Eine Immobilienfinanzierung ist meist ein sehr langfristiges Unterfangen. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld über Möglichkeiten, Alternativen und Optionen eingehend zu informieren. Hierzu zählt in erster Linie ein umfassender Vergleich der Konditionen. Bereits ein nur geringfügig niedrigerer Zinssatz bewirkt im Hinblick auf die hohen Darlehensbeträge eine erhebliche Ersparnis von leicht mehreren Tausend Euro.
Eine immense Wirkung auf die Höhe des insgesamt zu leistenden Kapitaldienstes entfalten darüber hinaus Sondertilgungen. Der zunehmende Wettbewerb unter den Kreditinstituten hat dazu geführt, dass die Flexibilität zugenommen hat, auch bei einer privaten Baufinanzierung mit Festzinsvereinbarung Sondertilgungen zuzulassen, ohne dass hierfür Entgelte in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. In den Vertragsbedingungen ist insoweit geregelt, dass die Bank in diesem Fall (für einen meist begrenzten Betrag je Kalenderjahr) auf eine Kündigungsfrist seitens des Kunden verzichtet. Dieser kann also nach eigenem Ermessen flexibel zusätzlich zu den regelmäßigen Darlehensraten Sondertilgungen leisten. Die Zinsersparnis durch eine Sondertilgung ist zu Beginn der Finanzierung am höchsten, da sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert. Entsprechend werden ab der folgenden Darlehensrate weniger Zinsen berechnet, so dass der Tilgungsanteil automatisch sprunghaft ansteigt. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zum Vorteil des Kunden bemerkbar. Besonders interessant sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die zum Beispiel vom Kunden abgeschlossen wurde, um zeitnah sein individuelles Traumhaus finanzieren zu können, aber durch größere Geldeingänge wie Tantiemen oder auch fällige Sparverträge einen schnelleren Abbau der Verbindlichkeiten vornehmen möchte.
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Sondertilgungen
Montag, 23. August 2010Kredite zum Festpreis
Donnerstag, 19. August 2010Ein Festpreiskredit ist nicht zu verwechseln mit einem Festzinskredit. Während ein Festzinskredit dadurch gekennzeichnet ist, dass die Zinsen für die gesamte Laufzeit (bei einer langfristigen Baufinanzierung meist zunächst für einen bestimmten Zeitraum) konstant bleiben, handelt es sich bei einem Festpreiskredit um einen Kredit, bei dem die Konditionen grundsätzlich für alle Kreditnehmer gleich sind, also nicht von der Bonität des jeweiligen Kunden abhängig gemacht werden. Banken, die Ratenkredite als Festpreiskredite anbieten, verzichten somit auf sogenannte Lockvogel-Angebote mit Traumkonditionen, die sich im Rahmen der individuellen Bonitätsprüfung des Kunden dann doch nicht als haltbar herausstellen. Die Prüfung des Kreditantrags und der wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden entscheidet bei Festpreiskrediten im Wesentlichen nur darüber, ob der Kredit vergeben wird, und nicht, zu welchem Preis.
Tilgung einer Baufinanzierung
Freitag, 6. August 2010Eine Baufinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen über 30 Jahren. Dies ergibt sich schon aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen.
Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlichen Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert.
Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt somit sukzessive an. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent zunächst vermuten lässt. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung oder einer einprozentigen Tilgung bei unterschiedlichen Darlehenszinssätzen kann man mit einem Baufinanzierungsrechner einfach ausprobieren.
Effektiver Jahreszins
Montag, 2. August 2010Der Effektive Jahreszins ist eine vorgeschriebene Pflichtangabe bei Kreditofferten und Kreditverträgen mit Privatkunden. Rechtsgrundlage ist die Preisangabenverordnung (PangV). Der Effektive Jahreszins ist eine gute Grundlage, um mehrere Kredite miteinander hinsichtlich der Kreditkosten vergleichen zu können. Der Nominalzins einer Finanzierung ist demgegenüber weniger aussagekräftig. Dieser berücksichtigt nämlich nicht, wann einzelne Zahlungen (Zinsen und Tilgungen) zu leisten sind und wie die Verrechnung der Tilgungsleistungen mit der bestehenden Restschuld des Kredites erfolgt. Entsprechend bleiben bei dem Nominalzins auch Zinseszinseffekte unberücksichtigt. Der Effektive Jahreszins berücksichtigt grundsätzlich auch Nebenkosten einer Finanzierung, also Kostenbestandteile, die über die reinen Zinsen hinausgehen. Hierunter fällt beispielsweise eine Bearbeitungsgebühr, wie sie bei einem Ratenkredit nicht unüblich ist. Leider treten mitunter auch Nebenkosten einer Finanzierung auf, die auch der Effektive Jahreszins gemäß PangV nicht beinhaltet. Hierunter fallen etwa bei einer Immobilienfinanzierung die Schätzungskosten, die die Bank oder Sparkasse in Rechnung stellt, etwaige Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto oder Bereitstellungszinsen, die üblicherweise nach einer gewissen Karenzzeit berechnet werden, wenn die zugesagten Darlehen nicht abgerufen werden, was bei einer Baufinanzierung (bedingt durch Verzögerungen beim Baufortschritt) durchaus keine Seltenheit ist.
