaffen, um ein günstiges Angebot zu erhalten und wahrnehmen zu können. Ein Besuch bei einem in Finanzierungsfragen versierten unabhängigen Finanzdienstleister verschafft schnell Klarheit.

Kalkulation einer Baufinanzierung

Donnerstag, 15. Dezember 2011

Eine Baufinanzierung zu kalkulieren, ist bei näherer Betrachtung recht einfach: Es gilt den Finanzierungsbedarf zu ermitteln und anhand des zur Verfügung stehenden monatlichen Einkommens zu ermitteln, welche monatliche Belastung aus der Finanzierung tragbar ist. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich als Differenz zwischen der Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten) und vorhandenen Eigenmitteln, die der Kunde einbringen möchte. Die monatliche Belastung der Darlehensraten für die zu finanzierende Summe ergibt sich zum Einen aus dem Zinssatz, zum Anderen aus dem Tilgungssatz. Letzterer beträgt grundsätzlich mindestens ein Prozent jährlich bezogen auf den Darlehensbetrag. Der Zinssatz wiederum hängt von mehreren Komponenten ab: Darlehenshöhe, Dauer der Festzinsbindung, Art und Beschaffenheit der Immobilie sowie potenzielles Risiko der finanzierenden Bank, um nur einige zu nennen.

Da die Investition in eigene vier Wände hohe Beträge erfordert, sollte man konservativ kalkulieren und die Finanzierung solide strukturieren. In der Regel werden bei Immobilienfinanzierungen langfristige Darlehensvereinbarungen getroffen, was auch die Festschreibung der vereinbarten Zinssätze angeht. Die Konditionen werden zwischen Bank und Kunde insbesondere in Phasen besonders niedriger Zinsen über einen langfristigen Zeitraum fest vereinbart, so dass der Kreditnehmer eine klare Kalkulationsgrundlage hat und vor Zinssteigerungen geschützt ist, die eine Erhöhung der monatlichen Belastung mit sich bringen würden. Bei besonders niedrigen Zinsen macht es tendenziell eher Sinn, eine höhere als einprozentige Tilgung zu vereinbaren, um das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, auch wenn diese beispielsweise erst in zehn Jahren ansteht, von vorn herein zu begrenzen. Das beispiellose Zinstief der letzten Zeit hat zu überaus vorteilhaften Finanzierungsbedingungen für Kunden geführt: Mitunter ist sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital darstellbar, die mit einer mietähnlichen (zum Teil gar niedrigeren) monatlichen Belastung einhergeht.

Nichtsdestotrotz sollte man bei einem Großprojekt wie der privaten Wohneigentumsfinanzierung kein Geld verschenken und sich – am besten bei unabhängigen Finanzdienstleistern – über staatliche Fördermöglichkeiten informieren, die man nutzen kann (und in der Regel auch sollte). Hierzu zählen insbesondere besonders zinsgünstige Förderdarlehen der öffentlichen Hand. Auch die Riester-Förderung für Arbeitnehmer führt in der Praxis oftmals zu einer nicht unerheblichen Entlastung bei den Finanzierungskosten, besonders Familien mit Kindern profitieren an dieser Stelle in hohem Maße.

Fördergelder für die Baufinanzierung

Mittwoch, 30. November 2011

Öffentliche Fördergelder stellen im Rahmen einer Baufinanzierung stets einen überaus wesentlichen Bestandteil dar, jedenfalls, wenn das gesamte Unterfangen möglichst günstig gestaltet werden soll. Zinsgünstige Darlehen der öffentlichen Hand gestalten ebenso wie Zuschüsse staatlicherseits eine Finanzierung des Eigenheims noch attraktiver im Vergleich zu einem klassischen Bankdarlehen, auch wenn dieses mit herausragend attraktiven Konditionen ausgestaltet sein sollte. Die Fördermittel weisen lediglich den Nachteil auf, dass das Procedere rund um die Bewilligung oftmals nicht gänzlich frei von Umständlichkeit ist. Hier wäre im Zweifelsfall der jeweilige Banker bzw. Finanzierungsvermittler gefragt, um im Sinne des Kunden die dargestellten Vorteile zu realisieren. In der Praxis sollte der Kunde sich nicht ohne weiteres darauf verlassen, dass alle bestehenden Möglichkeiten in dieser Hinsicht ausgeschöpft werden. Kunden sollten sich generell bei der Wahl ihres Finanzierungspartners an diesem Kriterium orientieren: Werden Fördergelder ohne direkte Nachfrage für die Einbindung in die Gesamtfinanzierung angeboten, ist dies ein gutes Zeichen dafür, dass man in den richtigen Händen ist. Die Praxis zeigt, dass dies insbesondere bei unabhängigen Finanzdienstleistern der Fall ist. Diese können zudem den Rest der gesamten Finanzierung, der nicht durch Fördergelder abgedeckt werden kann, in aller Regel aufgrund ihrer umfassenden Auswahlmöglichkeiten günstiger darstellen. Auch eine Vollfinanzierung einer Immobilie ist für versierte unabhängige Finanzdienstleister kein Hinderungsgrund.