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Zinsfestschreibung im Zinstief

Dienstag, 6. März 2012

Für mittel- und langfristige Finanzierungen jeder Couleur, also auch für eine Immobilienfinanzierung, stellt sich für den Kreditnehmer die Frage, ob und wie lange er sich die Zinsen festschreiben lassen soll. Hierbei gilt in der Regel der Zusammenhang, dass mit längerer Dauer der Zinsbindung grundsätzlich höhere Zinsen einhergehen. Eine zehnjährige Zinsfestschreibung ist somit meist etwas teurer als eine fünfjährige, was die Höhe des Nominalzinssatzes und damit auch des Effektivzinssatzes betrifft. Als Gegenleistung erhält man im Zweifel jedoch für einen längeren Zeitraum Zinssicherheit, da während der Dauer der Zinsbindung mögliche allgemeine Zinserhöhungen nicht durchschlagen können. Ein Risiko, aufgrund einer Konditionsanhebung seitens der finanzierenden Bank mit einer höheren monatlichen Belastung konfrontiert zu werden, besteht dementsprechend nicht. Diese Möglichkeit besteht erst im Rahmen der Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung, wenn über die Konditionen des nächsten Finanzierungsabschnitt zu verhandeln ist.
Eine Finanzierungsvariante, bei der keine Anschlussfinanzierung vonnöten ist, wird bisweilen als sogenanntes Konstantdarlehen bezeichnet. Konstant ist hierbei die monatliche Belastung für den Kreditnehmer, und zwar über die gesamte Laufzeit des Darlehens bis hin zu dessen endgültiger Tilgung. Hierbei handelt es sich somit um Darlehen mit einer besonders langen Zinsbindungsdauer von 20 Jahren oder darüber hinaus. Die Tilgung wird in diesem Fall so bemessen, dass das Darlehen innerhalb dieser Festzinsperiode planmäßig vollständig seine Erledigung findet. Diese Variante wird in der Praxis jedoch nicht von jedem Kreditinstitut angeboten. Man sollte sich hierbei insoweit an unabhängige Finanzdienstleister wenden, die mit einer Vielzahl von Banken zusammenarbeiten und entsprechend bei der Auswahl an angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten auf eine breite Auswahl zurückgreifen können. Insbesondere in der derzeitigen Situation eines außerordentlich niedrigen Zinsniveaus besteht auf diese Weise die Möglichkeit, eine Baufinanzierung in einem Rutsch zu tilgen und sich über das Risiko späterer Zinserhöhungen keine Gedanken mehr machen zu müssen. Mehr Planungssicherheit geht nicht!

Zinsbindungsfristen

Freitag, 13. Mai 2011

Ob und wie lange man bei seiner Baufinanzierung die Zinsen festschreiben lässt, ist eine Entscheidung, die reiflich überlegt sein will. Festlegen muss man sich in dieser Hinsicht sowohl bei der Erstvalutierung der Baudarlehen als auch bei jeder späteren Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich hat jede Bank mehrere Varianten hinsichtlich der Zinsbindungsfrist im Angebot. Variabel verzinsliche Darlehen erhalten für den Darlehensnehmer ein Höchstmaß an Flexibilität. Bei dieser Variante lässt sich durch eine Kündigung des Darlehensvertrages mit grundsätzlich dreimonatiger Kündigungsfrist beispielsweise auch flexibel eine Umschuldung zu einem günstigeren Finanzierungspartner in die Wege leiten. Zudem sind in der Regel die Darlehenskonditionen für variabel verzinsliche Darlehen die günstigsten, die angeboten werden. Auf der anderen Seite erhält man natürlich keine Gewähr, dass dies so bleibt. Allgemein steigende Zinsen führen auch dazu, dass sich Baugeld verteuert. Insofern würden sich steigende Zinsen auch bei der monatlichen Belastung der Kreditnehmer bemerkbar machen. Steigende Zinsen hätten zur Folge, dass sich die monatliche Belastung, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, für den Kunden erhöht. Es ist letztlich die Frage, ob man in absehbarer Zeit mit steigenden Zinsen rechnet und auch, ob man sich diese im Ernstfall ohne größere Probleme leisten könnte.
Hierfür bietet sich ein Baufinanzierungsrechner an, um quasi auf dem Reißbrett durchkalkulieren, wie viel Zinserhöhung man problemlos im Vergleich zu aktuellen Konditionen für variabel verzinsliche Darlehen verkraften könnte. Gegenüberstellen kann man die aktuellen Konditionen für fest verzinsliche Darlehen mit unterschiedlichen Festzinsbindungsfristen. Auf diese Weise erkennt man, ab wann man im Zweifel mit Zitronen gehandelt hätte, wann also der Konditionsvorteil durch Inanspruchnahme eines variabel verzinslichen Darlehens durch laufende Zinserhöhungen zunichte gemacht würde. Als Option für eine Anschlussfinanzierung, die noch nicht unmittelbar, sondern erst mittelfristig ansteht, sollte man gegebenenfalls ein Forward Darlehen in Betracht ziehen.