Um sicherzustellen, wirklich das günstigste Angebot zu erhalten, sollte ein Interessent nicht (nur) nach dem Effektiven Jahreszins, sondern insbesondere nach dem Restsaldo gemäß Tilgungsplan am Ende der Festzinsbindung fragen. Auf diese Weise lassen sich mehrere Angebote sinnvoll vergleichen.
Anschlussfinanzierung
Dienstag, 27. Juli 2010Für die meisten Darlehen, die für den Bau oder den Erwerb einer Immobilie aufgenommen werden, wird zwischen Kreditinstitut und Kunde eine Festzinsvereinbarung getroffen. Dies bedeutet, dass die Darlehenszinsen für einen festgelegten Zeitraum konstant bleiben. Dementsprechend bietet eine Festzinsvereinbarung für den Darlehensnehmer eine sichere Kalkulationsgrundlage: Selbst wenn die Zinsen allgemein steigen oder die jeweilige Bank sie erhöht, bleiben die Darlehensraten für den Kunden konstant. Umgekehrt kann der Kunde natürlich nicht von möglichen Zinssenkungen während der Zinsbindungsfrist profitieren, da die Zinsbindung in beide Richtungen gilt.
Zum Ablauf der Zinsbindung hingegen besteht Handlungsbedarf. Wer eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nimmt, sollte sich frühzeitig vor Ende des Zinsfestschreibungszeitraumes um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Diese kann natürlich bei der bisherigen Bank oder Sparkasse abgeschlossen werden. Ein Vergleich der Konditionen bei mehreren Instituten sollte anhand des Angebots der bislang finanzierenden Bank dennoch vorgenommen werden. Gegebenenfalls können Banken, die auf eine Baufinanzierung spezialisiert sind, eine Anschlussfinanzierung weitaus günstiger darstellen als die Hausbank des Kunden. Die Zinsersparnis übersteigt in aller Regel auch die Kosten, die gegebenenfalls bei einer Ablösung der Finanzierung durch ein anderes Kreditinstitut für die Umschreibung im Grundbuch anfallen.
Für steigende Zinsen
Donnerstag, 1. Juli 2010In Zeiten, in denen es praktisch keine Zinsen für Guthaben mehr gibt, wenn man sich nicht längerfristig binden will, könnten Geldmarktfonds eine sinnvolle Option darstellen. Ausgabeaufschläge fallen in aller Regel nicht an bzw. man kann sie sich durch den gezielten Kauf über unabhängige Finanzdienstleister, die ihre Sonderkonditionen an die Kunden weitergeben, sparen. Die Rendite ist aktuell auch vergleichsweise sehr begrenzt, da diese Fonds bewusst keine Risiken eingehen, um einen stetigen, risikolosen Ertrag darstellen zu können. Der Vorteil besteht dahingehend, dass bei künftigen Zinssteigerungen im kurzfristigen Bereich Anleger hiervon profitieren können; Besitzer von Anleihen erleiden hingegen in einem Umfeld steigender Zinsen demgegenüber tendenziell Kursverluste.
Baufinanzierung mit Wohn-Riester
Freitag, 7. Mai 2010Riester-Verträge in der Form einer Rentenversicherung, eines Fondssparplans oder eines Banksparplans ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Förderung in Form von Altersvorsorgezulagen und steuerlichen Vergünstigungen durch Sonderausgabenabzug bleibt hierbei erhalten. Der Immobilienerwerb ist somit förderunschädlich.
Wohn-Riester (im Amtsdeutsch: die Eigenheimrente) bietet eine andere Möglichkeit auf dem Weg in die eigenen vier Wände, die bereits bei der Finanzierung der Immobilie ansetzt. Wohn-Riester bietet nunmehr auch die Möglichkeit, die staatlichen Zulagen direkt in die Immobilienfinanzierung als Sondertilgungen zu integrieren. Insbesondere für Bauherren kann die Eigenheimrente einen wertvollen Baustein ihrer Baufinanzierung darstellen. Die Sondertilgungsleistungen auf dem speziellen Wohn-Riester-Darlehen bewirken eine schnellere Entschuldung und führen dadurch zu einer Zinsersparnis. Im Vergleich zu anderen Varianten der Riester-Rente besteht die Rendite der Geldanlage in der Ersparnis der Darlehenszinsen.
Für die Wohn-Riester-Förderung gelten im Übrigen keine Besonderheiten: Förderberechtigt sind (ohne Einkommensgrenzen), neben Beamten und anderen Empfängern von Besoldungsbezügen wie Soldaten, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Hausfrauen oder Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, wird jedoch darüber hinaus mittelbar über seinen förderberechtigten Ehegatten begünstigt. Die staatliche Altersvorsorgezulage beläuft sich auf jährlich bis zu 154 € für jeden Zulageberechtigten. Darüber hinaus werden für Kinder, gekoppelt an den Kindergeldanspruch, zusätzlich bis zu 185 € bzw. 300 € (ab 2008 Geborene) jährlich gewährt. Wohn-Riester lohnt sich wie die anderen Riester-Varianten somit besonders für kinderreiche Familien.