Anschlussfinanzierung kalkulieren

Mittwoch, 1. Dezember 2010

Bei einer Anschlussfinanzierung (Prolongation) einer Baufinanzierung ist es töricht, das Angebot der Hausbank ohne weitere Prüfung anzunehmen. Dieses beinhaltet in aller Regel die jeweils gültigen Standardkonditionen. Berücksichtigt wird somit nicht, dass sich das Risiko für die Bank seit Beginn der ursprünglichen Finanzierung reduziert hat. Dies aus zwei Gründen: Zum einen wurden bereits Tilgungen geleistet; die Sicherheit durch die Immobilie ist somit werthaltiger. Zum anderen hat der Kunde während der Laufzeit des Darlehens seine persönliche Bonität, sprich Kreditwürdigkeit, unter Beweis gestellt.
Wenn man im Vorwege die Konditionen für die Anschlussfinanzierung vergleicht und bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist noch einige Zeit vergeht, sollte man sich gegebenenfalls nach einem Forward Darlehen erkundigen. Dieses sichert, gegen einen kleinen Aufpreis, die Konditionen bis zur tatsächlichen Valutierung des Darlehens ab. Man sichert sich auf diese Weise somit dagegen ab, dass bis zum Zeitpunkt der neuen Zinsfestschreibung laufende Zinserhöhungen zu einer Verteuerung führen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch und kostenlos durch einen Baufinanzierungsrechner durchkalkulieren.

Prolongation der Baufinanzierung

Dienstag, 21. September 2010

Standardmäßig erhalten Darlehenskunden vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist ihrer Baufinanzierung ein Angebot zur Verlängerung zu Standardkonditionen. Hierbei wird kaum berücksichtigt, dass der Kunde einerseits schon getilgt hat (das Risiko für die Bank somit gesunken ist), andererseits bei vertragsgemäßem Verhalten auch seine persönliche Bonität unter Beweis gestellt hat. Die Einholung von alternativen Vergleichsangeboten über unabhängige Finanzdienstleister ist somit uneingeschränkt zu empfehlen. Bei der Anschlussfinanzierung sollte man zudem prüfen, inwieweit aufgrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen eine höhere Tilgung als bisher angezeigt ist, um eine schnellere Entschuldung bewerkstelligen zu können. Auch auf den Prüfstand stellen sollte man etwaige Versicherungen, die gegebenenfalls bei der Erstfinanzierung zur Absicherung abgeschlossen hat. Unter Umständen lassen sich hierdurch bei der Immobilienfinanzierung weitere Einsparpotenziale realisieren, falls etwa seinerzeit keine Anpassung der Versicherungssumme an die Darlehenshöhe vorgenommen wurde.

Anschlussfinanzierung

Dienstag, 27. Juli 2010

Für die meisten Darlehen, die für den Bau oder den Erwerb einer Immobilie aufgenommen werden, wird zwischen Kreditinstitut und Kunde eine Festzinsvereinbarung getroffen. Dies bedeutet, dass die Darlehenszinsen für einen festgelegten Zeitraum konstant bleiben. Dementsprechend bietet eine Festzinsvereinbarung für den Darlehensnehmer eine sichere Kalkulationsgrundlage: Selbst wenn die Zinsen allgemein steigen oder die jeweilige Bank sie erhöht, bleiben die Darlehensraten für den Kunden konstant. Umgekehrt kann der Kunde natürlich nicht von möglichen Zinssenkungen während der Zinsbindungsfrist profitieren, da die Zinsbindung in beide Richtungen gilt.

Zum Ablauf der Zinsbindung hingegen besteht Handlungsbedarf. Wer eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nimmt, sollte sich frühzeitig vor Ende des Zinsfestschreibungszeitraumes um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Diese kann natürlich bei der bisherigen Bank oder Sparkasse abgeschlossen werden. Ein Vergleich der Konditionen bei mehreren Instituten sollte anhand des Angebots der bislang finanzierenden Bank dennoch vorgenommen werden. Gegebenenfalls können Banken, die auf eine Baufinanzierung spezialisiert sind, eine Anschlussfinanzierung weitaus günstiger darstellen als die Hausbank des Kunden. Die Zinsersparnis übersteigt in aller Regel auch die Kosten, die gegebenenfalls bei einer Ablösung der Finanzierung durch ein anderes Kreditinstitut für die Umschreibung im Grundbuch anfallen.